保利养生谷项目定位报告报告脉络本报告意在充分认知项目本体及市场调研的前提下，解决以下关键问题：项目整体定位物业组合建议产品选型分析项目配套打造项目开发时序前言本体/区域/市场回顾——最大限度挖掘项目价值及发展机会【项目属性】遂宁，3000亩高尔夫品质大盘?河东，遂宁人眼中的富人区，遂宁高端住宅集聚区，区域认知度高；?中华养生谷，遂宁休闲度假新名片，为项目打造旅游度假地产提供支撑；?项目临多条主干道，开车出行方便，但缺乏公共交通等配套，有一定距离感，须重点解决；?3000亩恢弘规模，低容积率、高尔夫资源、原生植被等，具备打造复合低密产品项目；思考：基于本案地块素质，本案无疑将打造低密社区，那么，本项目该如何占位，最大限度吸引市场需求？【区域属性】三线发展中城市，高端物业起步，城市认知待提升?遂宁经济基础薄弱、总量和增长速度在全省排名靠后，城市竞争力和影响力待提升；?遂宁处于城市化进步快速推进阶段，房地产处于发展初期，高端物业起步；?城市向东向南发展、生态田园城市的建设，都为本案发展创造了发展机会；?遂宁距离成渝两大特大城市距离不远，高端客户将会有所分流；思考：应充分把握产业升级、消费需求升级、区域优势以及田园生态城市规划利好机会，在房贷收紧、楼市波峰将尽的大环境下，抓稳入市时机，实现项目突围，将项目打造成为生态人居标杆【市场小结】?整体市场：2013年遂宁商品房供应106万方，销售约70万方，供大于求；整体均价约4600元/平，同比上涨约10%；市场以高层住宅为主，少量别墅和洋房项目；?别墅市场：市场供应少，去化速度一般，单盘月均去化约5-6套，资源型产品和花园、地下室赠送面积大的产品市场接受度较高；独幢主力面积350-400平，联排主力面积180-240平；叠拼180-200平；叠拼价格7000-9000元/平，联排10000元/平，独幢15000元/平左右；整体来看遂宁别墅市场处于培育期；?洋房市场：市场洋房供应少，产品主力面积以100-110㎡为主；成交均价约6000元/平，较高层有15%左右的溢价；江南美邸项目每批次开盘量约70套，开盘当日去化量约80%，洋房产品存在一定市场。?客户情况：低密项目成交客户基本都是做生意的老板，且多来至城区，少量外地客户也是回家置业；客户对别墅项目有一定关注度，看中项目品牌、环境、产品等；思考：?遂宁别墅市场处于培育期，宜通过丰富产品线，降低项目未来销售风险；?打造产品亮点，提升产品力！【深访启示】?业内专家：无须走太高端，用配套、服务升级客户对别墅的认知！精准营销是关键?本地客户：以自用、投资为目的；重点关注区域未来发展及生态环境打造、其次是户型设计、讲究实用性；对未来预期较高，价格依旧是主导因素。?外地客户：以投资、养老为目的，重点关注区域环境及景观打造，看重未来发展潜力、生活的便捷性；我们的客户将是这样一群人：他们是遂宁人，或是与遂宁有渊源的人高尔夫，很新鲜，很好奇，有兴趣关注配套、喜欢良好的生态环境、讲究实用，面子感强【发展机会总结】基于城市，打造遂宁首个国际田园生活样板基于市场，本项目不是挑战者，而是开拓者，告诉遂宁人，什么是别墅!基于产品，控总价，高赠送！超乎想象的产品，低于预期的价格基于客户，我们卖的不是房子，也不是配套，是生活方式！Q1.?项目如何占位，方能叫好又叫座？【整体占位思考】Q：本项目打造低密产品，如何占位，才能最大限度吸纳市场需求？基于遂宁，市场难以支撑如此大体量规划，我们更应该放眼更广的区域；基于川东，本案高尔夫配套属稀缺资源，能带动高端度假需求，若项目其他配套好，能撬动度假投资类需求；基于西南，成渝近远郊区域，高尔夫配套并非稀缺，也不乏高品质度假项目，很难直接吸引成都、重庆客户前往置业，但不少与遂宁有着生意往来、亲属渊源等关系的西南客户是我们重要潜在客户；立足遂宁，辐射川东，影响西南是本案应有之本项目整体定位西南，首席城市高尔夫度假社区案名建议——保利?养生谷客户定位立足遂宁、辐射川东、影响西南以遂宁高端改善客户为主，与遂宁有渊源的度假性客户为辅遂宁及周边高端改善自住客户70%?遂宁城区、及蓬溪大英等县想提高居住品质和升级，满足身份感的客户与遂宁有渊源的度假客户20%核心客群?南充、达州、广安等川东城市的休闲度假客户?落叶归根、衣锦还乡的归乡养老客户重要客群外地投资客户10%外延客群?与遂宁有渊源的投资客户Q2.?怎样的物业组合，能满足客户需求？产品定位原方案，产品较单一，市场风险较大，难展示项目的包容性和多样性原方案地块占地面积容积率物业类型容积率取值建筑面积（最大）高度P1233372.5-3.5洋房或高层2.6561843.05不超过18FP2359982.5-3.5洋房或高层2.6595394.7不超过18FP3133400.4-0.6联排0.79338不超过3FP4367280.2-0.4独幢0.3512854.8不超过3FP5389980.2-0.4独幢0.3513649.3不超过3FP8339600.2-0.4独幢0.310188不超过3FP12226371.2-1.66+1洋房、商业小镇1.840746.6不超过6+1P123780幼儿园0.642484P13255901.2-1.66+1洋房1.846062不超过6+1P14724040.4-0.6独幢+联排0.536202不超过3FP15265570.2-0.4独幢0.25311.4不超过3F合计3333291/1334073.85/方案点评：?遂宁独栋别墅容量小，原方案规划过大，存一定市场风险；?产品形态无法充分满足休闲度假需求；?结合成都旅游休闲市场经验，兼有投资功能的度假酒店或经市场启示济型别墅走量较好，建议本案适当增加此类产品；成都低密市场发展趋势对本项目的启示成都低密住宅市场启示【本项目开发启示】a.洋房、联排别墅是市场上接受度最高的物业形态，销售速度最快，价格增幅最大b.目前市场上有近郊别墅、远郊度假型别墅两种区隔。远郊度假型别墅，小别墅最为畅销，本项目度假产品打造应遵从该规律。c.度假型别墅可以吸引目标客户群的关键性因素：极佳的自然景观资源、小户产品设计、配套和高性价比，要保证本项目热销，必须要在满足以上几点要素，形成强有力的核心引擎d.典型度假项目内，小户型精装公寓产品热销，本案可适度规划；洋房、联排为主力，度假产品严控面积，精装公寓吸引投资客物业组合建议形象、利润、走量兼顾，多元化产品线，多样化选择?从地块素质出发，适合打造低密产品，且这类产品能提升项目形象并保证可观的利润；?从市场角度考虑，中高层项目客群基数大，能保证一定走量；大独栋小独栋联排洋房高层度假酒店?价值标杆，高溢价?现金流产品?形象产品。?现金流产品，占据最佳的景观位?形象产品。?产品的设计在江与?控制单价，与保利?产品的设计在江南?完善补充项目配套置。?借鉴成都热销小独城基础上实现升级，江与城产品实现单价美邸基础上实现升级。?是提高项目形象的栋的产品设计。与城区产品有一定价差，和客户区隔。?面积段（30-60㎡保证，也是实现高溢?面积段180-200㎡差；?面积段160-180㎡?面积段90-120㎡为主）价的产品。为主。?面积段90-120㎡为主。为主。?面积段400-600㎡为主。项目产品配比建议整体来看，低密产品贯穿项目开发的始终，为核心产品，高层仅在三期开发；产品配比来看，高层占比近一半、低密各占4成，酒店、商业配套占1成；占地面建筑面积价值体系定项目分期地块物业类型容积率户型面积㎡套型比例积㎡位1200060-250商铺/　6+1洋房、90-100套三单卫28%现金流P12264171.6商业街30267.2100-120套三双卫49%现金流140-160顶跃套四双卫23%价值标杆100-120套三双卫79%现金流一期P13255906+1洋房1.333267140-160套四双卫21%价值标杆产品类型建筑面积占比(%)400-500五房三卫（独栋）10%楼王独幢+联P14724040.536202250-350四房双卫（独栋）20%价值标杆洋房63534.219排180-250四房双卫（联排）70%价值标杆180-250四房双卫（联排）50%联排5086715价值标杆独栋、联250-350五房三卫（独栋）30%P538998排、精装0.3513649.3三房双卫（Mini别独栋24608.77Mini别墅140-16020%楼王墅）二期高层16403249独栋、联200-250四房/三卫（联排）70%价值标杆P8339600.310188排酒店+迷你别墅12067.94300-400五房三卫（独栋）30%楼王250-350五房三卫40%价值标杆P1526557独栋0.25311.4400-600五房三卫60%楼王商铺17073.15/社区商业中心3%　合计332183100P1-P259335高层2.85169104.880-90套二单卫7%90-110套三单卫70%现金流110-130套三双卫20%三期30-40标间70%现金流P313340度假酒店0.7933850-60套一20%现金流160-180独院别墅客房10%自持独幢、联180-250四房双卫（联排）90%P4367280.3512854.8价值标杆排250-350四房三卫（独栋）10%Q4.?怎样的户型设计，能满足客户需求？1)根据成都保利已有别墅项目项目名称产品面积段（㎡）2013年成交量（㎡）产品户型选取参考原则:保利石象湖94-40021277.7保利公园198350-45920221.9保利拉斐庄园367-55811231.72)根据成都市场