1谨呈：河南汉飞置业有限公司高贵之上见传奇汉飞置业中原路瓦屋孙村项目发展建议版权声明：本报告是汉飞置业房地产开发有限公司与众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2014年5月3日2感谢贵公司邀请，本报告将在以下六大方面进行，通过分析及思考，组织针对性的项目发展建议。PART1、项目本体分析PART2、目标与问题界定PART3、房地产市场分析PART4、发展战略研究PART5、项目整合定位PART6、产品发展建议301Chapter项目地块本体分析4项目位于荥阳市中原西路与西南绕城高速交汇处东，背靠荥项项目位置目位置阳老城区，衔接郑州市中原区。处于房地产开发价值高地，项目开发价值及升值潜力较强。1.项目位于荥阳市中原西路与西南绕城高速交汇处向东瓦屋孙村，背靠荥阳老城区郑州市高新区，衔接郑州市中原区。2.随着城市的发展，郑州荥阳老城区向西扩延，中原路、郑上路逐渐拓宽延伸，成为贯穿郑州市及荥阳、上街等区域的东西城市线。项目所在区域链接郑州市区及荥阳老城区郑州市中原区，区域未来将更加成熟，配本案套逐渐完善。沿中原西路沿线已成为郑州西区大区域房地产开发价值高地，其升值潜力毋庸置疑。5项项目位置目位置三区交汇，开疆扩土！横跨中原西路，与郑州市区、郑州高新区、荥阳新区接壤。1.项目区域横跨中原西路，与郑州市区、郑州高新区、荥阳新区接壤。位于?本案三大城区交汇中心，未来发展潜力巨大。?高铁西站6区区位位属属性性郑州向西发展，“郑上新区”规划编制完成，逐渐修改完善1、2013年10月31日，在郑州市十三届人大常委会第三十九会议上，确定西部新区由荥阳组团、上街组团、宜居健康城组团构成。2、2013年11月30日，郑州西部新区被正式更名为“郑上新区”，相关规划已编制完成，正在从建设规模、功能定位等方面进行修改完善。7郑上大规划，面积相当于2.63个郑东新区；新“三化”布区区位位属属性性局协调发展。2014年4月9日，“郑上新区概念性总体规划”通过了专家评审，郑上新区规划范围为荥阳市和上街区全部行政辖区，总规划972平方公里，相当于2.63个郑东新区的面积。即便与郑州市区相比，也仅小了38平方公里。郑上新区城市功能空间规划为“一带、两轴六组团、一主、一副多中心”。根据规划，郑上新区主导产业为通用航空、装备制造、超硬材料及绿色新材料；辅助产业为商贸物流、商务信息、运动休闲、健康医疗及现代商业；机遇产业为生态、文化旅游和都市农业。8中原西路贯穿郑州市区、荥阳老城区；周边郑上路、郑州绕城高区区位交通位交通速、高铁西站环绕，规划地铁、BRT快速公交线，交通发达，出行便捷。1、本案临城市主干道中原西路贯穿郑州、荥阳老城区，周边郑上路、郑州绕城高速、高铁西站直通郑州市区，紧邻中原路12路公交车瓦岗孙村站点，交通便捷，出行方便。中原西路出口2、2010年2月6日，郑西郑上路（BRT规划路线））西高铁正式开通，项目距离高本三中原西路（案12路城际公交线）铁西站仅1.5公里；?郑环3、地铁连接州绕城至荥阳、上街，在中心城区边高铁西站高速缘与３号线衔接；4、中心城区与荥阳、上街之间规划两条ＢＲＴ快速公交走廊。9快速路、城际轨道，提速郑上新区。中原大道、陇海快速路等直区区位交通位交通通郑上新区各组团；京城路、S317等贯穿东西；4条城际轨道，形成“一线一环”的经典城市轨道交通结构。快速路、城际轨道，提速郑上新区！从郑州向西，由北至南连霍高速依次规划了新龙路、科学大道西延、金水大道西延、中原大绕道、陇海快速路等直通郑上新城高区各组团的城市快速路。郑州速高新区的莲花街也将作为城市310国道（规划BRT)道路，西延至郑上新区最西边。本此外，4条快速路将纵贯郑上案新区版图，由东向西依次是广中原西路贾路、京城路、庙王路和S317。同时还规划了6号线、高铁西站8号线、10号线和15号线4条城际轨道，将形成“一线一环”的经典城市轨道交通结构。10项目周边视野开阔，环境优美，沿中原西路绿化景观、规划中的区区位配套位配套南水北调河道景观带环绕周边；周边医疗、教育配套齐全；目前周边其他生活配套较为缺乏，但各配套逐渐完善成熟。李商隐公园南周边市政配套：李商隐公153153医医园、京襄城遗址公园、洞水院院2公林湖水库、刘禹锡公园；里郑郑州商州商贸贸旅游旅游生活北职业学职业学院院周边医疗圈刘刘禹禹锡锡公公园园郑州市植物园配套：153医院河南河南职业职业技技术学术学校校郑郑煤机集煤机集团团调郑郑州一中州一中周边教育配套：河南职业技术学校、郑州商贸旅游河职业学院、郑州一中、河河南河南财经学财经学院西校院西校区区南财经学院西校区；京襄城京襄城遗遗址公址公园园李商李商隐隐公公园园道其他配套：郑煤机集团、南洞洞林湖林湖水水库库郑州西流湖公园景水北调河道景观带。刘禹锡公园京襄城遗址生态园观11带项目被城市交通道路和市政绿化环抱，视野开阔，环境宜人项项目目四四至至，交通便捷，属于休闲宜居板块项目位置：地块位于荥阳市中原西路与西南绕城高速交汇处向东瓦屋孙村项目四至：临中原西路，沿中原西路分南北B、A两地块；本项目西侧和南侧规划市政绿化带12本体分析本体分析项目地块占地约368亩，属于大中型社区；地块方正平整，适宜打造高端宜居住宅项目。1.地块占地约368亩，属于大中型社区；2.项目地块方正平整，住宅建筑规划简洁大方、立面丰富，适宜打造高端宜居住宅项目。13项项目目属属性界定性界定本项目规模适中，隶1.身居郑州西部三区交汇核心价值高地，属“郑上新区”是目前隶属活力发展区域“郑上新区”，开发价值及升值潜力巨大郑州房地产开发价值2.三大城区交汇中心，快速路、城际轨道高地；城市游闲配套等便捷交通网络，城市东西中轴而立齐全，环境宜人，生3.项目位于休闲宜居板块，周边视野开阔，环境优美，景观绿化带环绕；市政、医活配套逐渐成熟；交疗、教育等各配套逐渐完善成熟通发达，出行便捷。4.项目规模适中，地块方正，适宜打造高本地块具备打造高端端宜居住宅项目精品住宅的潜质。通通过过本体分析，本体分析，为项为项目目找到找到可能性的可能性的14发发展方向展方向后后，，又又有有哪哪些些目目标与问题标与问题？？02Chapter目标与问题界定15目标界定目标1目标2目标3稳健运行利润走高升华品牌借助郑上新区汉飞置业首次进作为以往项目取大力发展与中驻郑上新区，精得成功之后的河原西路日趋繁准项目定位并打南区域又一个项华的市场机会造符合市场需求目，结合地块区，以优越的产产品，降低开发品及营销获取位特征量身定夺风险。最高利润。产品升华品牌。16问题界定虽然隶属郑上新区暨郑州目前房地产开发价值热土，周边游闲资源卓越，交通出行便捷；但距主城区稍远，目母问题前生活配套不完善——如何打造产品，既能契合市场先天条件又能稳健运行，最终获取利润最大化？地块上盖中原西路，但位于荥阳豫龙镇，面对市区子问题1、县域等多级目标客户——如何打造产品，最大范围的圈定客户市场同时又兼顾项目品质？目前区域市场竞争激烈，未来还将有名企进驻——如子问题2何打造产品，跳出市场竞争，使项目快速回现并良性发展？要解要解决决以上以上问题问题，，我我们们先先来来17了了解解市市场场，，从从中中找到找到机机会会。。03Chapter房地产市场分析184大近城版块特色各异，共同奋战郑州市场，目标客户近城板块分析各取所需。惠济版块：以“黄河湿地属性及沿花园路近邻城市”为核心贩卖价值。郑州高端别惠济区板块墅群集中区域。荥阳版块：以“城市游闲资荥阳板块源及宜居健康城规划发展”白沙板块为核心贩卖价值。郑州旅游地产先驱。龙湖板块：以“龙湖、十七里河等卓越生态环境及天然形成的坡地景观”为核心贩龙湖板块卖价值。郑州生态地产代表区域。白沙版块：以“大郑东发展规划及郑汴一体化带来的升值空间”为核心贩卖价值。目前以低密度中端产品为主。19郑上新区以区域优质资源及未来价值为核心贩卖点，中原西区区域市域市场场分析分析路目前房地产市场处于快速发展阶段，以未来升值空间及规划建设中便捷的交通为核心价值点。中原路沿线：便捷的交通为核心价建海.绿荫半岛值点，楼盘品质普遍郑西鑫苑名家较高。价格在4800-晖达御景苑5500元/㎡左右。郑上路沿线：帝华凯旋城是荥阳连接郑州的重要干线，以区域未来成邑德润华庭居住及升值为核心贩本卖价值点，目前人口案较少。片区价格在居易世界观4200-4800元/㎡左清华大溪地右。20类型：郑上新区目前在售项目体量相对比较大，以高层、小高区区域市域市场场分析分析层物业为主，容积率相对比较低，大大提高了居住舒适度。项目名称总建（万㎡）物业形态容积率清华大溪地333800别墅、洋房、小高、高层2.16帝华凯旋城70076高层1.20晖达御景苑169766高层、洋房1.99成邑德润华庭180000高层3.19居易世界观100000高层、小高2.00建海.绿荫半500000高层、洋房2.80?岛郑西鑫苑名家1550000高层、小高、洋房2.50合计290364221产品：市场在售产品，两房主要集中在85-90㎡之间，三房主区区域市域市场场分析分析要集中在100-120㎡之间。两房、小三房产品去化速度较快。清华大帝华凯晖达御成邑德润居易世郑西鑫苑户型面积区间建海.绿溪地旋城景苑华庭界观荫半岛名家70—85㎡㎡两房86—90㎡★★★★★101—110㎡★★★三房110—120㎡★★★★★120—140㎡★★★★141—150㎡★四房151—160㎡★㎡经与置业顾问访谈：目前市场中两房及小三房产品去化速度较快22价格：郑上新区房价，中原路沿线项目高层价