谨呈：合肥工投工业科技发展有限公司定远项目总体发展定位方案二O一四年四月用心业造价服每一天创值务用心专业造价服每一天创值务专尊地（中国）地产机构深圳·香港·东莞·惠州·长沙·合肥·山东·西安·尊量行·新一点ShenzhenHONORLANDCONSULTINGSince1998第1页本报告是尊地地产顾问有限公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。定远县城市属性定远县概况近百万人口，联姻合肥、南京都市圈，具有明显区位、交通、资源、成本和市场优势的皖东第一大县安徽第一大县。定远县地处安徽省东部，是皖东地区人口最多和面积最大的县。东西长83公里，南北宽56公里，总面积2998平方公里。位于中国经济最发达的长江三角洲地区西部，与苏、浙、沪地区紧密相连。国用心业造价服每一天创值务用心专业造价服每一天创值土面积2998平方公里，耕地务246.9万亩，人口93.8万专，辖22个乡镇，253个行政村。“境连八邑，衢通九省”——全国南北要冲。定远区位优越，交通便捷。东接滁州，西邻淮南，南依合肥，北连蚌埠。近入南京、合肥都市圈，远融长江三角洲经济区。古有“境连八邑，衢通九省”之誉。县城所在地定城距合肥和南京两机场仅不足两小时路程。淮南铁路、合蚌公路、合徐高速公路及其淮南连接线穿境而过，距南京、合肥等周边大中城市仅1小时左右车程，到上海6小时车程。第2页定远县城市属性定远县概况安徽省最佳投资县级城市。2011年12月16日，“首届时代徽商高峰论坛”暨“首届全球徽商之夜文艺晚会”在杭州黄龙饭店隆重举行。徽商高峰论坛以“凝聚力量，成就未来”为主题，论坛特别通过网络票选以及专家团审定，评选设立3个奖项的评选，分别是安徽省最佳投资城市，安徽省最佳经济开发区，安徽省最佳投资县级城市。其中定远县获得了安徽省最佳投资县级城市。用心业造价服每一天创值务用心专业造价服每一天创值务物产丰富——农业大县。定远物产富饶，资源丰专富。农产品主要有粮食、油料、水产品和肉类等，还盛产棉花、烤烟、大蒜、薄荷等经济作物。尤其是“定远猪”、“定远麻鸭”深受全国各地欢迎。油料总产进入全国前6名，居安徽第一位，粮食成为全国百强县之一，居全国第27位。总理故乡。定远县是现任中共中央政治局常委，国务院总理、党组书记李克强的家乡！定远高铁站：京沪高铁从定远穿境而过并设有客运站是京沪高铁全线4个县级站中的一个定远站站房主体1层，两侧局部2层，总建筑面积达4000平方米。第3页定远县城市属性定远县城市规划1）“南京都市圈”战略伙伴城市之一。“皖江城市带承接产业转移示范区”的一员。两大发展战略让定远县找到了利用国家战略开启发展引擎的“金钥匙”，进一步完善城市化进程。2）“一核（四区）、两副、三轴、四星、多点，开用心业造价服每一天创值务放式网络结构”总体发展战略（十二五政府发展战略）用心专业造价服每一天创值务专3）“依托老城，东扩南进，紧凑发展”城市总体规划，形成了“以戚继光大道、鲁肃大道和金山路为城市发展轴，以老城区、新区和工业园区为城市组团，以城北水库至解放水库、泉坞山至桑涧水库为生态片区”的总体布局结构。4）城东新区建立“三轴、一带、一园、两核心、多节点”的空间发展布局。第4页定远县经济状况GDP总量及三产结构【GDP总量】：平稳快速增长定远县2009至2013年GDP总值呈现平稳快速增长的趋势，2013年增长率小幅下滑。用心业造价服每一天创值务用心专业造价服每一天创值务专【工业企业增加值】：平稳增长定远县规模工业企业增加值平稳增长，2013年定远县规模以上工业增加值22.5亿元，增长17%第5页定远县经济状况人均GDP及社会固定资产投资【固定资产投资】：投资规模不断壮大从2009-2013年定远县固定资产投资逐年增长，2011年受宏观调控影响，有所下降。12年来开始呈现高速增长，基础用心业造价服每一天创值设施建设的效务应逐渐显现。近五年来，用心专业造价服每一天创值务专平均增速达到27.16%。消费市场繁荣活跃定远县社会消费品零售总额增长迅速，自2009年以来，每年平均增长率为18.38，居民消费迅速升温，居民消费力逐步增强，截止2013年定远县社会总消费额约39.6亿元。第6页定远县经济状况定远县人均收入【城镇在岗职工工资】：加速增长2009-2013年，定远县城镇在岗职工年均工资增长速度较快，2013年已达到40500元。用心业造价服每一天创值务用心专业造价服每一天创值务专【农民纯收入】：稳步增长2009-2013年，定远县农民纯收入稳步增长，2013年，农民纯收入达到8515元。第7页定远县城市规划城镇体系规划1、县域总人口和城镇化水平近期2015年，县域总人口为96万人，城镇化水平为45%；中期2020年，县域总人口为100万人，城镇化水平为53%。远期2030年，县域总人口为105万人，城镇化水平为60%。用心业造价服每一天创值务用心专业造价服每一天创值务专2、社会经济发展战略实施以“工业强县”为核心，以“开放富县”、“城镇兴县”、“效益农业”、“科教兴县”、“生态立县”、“文明建县”为支撑的战略体系。以提高经济增长的质量和效益为中心，按照扬长避短、合理分工、适度倾斜、侧重发展、整体协调的方针，引导区域内一二三产业合理分工，促进要素有序流动和资源优化配置，加快形成城乡结合、优势互补、层次分明、协调发展、共同提高的产业分布格局。第8页定远县城市规划城镇体系规划3、县域城镇空间布局县域城镇体系形成“一带、二核、三星、三轴、多点，开放式网络结构”的空间发展格局。“一带”：指定城—永康—炉桥盐化产业集聚带，以炉桥盐化工基地为龙头，定远县城作为盐化产业服务基地为保障，永康作为承接产业链延伸的依托，沿S311省道两侧布置的长江盐化、东兴盐化和东升盐化为基础，构成完整的定城—永康—炉桥盐化产业集聚带，形成定远工业化的新经济区和安徽省盐化项目的产业集群。用心业造价服每一天创值“二核”：务指定城镇和炉桥—永康片区，通过功能强化和政策扶持，形成区域经济的增长极核用心专业造价服每一天创值务专，起到核心带动作用。“三星”：指张桥、藕塘、池河三个中心镇，也是重点培育的小城镇，集中产业发展空间，为周边地区提供服务。“三轴”：一是以滁州到炉桥的s311省道和即将修建的宁淮高速公路为依托的东西向发展主轴，二是以合蚌路为依托的南北向发展轴，三是构筑起永康-吴圩-张桥-藕塘-池河的县域南部环状发展轴。“多点”：指县域一般镇构成的“多点”，集中产业发展空间，为周边地区提供服务，包括综合型城镇、工贸型、旅游型城镇等。第9页定远县产业定位支柱产业：定远现已形成了以盐化工、石膏产业、农产品及加工等为主导的特色产业，吸引众多知名企业进驻盐及盐化工石膏产业用心业造价服每一天创值石膏务安徽华塑股份有限公司安徽泉盛化工有限公司用心专业造价服每一天创值务专农产品及加工雨润集团安徽凯源粮贸有限公司?定远是著名的全国商品粮油大县、全国生猪大县、全国岩盐大县、全国石膏资源大县；?目前淮北矿业、晋煤集团、雨润集团和南京医药集团等一批国内500强企业成功落户定远，投资亿元以上的福润食品、天星药业等骨干项目开工建设，经济实力得到进一步提升。第10页定远县城市优势分析城市城市优势优势分分析析?城市经济与规划为定远工业的发展奠?区位优势明显的县城定了很好的基础，?交通便捷发达的县城；未来发展空间较大。?用心业造价服每一天创值经济较务强县；?随着城市建设的加专?近年来工业有突飞猛进的发展，未速投入，以及外向交通的建设，将有来发展的空间及前景仍然较大。利于工业的持续发展。第11页区域属性城东政务区老城区用心业造价服每一天创值务用心专业造价服每一天创值务专南区经济开发区本案?定远县城发展方向确定为：重点向东、向南发展，控制向北、向西发展。东部为政务区，南部为工业园区；?城市空间发展策略为：“依托老城，南进东扩，紧凑发展”。?居住用地规划形成三个居住片区，即老城、南部、东部共3个居住片区，10个居住区。居住总人口40万人。第12页项目分析/项目基本情况分析地块位置项目地块处于定远孵化器周边，地块平整，规模中等，工业属性，未来交通规划利好，但周边环境较差，且生活设施配套、物流仓储等缺乏。地块面积：149.6亩地块A：44亩周边企业地块B：105.6亩用心业造价服每一天创值务用心专业造价服每一天创值兴隆路务专本案地块B泉坞山地块B大道藕塘路第13页项目分析/项目周边情况扫描?整个定远工业园区门类齐全，已初步形成以食品加工、球类制造、服装箱包制造、新能源开发、生物制药、机械制造、建材制造为主体的产业结构体系，入驻企业多以轻工业为主，存活情况用心业造价服每一天创值务大多较好；专?随着企业制造基地从沿海城市转向内陆城市的趋势日益加大，定远作为离沿海发达城市最近的县级城市之一，未来工业地产的发展必将广阔无限。第14页项目分析/项目开发风险分析工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。市场风险：?产业转移导致区域竞争经营风险：力下降，引起对工业物业需求的减少；区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度?产业升级及产业结构调，形成的风险。整引起对物业需求变化。用心业造价服每一天创值务专开发风险政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。第15页项目分析/项目基本情况分析Swot分析优势机遇?园区内缺乏综合型的配套项目；?地块方正，利于规划设计；?经济持续发展，园区发展依旧迅猛；?周边道路完善，交通通达性利好；?在园区的核心地带，没有商业、