SOMETHINGABOUTYOURBUSINESS山语城二期地块产品定位报告www.crccre.com报告目录1市场调研分析2产品面积配比与户型建议3产品销售价格预测4项目产品定位02Part1市场调研分析︱区域市场走势分析︱山语城一期销售分析︱本案竞品项目分析︱客户需求分析03宏观政策回顾1、新国五条?2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。?2013年3月1日，国务院办公厅发布新“国五条”细则，坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。其中，对二手房交易征收差额20%个税成为最大看点。?4月1日，宁波在全省率先出台了“国五条”实施细则，引起市场广泛关注。但宁波细则未提及20%个税，政策相对笼统，相比国家政策宽松不少。点评：截至目前，新国条新政已经出台将近一年，该政策对市场短期形成一定的影响，但目前该政策效果已经不再明显，为此各地也纷纷出台地方性政策继续严控楼市。未来市场仍不可捉摸。宏观政策回顾2、近邻杭州出台“杭六条”加强楼市监控主要内容：一、进一步增加住房用地供应。2013年市区住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加大于20%的供应量。优化结构，进一步加大中低价位住房用地供应，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地交易平稳。二、加快保障性安居工程建设。继续加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。三、切实增加商品住房有效供应。进一步采取有效措施加快普通商品住房建设，有关部门要加快审批手续，切实增加中低价位商品住房的供应。四、严格执行差别化住房信贷政策。人民银行杭州中心支行要在国家统一信贷政策的基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例（不得低于7成）。五、严格执行差别化住房税收政策。强化部门间信息共享机制建设，做好房地产开发企业土地增值税预征和清算管理，充分应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作。六、进一步加强房地产市场监管。严格落实商品住房价格备案制度，根据年度房价控制目标，对申报价格明显过高的商品住房项目从严控制。加大房地产市场整治力度，严厉查处限购措施执行中的违法违规行为。点评：紧跟一线城市脚步，“杭六条”应声出台，其中对市场影响相对较大的一条是“二套房首付继续提高10%”，客观上说新政会对杭州市场形成一种压力，资金预算有限的购房者将会犹豫观望，但对于二套房购买者来说60%和70%首付其实相差不大，所以短期内市场发生直线下滑可能性不大。针对该政策，宁波政府是否会选择跟风目前不得而知。宏观政策回顾3、象山再次下调住房公积金最高贷款额?11月4日，宁波市住房公积金管理中心象山分中心网站挂出通知，从11月2日起，该县个人住房公积金最高贷款额度下调至40万元。这也是3个半月内象山第二次下调公积金贷款限额。此外，象山目前已经实行公积金贷款轮候制，每月安排贷款额度1500万元。????据了解，截至3日晚，宁波其他县（市）区的住房公积金最高贷款限额未作调整。此前，北仑曾于今年8月24日将每户贷款上限下调至60万元，目前未有新的变化；海曙、江东、江北、鄞州、镇海、余姚、慈溪、奉化、宁海每户最高可贷额度仍为80万元。点评：目前象山公积金贷款额度继续下调，这已经是年内第二次公积金下调事件。这对市场来说显然不是利好消息。宁波市场分析1、宁波商品住宅供求分析?从走势图看，今年以来，市场形势并未发生根本性转变，供应仍在加大，但市场成交依然没有实现“井喷式增长，市场前景依然不明。宁波市场分析2、商品住宅价格走势分析?姑且不考虑5月份价格（镇海价格拉低），今年住宅价格显然维持在一个相对稳定的状态之中，目前维持在13000-14000元/㎡左右。象山市场分析1、区域需求情况分析?从走势图看，5月份达到了楼市的制高点，这是由于当初新国五条新政刚出台不久，市场恐慌性购房膨胀导致，随即市场开始走入低谷。但下半年以来，象山市场有逐渐走高的态势，这主要是由于新盘低价开盘以及其他楼盘的优惠打折吸引，促成了成交量。目前政策处于微妙时期，象山市场未来走势如何仍需静观其变。象山市场分析2、区域成交价格分析?从全县数据看，市场价格基本在11000-12000元/㎡之间徘徊，而城区价格则高出1500-2000元/㎡。目前象山市场价格相对稳定。象山市场分析3、区域主要楼盘数据列表数据截至2013-11-30纳入网上可售11月成交套数楼盘名称区域面积（单位：可售（单位：㎡、已售（单位：㎡、套）均价（元/㎡）（单位：套）㎡）套）丹桂花园848054319828941607356140575西子华庭22222164761765746611108521东一华庭3633124031219123001221217540丹河家缘21334961013032697941紫汀盛园6294730209267327382941343940怡景雅苑7556278724476950108450丹城板块半岛康桥430973109223812005110151352巨和苑379331943423618499191126953紫悦馨园4591494106936504329110381绿城·百合公1280595027191230321076119550寓金域华府10744846657420607915741385713海御官邸146327338821871124458091434010象山市场分析数据截至2013-11-30纳入网上可售11月成交套数楼盘名称区域面积可售（单位：㎡、已售（单位：㎡、套）均价（元/㎡）（单位：套）（单位：㎡）套）玉兰雅府356042329020212314103235244丽景小区2441441962220218135135951宏润花园丹城板块1078989445319845351991110金丰花园226837455219381817450世纪花园128032389824124134127836493世茂天玺188834584171429960149080世茂玖玺新城板块15438986614452881337310邦泰城·御园584944054835717946158911815松兰山东园90959095230083670爵溪板块白沙湾玫瑰园6393434327205015244370三期市场走势小结1、地方政策相继出台，象山市场或将面临又一轮压力；2、宁波市场成交量未现根本性转变，市场前景不明；3、目前象山市场走势平稳，这主要得益于新盘的低价面市所致。但从未来看，由于政策的不明朗，市场仍存在下滑的可能性。Part1市场调研分析︱区域市场走势分析︱山语城一期销售分析︱本案竞品项目分析︱客户需求分析03本案销售分析本项目各面积段销售情况如下：别墅面积销售套数去化率252平米612.5%318-325平米510.4%355平米48.3%小高层面积销售套数去化率97-101平米82.67%110-126平米103.33%87平米51.67%136平米41.33%?从本项目销售认购数据看，情况并不理想，其中别墅总计认购15套，销售相对较好的面积为252平米户型，小高层目前认购签约共计25套，主要集中在95至130平米之间。因此，建议本项目二期定位产品户型不仅要多样化，而且尽量多规划小面积别墅，高层则寻求更丰富的户型规划和更合理的价格定位。Part1市场调研分析︱区域市场走势分析︱山语城一期销售分析︱本案竞品项目分析︱客户需求分析03竞争市场概况本项目周边楼盘分布图宏润花园紫汀盛园海景华苑巨和苑东海铭城紫悦馨园象文华金域华府山苑城金丰花园区海御官邸松兰山壹楼泰和苑世纪花园号盘紫檀·梧桐御府附半岛康桥白沙湾玫瑰园图邦泰城御园中铁山语城世茂大目湾竞争市场概况周边主要楼盘列表分析户型面积建材/立价格（元/项目名称开发商区域产品类型总建面积物业管理销售情况（㎡）面㎡）高层面积124-130高层，联排，㎡，联排面积法式别墅，联排13000-14000一期78%世茂大目湾世茂地产大目湾少量独栋，商550000161-240㎡，小独世茂物业石材干挂高层8100二期94%业栋269㎡，大独栋546㎡已备案158邦泰城铁工置业大目湾高层9000088-180新古典主义未知均价9100套89-249㎡。小高层主要有89平米两房，116-138平中空玻璃，象山保佳物半岛康桥宁波半岛置业有限公司城区小高层、多层72750米三房、158-17014000-1500032%石材干挂业有限公司平米四房，多层洋房有121-249平米宁波联合物高层，小高层欧式新古典紫悦馨园宁波中港置业城区6599880-180业管理有限1100083%，多层主义公司宁波联合物紫汀盛园宁波中港置业城区小高层9603588-180石材干挂业管理有限13500左右53%公司金域华府银亿城区小高层、多层107448107-138-银亿物业1350058%高层，多层和住宅87-139，别住宅13100，别玉兰雅府象山辉峰房地产开发公司城区28310--34%联排墅210-229墅18000-22000宁波绿都