高价格下快速走量问题的系列方案本报告是严格保密的。如何在北海甸现有高端开发平台上，突破海口市场的平均消化速度，达成本项目的快速走量目标？?区域竞争分析市场竞争格局?产品竞争分析?区域机会挖掘市场机会挖掘?产品机会挖掘本报告是严格保密的。2?市场竞争格局；?市场机会挖掘快速走量机会挖掘本报告是严格保密的。3?市场竞争格局；?区域竞争分析；?产品竞争分析快速走量机会挖掘本报告是严格保密的。4海口哪些板块具备项目开发在片区高价格的平台上实现快速销售的能力？西海岸中紫园、城市海海甸岛中江南城、东海岸海蓝椰风别岸等均实现片区内同类荣域均实现两个目墅消化速度相对慢项目高价格与销售速度标，不符合海口各板块功能定位西海?西海岸，是海口高档楼盘岸岛东、别墅聚集地，是以海滨生甸海海国活为代表的高尚住宅区；岸贸?国贸，几大高档楼盘强化了其成为海口CBD商务生活南海大道滨中心的概念；江?海甸岛，依凭天然的良好板环境，逐渐形成海滨生态人块居概念板块；?南海板块，随着几大交通要道的贯通，形成海口中产阶级生活住宅区。国贸片区海岸1号南海大道片区价格滨江板块为新兴板、金碧文华符合相对低，不符合块，价格层级相对低，不符合注：“片区内高价格”需属海口各片区市场同类产品高价格区间本报告是严格保密的。5北海甸与西海岸北海甸：宜居、高尚生活区，相对成熟配套区域价值对比西海岸：度假区、富人区，配套不成熟片区西海岸北海甸优势竞争?整体规划好，海口一级海景资源；?拥有海口二级海景，江海交汇；?2008年下半年，长信海?未来市政府将搬迁至此；?沿海规划核心滨海区、白沙门生态公园，规划较好岸水城第五组团、城市海?目前已形成成熟休闲度假氛围，成，本项目位于白沙门休闲居住区；岸二期、星茂100多亩的为海口人公认的富人区?距离城市中心区较近，适宜居住，闹中取静；小盘（琼珠生态花园）、?片区内有海南大学等，文教配套充裕未来海岸、蓝城1号、龙劣势对比?生活配套目前尚不完善，整体配套?地势低，尤其对于海口本土人抗性较大；形成需要3～5年时间墅湾、比华利山庄二期将?本项目所在北海甸配套尚不完善推出，竞争比较激烈——价格对比8000～10000元/M25000~7000元/M2力方房地产霍经理访谈主力户型公寓主要是两房和三房，比列6:4；公寓两房、三房，尤以两房为主；别墅独栋、联排别墅客群构成岛外客户占70%，其他30%以新移民岛外：新移民：本地=5：3：2，属中高端客户?去看过海岸水城、西海为主，属高端客户群群岸高尔夫别墅，但是感觉代表性楼盘长信·海岸水城、紫园、城市海岸江南城、荣域、海语印象、世纪海岸太寂寞，买菜、交通都不、浪琴湾等方便，所以没有购买；喜客户特征及高端的新海口人置业西海岸有增加的西海岸配套的极不完善挡住了部分高端新海口人，欢住在海甸岛，是新开发发展趋势趋势，更多是由于他们希望身份的被他们购买力较强，但看重生活配套；认同岛外养老、短期度假客户注重海景，随着西海岸一区域，人员素质都很高—线海景的开发完毕，海甸岛可能吸引该部分客户—滨海华庭业主刘女士综合打分规划利好，度假区、富人区、配套不规划利好，宜居、高尚生活区、配套相对成熟成熟相比西海岸，北海甸宜居生活吸引了大批自住需求的新海口人，同时由于岛外客户购房的盲目性以及对海资源的重视，他们也可能被海甸岛所吸引本报告是严格保密的。6紫园：西海岸规模最大，中小户型最多，以文化为载体西海岸快销楼盘的度假配套突破西海岸配套普遍不足的现状紫紫园产园产品定位品定位差差异异化、低化、低总总价价与与性价比形成核心性价比形成核心竞争竞争一房二房紫园快速销售核心点提炼户型一二总价房总均价?产品差异化定位：紫园是套数套数套数（万建面建面（元）楼盘比比比元）西海岸规模最大的楼盘，小户型产品在西海岸供应量最阳光西海岸（公寓）--98，106，10940%40%7500-1300075-130大；100，117，13观谰公寓--25%25%5600-600060-80?0差异化文化内涵与度假配套：占地1.2万平米的以文紫园706%91，92，9448%54%600040-60化为载体的齐全度假配套，84-86，94-菩提树（小高层）61-683%63%66%600040-6597，106，108突破西海岸配套普遍不足的62，8现状凯撒豪庭20%87，9825%45%800050-80260，6城市海岸（公寓)8%8812%20%5800－650035-603紫紫园园配套配套浪琴湾（公寓）6337%87，93-9940%77%9000-1200070-110?33万平米建面，西海岸规模最大；?12000平米休闲商业中心西海岸最大；?1200平米的恩祥艺术馆；?以艺术家名字命名的３万平米美林恩祥艺术馆运动公园是西海岸最大的运动场所本报告是严格保密的。7紫园凭借差异化产品定位、差异化文化内涵实现快速销售紫园08年10月一期8000第三批推出紫园第二批08年3月底内部价格：约7000元/平紫园：认筹米?占面:23万平米价格：5100～5200元/平米消化速度：1、4、8消化速度：1个半月销售完9栋近400套?建面:32万平米7000栋50多套?容积率：1.2原因解析：文化营销差异化，赋予产品文化内涵6000紫园第一批08年1月内部紫园08年5月17日一期开5000认筹盘价格：4890～5000元/价格：6500元/平米平米，高于片区同类产品消化速度：2、3、5、6消化速度：3个月销售完栋230多套，销售80%7、10、11栋200多套4000原因解析：恩祥艺术馆建成原因解析：区域产品差异，同时片区最大规模配套作化，迅速占领市场为度假有力支撑，上升差异化生活方式2007年9月2007年12月2008年22008年52008年10月月月本报告是严格保密的。8北海甸与国贸北海甸：国贸片区的外扩，闹中取静区域价值对比国贸：喧闹市区，成熟配套片区国贸北海甸优势竞争?距离城市中心区,位居海口湾核?拥有海口二级海景，江海交汇；心地段，交通发达、配套齐全，?国贸多为半拉子工程改?沿海规划核心滨海区、美丽沙、白沙门生态公园，片区发展较早，较为成熟后的项目，因此多为小社规划较好，本项目位于白沙门休闲居住区；?距离城市中心区较近，适宜居住，闹中取静；区，比较好的楼盘比如紫?片区内文教配套充裕荆花园、美源日月城、海?市区较吵闹，无度假氛围；?地势低，尤其对于海口本土人抗性较大；岸1号。——城市海岸销劣势对比?旧城区规划杂乱；售代表?本项目所在北海甸配套尚不完善价格对比5000～8000元/M25000~7000元/M2主力户型构户型多样化：二房、三房、四房公寓两房、三房，尤以两房为主；别墅成的比重大概为2：5：3；酒店式?身边的朋友很少有到西公寓为新热点海岸和海甸岛置业的，认客群构成本地人和外地人比例相当，客户岛外：新移民：本地=5：3：2，属中高端客户投资意识强群识的几个部门领导在国贸填海那边的海岸一号和紫代表楼盘海岸1号江南城、荣域、海语印象、世纪海岸荆花园有大户型的房子—客户发展趋新海口人、本土客户的聚集地岛外客户和新海口人客户为主—海航张经理势综合打分成熟配套、喧闹市区国贸片区的翻版、闹中取静?相比国贸，北海甸是典型的高尚生活宜居区，远离繁华闹中取静，但离国贸仅10分钟车程，更适合居住与度假，随着国贸的外扩，可充分吸引国贸的新海口人及岛外客户本报告是严格保密的。9海岸壹号：市区稀缺大盘差异化开发，户国贸快销楼盘型瞄准新海口人自住需求?市区稀缺大盘开发：?建面20万平米，为国贸区罕见大盘，占据区域绝对优势，地段佳，拥有成熟配套，其中万绿园修建对销售起到重要作用，自身配套壹号公馆会所及酒楼、建设银行?户型满足新海口人换房自壹号公馆酒楼住需求：万绿园?前三期目标客户均为岛内客户，而产品户型均以居家为主，所以较好地契合了新海口人和本土客户的海岸壹一房两房三房四房需求号二期一期————168平米228平三期四米期海岸壹号：二期——70平米左129～143——?占面:62229.30平米右平米一期?建面:207252.20平米三期————168平米228平?容积率：2.85米四期约占约占15%约占15%——70%本报告是严格保密的。10凭国贸稀缺大盘差异化开发，海岸壹号实现快速销售?06年9月，三期开盘7000?主力户型：168平米四房、228平米五房?价格：4400元/平起，最高价6000元/08年8月四期1栋酒平店式公寓预备开盘，?消化速度：2栋25层高层无样板房展示下以小户型为主，80006000约1年销售完毕元/平米起价，均价10000元/平米，远高?原因解析：大社区成熟，园林完全展示，出市场均价?海岸一号四期均价成功溢价8000，老板有点后5000?04年5月，一期开盘悔前面三期卖得太快?主力户型：168平米四房、?了，没有获取更高利228平米五房05年12月，二期铂金公寓开盘润，入住率很高，达??价格：2980元/平米起，主力户型：70平米两房，129到80%。——长信巫～143平米三房4000高出市场均价500～700元/总平?价格：3318元/平米起，均价?消化速度：3栋1年销售完3800元/平米，高出市场均价1000元/平米?原因解析：大盘开发之初，?消化速度：1栋1年销售完毕3000更多靠区域配套发力?原因解析：大盘逐渐成熟，园林部分展示、户型满足投资及首均价浮动次置业多重需求2004年2005年2006年2007年2008年本报告是严格保密的。11北海甸与美丽沙新世界美丽沙环岛路等三大工程将进一步区域价值对比提升北海甸区域成熟，对本项目有利住宅用地构用地面积总停车建筑面积建筑面积成指标（平方米