农工商四新项目定位报告及物业发展方向探讨武汉允正房地产代理有限公司二零一四年四月11111一、目标理解四新要什么？目标理解农工商要什么？项目要什么？2四新要什么四新新区形象升级、土地价值的提升、完善的产业结构?造四新经济圈聚合力中心?将四新区域打造成武汉宜居新城?推进四新区域土地价值?促进四新第三产业结构调整农工商要什么规模效应、可持续发展、品牌升级?项目是农工商进军武汉市场的最大体量项目，需通过该项目树立品牌形象标杆?项目总体量约40万方，开发时间预计为4年左右，要求可以实现稳定回款，保证开发持续稳定进行?快速占领市场份额，加快武汉市场布局，提高企业品牌影响力。3项目要什么核心驱动力、优势，生活方式融入，产品体系系统构建、升级?核心驱动力——确定合理的开发节奏，树立项目形象标杆及价值标杆，成为项目启动的发力点。?核心优势——城市综合体各业态良性互动，住宅、商业、商务、配套完善结合，相互助益。?生活方式融入——通过产品规划、文化宣传等方式对项目融入先进的生活理念，满足中高端人群对人文关怀和先进生活方式的诉求。?产品升级、资源内部“再分配”——项目体量大、开发周期长，因此须对产品进行整体规划，提升产品竞争力，通过规划对资源进行内部“再分配”，实现产品升级。4二、现状解读项目本体扫描目标理解城市地位扫描市场背景扫描5项目概况用地指标——大规模；较高容积率；商住用地（以住宅为主）；新区开发项目。项目基础指标：?地块位置：位于四新新城，四新大道与四新北路之间，西侧临近江城大道；?限制条件：住宅需满足90\70政策；一期必须开发B4地块；?地块现状：待开发生地，无拆迁压力。地块标用地面积建筑面积容积率号（亩）（㎡）B443.25.0144110B5663.5150610B6443.5108801总计154.2——403521B4地块：占地43亩，总建面约14万方，项目一期启动用地6项目四至四至环境——南北与城市干道相连，项目昭示性及可达性佳，东西均为大型企业的公建用地，未来形象佳，可与本案共同提高区域形象。?北至：四新北路连接江城大道、国博，直通江边，目项目地块现状前已修建完成，交通便利；?南至：四新大道，目前已修建完成，周边建设相对成熟，昭示性最佳；?西至：中百仓储集团用地，后期规划为中百购物广场，为项目提供优质的商业配套；?东至：中铁大桥局地块，后期规划为该集团的办公总部，预计为高端写字楼城市主干道四新大道，可进一步提高片区形象。主干道次干道7支马路7项目交通交通特征——路网发达、公交配套极不完善、短期无地铁。本案国博站国博站江城大道站江城大道站老关村站老关村站?完善、发达的路网—互动汉口：江城大道目前已成为片区连接汉口的便捷通道；互动武昌：汉新大道及杨泗港大桥建成通车后（三环线已通车）将大幅提高武昌与片区交通的便捷性；互动汉阳腹地：四新大道、江城大道大幅提高汉阳腹地与片区互动性。?但目前公共交通配套极不完善，周边短时间（2020年以前）内无地铁配套，距最近的国博地铁站点约1.5公里，片区可达性不佳。88项目区域区域定位——武汉城市副中心、武汉新区生产服务性中心、生态新城?在武汉市总体规划2010-2020年中，四新生态新城定位建设和培育国际博览，商务办公等生产性服务职能，与鲁巷、杨春湖一起被列为武汉三大城市副中心。?四新片区位于“两江六湖”(长江、汉江、墨水湖、南太子湖、北太子湖、龙阳湖、三角湖、后官湖)的核心区域，总面积有17.43平方公里。以“两轴、双心、两带”，即以四新大道、江城大道为城市发展轴，以武汉国际博览中心和市级商业副中心为双核，以芳草溪、连通港生态生活走廊为发展带，推进四新生态新城的开发建设。规划到2020年，该地区居住人口规模将达30万人。中心生态国际高端999区位特征区位特征——四新城市副中心、“黄金轴”、区位认知较高。?项目位于四新城市副中心四新大道和江城大道交汇“黄金轴”处；?四新城市副中心的远景规划使区域热度不断升温，片区价值逐渐得到彰显；?地块周边绿地、金地、观澜等房地产开发项目的先期开发，使地块周边成熟度相对区域整体而言较高，客群认知高?片区紧邻沌口经济开发区，大量知富阶层为本案提供优质购房人群。10项目开发条件开发限制性条件——B4地块公建规划为“双子塔”，限低190米，其中7万方定制开发写字楼，剩余体量以市场为开发导向，不考虑开发酒店回现速度结合各物业特征判断：?写字楼——对于项目形象品质提升贡献最大，能够提升整个项目的品质感；?公寓式产品——回现速度较快，能保障现金流；物业价值物业形象?商业——溢价能力较好，能写字楼丰富项目配套功能公寓式产品各类物业各有优势，需要结合商业市场情况，进行选择溢价能力11项目属性界定：新城轴心、以住宅为主体的规模大盘，公建部分先期启动，限制性较大，是项目开发的重点与难点12项目本体扫描目标理解城市地位扫描市场背景扫描13四新交通交通价值——交通先行，“六横七纵”，构筑区域交通大动脉。四新片区交通格局序道路名称现状号景观大道，已通车，1四新大道双向四车道主干道功能，已通车2四新北路，双向四车道主干道功能，已通车3四新南路，双向四车道4滨江大道尚未正式形成5拦江堤路需要改造6连通港路雏形7江城大道已通车新片区基础设施建设7年了，片区符合“两型社会”定位，片区规划14个学校、6湖连通8四新中路雏形，82座桥梁，片区最大的优势是交通，劣势也9芳草路已通车是交通，鹦鹉大桥已经开工建设，建设周期3鹦鹉洲大10已开工桥年；杨泗港大桥预计今年动工，建设周期3.5年11杨泗港大桥已开工——四新生态管理委员会经济发展事务局141414局长王局长交通价值——地铁3、6、10、11号线，将显著提升区域交通辐射能力轨道交通近期规划图在武汉市的轨道交通网基本建成时将形成：?武汉市66%的人口在600米的步行范围内，就能找到地铁站；?“60分钟穿城，30分钟到达中心城区”；?轨道交通在主城区承担的客流将达55%。6规划区域四新片区站点建设进度四近3号线文岭-三金潭王家畈站、四新大道、客运中心站已开工，2015年新底通车期36号线金银湖-体育中心海洋乐园站、博览中心站、江城大通过评审，2017道站（二期）年以后通车远10号常福-阳逻江城大道，在四新大道与11号线不确定轨道交通远期规划图期线相交换乘11号蔡甸-豹澥站点暂不确定，可能的站点是芳草不确定线路、方岛、连通港11四?地铁建设将促进武汉城市区域融合，为项目带来更多的客户；新未来?一般地铁线路建设至少3-4年，促进区域融合还有待时日；方向10预判?近期规划线路只是经过外围区域，对住宅销售的带动作用有限，能带来巨大人流的时机还是在远期。151515四新价值配套价值——文化、行政中心的配套打造，将为四新新城的建设增添新活力。英才小学总建面2.5万㎡，其中小学1万㎡，中学1.5万㎡，约30个班，预计2013年底建成，2014年秋季开始招收第一批学生；拟建的领事馆区位于汉阳墨水湖以南，江城大道东侧，规划墨水湖南路以北、连通港路以西，用地面积约9.56公顷（约143亩），绿地、金地、和昌是对口的。武汉中医院净用地面积为96970平米，总建筑面积55900平米，领事馆建筑44200平米。在领事馆区周边规划中，配套有一所小学和一所中学，整个领事馆区设计为扇形或十字形结构。总建面5.6万㎡，新增床位500张，总投资3.2亿元，三栋主体建筑分别为：重点专学科病房楼、门诊医技楼、综合培训楼；目前主体结构已封顶；161616汉阳首家三甲医院。生态价值——“水”特色景观资源的深度挖掘，充分展现四新“国际中央生态居住区”的魅力。?“方岛”，武汉第一座人工岛，最生态、最时尚的城市创意中心。其规划巧借原四新农场低洼地形，形成四周有“护城河”的特色城；其供地先供外围用地，把中心留下来，留下武汉未来的想象力，成就第二个南岸嘴。方岛景观中?“六湖连通工程”将把龙阳湖、心墨水湖、南太子湖、北太子湖、三角湖、后官湖六大水系完美通芳草溪生态生活走衢，并将衔接汉江、长江，打造廊出武汉最具滨江滨湖特色的“六湖连通生活走廊”，尽显武汉“东六湖连通生态修复工方威尼斯”优势。程1717品牌价值——全国地产巨擘云集，四新价值众望所归，锋芒俱显。名流新城招商卧龙中森华汉阳造保利和昌绿地纽宾凯中铁金地广电181818产业结构产业支撑——武汉新区生产服务性中心，大型总部基地聚集地四新入口公园综合商贸区四新“金十字轴”“T型区”总部经济区四新大道入口两侧将有金融服务中心的沿?。四新大道规划有商业休闲广场“T型区”总部经济区总建筑面积约120产业配置，但具体的形式尚不得而知。、四新中央广场、商务景观区、万平方米，长约1.9公里，宽约0.4-1.3生态公园、水景走廊等，是动与公里，中央为160米宽的景观水系和公共静的平衡；江城大道是联系新旧开敞空间，两侧为多层裙房和高层办公楼城区间的交通纽带，是新城成长、商业设施，是为国际博览中心和整个四的动脉，鉴于其重要的地理位置新片区配套的总部聚集区和商务办公区。，便利的交通条件，规划完善的配套设施，被誉为武汉新区四新片区的“金十字架”。1919入驻企业多数处于取地或意向性协议阶段，未来商务人群的导入基本可以确定，但需时间兑现有意愿入驻四新企业名录以及建设进度企业名称进度中铁大桥局已取地百威集团签订总部框架协议华氏集团中百集团省交投取地中外运湖北分公司未知广电集团已开发中交二院拆迁置换武汉健民华泰集团总部取地2020四新自身发展四新发展十年沉淀，迎来质变飞跃契机！初步建设期稳步发展期快速发展期2004-2006年2007-2010年2011-20142015-2020??2004年设立