本报告严格保密1谨呈：昌建地产集团漯河MOCO新世界2014年营销计划沟通版权声明：本项目是漯河昌建与众厦实业发展有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2014年3月14本报告严格保密2日前言在漯河，昌建不是一家普通的地产公司，会展中心板块不是一个普通的板块，MOCO新世界也不是昌建在会展中心板块的一个普通楼盘。今年的任务，也不是一个普通的任务！市场容量有限，我们要分的蛋糕很大！2013年全年，漯河市商品房累计销售总面积136.05万平方米，其中住宅销售面积132.65万平方米，非住宅销售面积3.4万平方米。根据2013年第四季度房地产统计数据分析,漯河市新建商品住宅均价为每平方米3481元，其中源汇区每平方米3560元，郾城区每平方米4103元，召陵区每平方米3270元，经济技术开发区每平方米2989元。（以上数据，来源于漯河楼市网）本报告严格保密3项项目目研研究究推广和包装推广和包装计划计划和和实实施施团队团队保障保障本报告严格保密401First项目研究本报告严格保密5昌建昌建认认知知漯河本土房企龙头老大，扎根会展中心多年。漯河重点房地产企业——以昌建（双汇）、建业代表的漯河市房地产企业占据了漯河房地产市场总体量的60%；区域划分上，昌建和建业重点开发会展中心板块。本报告严格保密6昌建昌建认认知知不同的产品线锁定不同的客户群。主要产品中高档住宅物业，如双汇国际花园、双汇西班牙玫瑰、双汇欧洲故事、昌建外滩（城市综合体）、昌建东外滩、MACO新世界?锁定特定的客户群，企业发展具有清晰的产品系列线。2004年72007年7月10年来，昌建地产集团始终坚持月双汇国企业改制，“昌盛城市、建筑幸福”的企业使?产品系列先在核心地际花园奠更名为昌建命，房地产开发经营遍及四个省域强势发展，再向全基，着手地产，注册十大城市，建设了20多个精品省乃至全国跨地域规打造漯河资本由六千社区和城市综合体项目。模复制。高端物业万增至两亿?单个项目逐渐形成产品系列线，品牌效应产品的价值诉求点消费者的价值感知品牌的核心价值逐步渗透并在消费者心目中树立鲜明的品牌形象，推动了企业小区规划品牌的形成物业管理宜居人文氛围过程体验开发价值定位创新本报告严格保密7项目位于漯河市淞江新城CBD（会展中心）热点板块，毗项项目本体目本体邻漯河一高，黄山路打通在即，区位优势明显。隶属漯河市沙北会展中心板块：漯河市总体规划布局为“一心，两轴，九片区”，一心就是指在沙澧河交汇处形成的以老城商业中心、沙北行政中心及沙澧文教、商务中心组成的复合城市核心。漯河市淞江新城CBD沙北区域由于是未来城市发展的方向，其商品房住宅市场无论从数量还是规模都占据漯河市绝对热点。本报告严格保密8占地103亩，总规划建筑面积约30万㎡，建筑业态项项目本体目本体多样化的综合体项目。“MOCO新世界”是由昌建携手建业集团，强强联手打造的漯河全能置业新型社区。“MOCO”概念，代表了动感、时尚、原创、自我的生活品质；项目融入现代简约设计手法，综合光影、挑台、模块等元素，大面积赠送露台、空中花园及法式阳台，使项目展示出时尚、人文、绿色、科技的独特魅力。　项目指标：占地面积103亩，总建筑面积约30万㎡；产品规划：集温泉华宅、写字楼（企业总部基地）、高档公寓、主题酒店和黄金商铺为一体的综合体。项目配套：黄金大道、黄山路、嫩江路商业街。本报告严格保密9“MOCO新世界”项目道路四向为北依嫩江路，南至牡丹江路，西据嵩项项目目卖卖点分析点分析山东路，东临黄山路（规划中），地块呈L型，地势平坦。社区规划分北、中、南三个区域。项目北区邻近“漯河高中”，主17#要规划建造主题公寓（亲子公寓、养老公寓、LOFT公寓）19#15#一期二期6#及酒店式公寓，共8栋楼16#2153户；中区为商业风情街7#1#；12#10#8#2#南区较为安静，规划设计了811#9#3#栋高档住宅1076户。黄山路、嫩江路社区沿街楼下5#还有两层局部三层的综合商业铺面，可与中区内街共同打造多种业态融合的“泛会所都市生活”。本报告严格保密10项项目目卖卖点分析点分析?地段：淞江新区核心，会展中心旁，新城中央美筑居。CBD核心之上，高端政商精英汇集，淞江新区，全新功能的科技社区，城市未来生活新模式，是链接世界的力量、静观发展的动脉；每个人的新时代，少数人的新世界，注定为众人仰望之地。?交通：黄山路通车在即，紧邻城市主干道，交通出行点触即发。?配套：比邻会展中心，近享10万㎡市民广场、羽毛球馆、瑜伽会馆等健身配套；社区活动中心及儿童游乐设施齐全；3万㎡时尚全能商业街区，满足一站式消费；银行近在咫尺，无限便利。昌建小哈佛幼儿园、漯河小学、实验中学、漯河高中、漯河五高，一站式名校环伺，学生省时便利，家长省心放心，更有浓厚的人文风气，为孩子成长奠定深厚底蕴。?景观：北区主要采用了绿篱围合的庭院式设计；在中区采用折型流动路线，形成多边形的种植池和音乐水池涌泉，丰富了空间享受；在南区住宅部分，主要采用堆植山体绿化，栽种大冠幅的树种来屏蔽商业建筑的山墙，而在车库顶板上利用外水池内花坛的造型，形成组团庭院的景观效果。?产品：温泉入户，24小时全天热水，深层地下汤泉富含人体有益元素；地热采暖，节能环保更健康；漯河首家“云社区”，实现全新智能安防，通讯网络360°覆盖；全地下停车系统，人车分流，社区更有序、拥有更多绿地空间。实现社区自身配套的完善。本报告严格保密11漯漯河高中河高中项目对面毗邻漯河一高。漯河高中创建于1948年，是河南省首批示范性高中，学校总面积533亩（含新校区）。经过60余年的发展，学校已成为一所教风严谨、学风纯正、办学理念科学、校园环境优美、教学设施先进、教师水平一流、高考成绩辉煌、周边县市莘莘学子梦寐以求的成才殿堂。本报告严格保密12二期二期卖卖点分析点分析项目二期：MOCO新世界2期太阳城二期定位科技低碳豪宅，增加太阳能一体化、高科技雾森系统、指纹密码锁、中空LOW-E玻璃、生态灭蚊系统等科技附加卖点。本报告严格保密13项项目目竞争环竞争环境境热点板块优势项目，竞争对手相对较少淞江新城CBD区域和漯河其他地产板块，基本无竞争。本区域内，项目主要竞争对手为建业壹号城邦。建业壹号城邦目前东南角四期２１－２３号楼，２５－２７号楼共计６栋楼尾盘销售，成交均价５３００元／㎡左右。五期大名府８７－１７０㎡产品，封顶准现房，还未开始正式认筹蓄客。本报告严格保密14项项目成交客目成交客户户分析分析全城找客户，以投资和改善居住目的为最多。根据MOCO新世界2013年12月成交客户分析得知，项目成交客户涵盖漯河全市，郾城区，源汇区，召陵区，舞阳和临颍客户比例较高，甚至周口商水也有客户在项目购房。购房目的分析中得知，由于毗邻漯河一高，购房客户以投资和子女教育问题为主，其次为改善性购房。结婚、自住和工作事业为主的各占比约10%。本报告严格保密15项项目目研研究究结论结论昌建地产、淞江新城CBD板块、全能置业综合体。一期收尾，二期8栋偏刚需产品高层住宅即将面市，科技卖点突出。毗邻省重点高中漯河一高，全城找客户，以投资、子女教育和改善居住为主，区域内竞争力较强的楼盘少，因此，项目2014年具备快销（刚需走量）的条件。本报告严格保密1602Second推广和包装本报告严格保密17价价格格目目标标科技高层实现价格5000元/㎡临街商铺价格实现14000—15000元/㎡内铺价格实现10000元/㎡核心目标可售产品基本数据目标均价（元/㎡）可售总价(元)1期公寓+住宅尾约1.8亿元盘目8标亿2期高层1076套5100约5.5-6.0亿元临街商铺10000㎡14500约1.4亿元黄金大道内铺10000㎡10000约1.0亿元合计约10亿元本报告严格保密182014年基本清盘！10亿元左右的货量，8亿元销售目标！本报告严格保密192010年起，漯河市场供应量大增，远远大于去化增速；房地房地产产供供求求研研究究市场供大于求，房屋竣工面积明显大于销售面积?漯河市房地产市场快速发展，但供大于求的局面未曾改变，2007年，房屋施工面积与销售比例为1.36，截止2011年，该比例增长为2.67；?市场去化速度缓慢，截止到2011年漯河市销售面积仅157.8万㎡，且2008、2009年销售面积持续下滑。本报告严格保密202010年起，漯河市场供应量大增，远远大于去化增速；房地房地产产供供求求研研究究市场供大于求，房屋竣工面积明显大于销售面积2012年漯河住宅总销额35亿元！新开工面积大于销售面积！2012年漯河全年累计新开工223.44万㎡，同比增长7.06%。其中住宅新开工211.56万㎡（含普通商品住宅190.4万㎡），同比增长10.59%，占94.68%；非住宅新开工11.88万㎡，同比降低31.72%，占5.32%。全年实际销售113.14万㎡，同比增长37.98%。其中住宅销售109.05万㎡，占96.39%，同比增长48.37%；非住宅销售4.09万㎡，占3.61%，同比降低51.88%。2012年全市新建商品住宅均价3173元/㎡。2013年漯河住宅总销额46亿元！新开工面积大于销售面积！全年累计新开工面积223.92万平方米,其中住宅新开工面积200.86万平方米（含普通商品住宅开工面积180.77万平方米；非住宅新开工面积23.06万平方米。2013年全年，漯河市商品房累计销售总面积136.05万平方米，其中住宅销售面积132.65万平方米，非住宅销售面积3.4万平方米。漯河市新建商品住宅均价为每平方米3481元。（