第一部分项目立地条件分析项目地块基础条件分析、片区内地块价值比较项目整体定位第二部分区域市场背景解读产品/客户定位当前板块市场现状、未来区域内竞争判断第三部分青浦新城一站规划前景地铁规划驱动力、整体规划定位、城市配套系统纲要第四部分新兴规划板块的发展案例借鉴宝山顾村板块、嘉定南翔板块、松江九亭板块第五部分本项目定位策略项目整体定位、户型配比/面积段定位、客户定位宝业地产上海公司2014第一部分项目立地条件分析项目地块基础条件分析、片区内地块价值比较项目整体定位第二部分区域市场背景解读产品/客户定位当前板块市场现状、未来区域内竞争判断第三部分青浦新城一站规划前景地铁规划驱动力、整体规划定位、城市配套系统纲要第四部分新兴规划板块的发展案例借鉴宝山顾村板块、嘉定南翔板块、松江九亭板块第五部分本项目定位策略项目整体定位、户型配比/面积段定位、客户定位宝业地产上海公司2014项目本体分析地块位置本案位于新城一站大型居住区南部，距离规划汇金路站2.0KM汇金路站青浦新城新城一站本案宝业地产上海公司2014沪渝高速项目本体分析地块现状新城一站处于开发初期，多数项目在建、待建，区域发展迅速在建项目：?龙湖紫悦湾、鑫苑壹品世家、青湖轩待建项目：?泰禾地块、赵巷29A-06A地块、赵巷27A-08A、30A-01A地块、夏阳街道16-06地块、香花桥E-04-06、E-04-23地块等龙湖紫悦湾鑫苑壹品世家宝业地产上海公司2014项目本体分析地块四至四至城市道路尚未完成建设、当前可达性差，南侧临自然景观河道本案地块四至：?北至规划四路?东至规划五路?南至北淀浦河路?西至规划地块沪平公路：区域主干道，双向四车道，中间有绿化隔离带，环境较好本西起淀山湖，东到黄浦江，全案长46公里的人工河原为淀山湖区通往黄浦江的重要的排水通道和航运通道，现规划为上海主要景观河流之一宝业地产上海公司2014教育用地泰禾地块北淀浦河路淀浦河：项目本体分析经济指标地块南宽北窄呈“梯形”状，建筑限高24~55m?用地面积27938.2㎡?容积率2.0教育本案地块?用地63A-03A限高24m≤本案≤55m?装配式住宅100%，全装修100%北淀浦河路宝业地产上海公司2014项目本体分析地块基础价值比较近期出让的9幅地块中，6块有严格的70/90限制，本案产品不受限本案周边2KM以内的3成交地块均受限2汇金路站漕盈路站青浦站2013年至今，青浦成交土地明细4698成交楼板小套型（＜90㎡）序号地块名用途土地面积㎡建筑面积㎡成交日期开发商暂定名称价住宅建面占比1新城一站63A-03A普通商品房27,938.2055,876.40102012014-9-17紫宝实业本案无7盈浦街道(03A-02、03A-032商住办,街巷49,706.70109,354.7052642014-2-28吉富绅置业——无、03B-01、03C-01)本案居住用地、商3香花桥E-04-06、E-04-23115,759.40185,215.00113382014-1-16葛洲坝集团——无办、文体用地514夏阳街道华浦路西侧16-06普通商品房13,327.9019,991.90141062013-8-28恒文投资——100%5新城一站62A-02A居住用地100%60,824.80121,649.60宅地＜12577902014㎡-2-14中维房地产泰禾红桥100%6赵巷镇27A-08A、30A-01A商住24,919.9062,299.80105782014-7-30源昌置业——70%沪渝高速新城一站44A-06A、45A-鑫苑壹品世7商住28,600.1062,920.20145262013-12-12隆鑫地产70%09A家8赵巷镇30A-05A商住12,911.2070%宅地＜32,278.00638290㎡2013-6-19龙湖置业龙湖紫悦湾70%宝业地产上海公司9赵巷镇崧泉路以西201429A-06A商住21,343.3053,358.3096332013-5-31运杰置业——70%项目立地条件分析小结无具体面积要求的纯居住地块，基础条件优良基本指标特征容积率2.0，总建面5.6万方，限高55米、限低24米无面积限制的小体量地块户型面积定位具有更多丰富性，以抵抗市场风险宝业地产上海公司2014第一部分项目立地条件分析项目地块基础条件分析、片区内地块价值比较项目整体定位第二部分区域市场背景解读产品/客户定位当前板块市场现状、未来区域内竞争判断第三部分青浦新城一站规划前景地铁规划驱动力、整体规划定位、城市配套系统纲要第四部分新兴规划板块的发展案例借鉴宝山顾村板块、嘉定南翔板块、松江九亭板块第五部分本项目定位策略项目整体定位、户型配比/面积段定位、客户定位宝业地产上海公司2014区域市场背景板块市场特征供需相对平衡，尽量季度推盘量激增下，短期去化压力巨大2011年至今青浦新城板块公寓产品供求价量走势万平方米元/平方米16.002200014.0012.001800010.008.00140006.004.00100002.000.0060002011一季度2011二季度2011三季度2011四季度2012一季度2012二季度2012三季度2012四季度2013一季度2013二季度2013三季度2013四季度2014一季度2014二季度2014三季度供应4.1112.279.6711.210.0010.044.477.240.003.238.119.795.4413.696.25成交0.936.305.925.755.799.235.877.245.943.377.049.655.147.003.81成交均价144741520016785128801365514114148381535916969196472090320830212261827518233?供求情况：近4年累计供求比约1.18，封闭市场供需较稳定，年均去化约26万方，2014年高密度推盘导致内部客户需求力稀释，供应25万方，成交16万方，供求比1.56，市场持续性动能有限；?均价情况：当前区域市场价格平台在1.9~2.1万元/㎡，从近期市场形势来看价格上涨的可能性不大。宝业地产上海公司2014区域市场背景板块市场格局当前主力在售项目5个，按位置可分为老城片区与新城一站片区两部分近期销售均价联美品悦片区项目名称销售状态交付标准绿地派克公馆（元/㎡）洋房毛坯，公寓精装老中铁逸都主力在售精装标准：2500元/21036城㎡全装修龙湖紫都城区鑫塔水尚主力在售22598标准：4000元/㎡全装修龙湖紫都城尾盘20628中铁逸都标准：2500元/㎡龙湖紫悦湾绿地派克公全装修主力在售20142御澜山馆标准：2500元/㎡全装修鑫苑壹品世家联美品悦主力在售21304标准：2500元/㎡毛坯：18077元/毛坯+精装㎡新龙湖紫悦湾主力在售精装标准：2000元/鑫塔水尚精装：20000元/城㎡㎡区泰禾红桥鑫苑壹品世全装修报价：12月初开盘老城区新城一站家精装，2000元/㎡20000元/㎡报价：全装修在售项目泰禾红桥12月低开盘洋房20000元/㎡标准：4000元/㎡公寓18000元/㎡待售项目预计全装修御澜山12月低开盘—标准：待定宝业地产上海公司2014区域市场背景在售项目分析老城项目：鑫塔水尚项目定位中高端改善型产品，维持缓慢稳定去化90㎡两房两厅135㎡㎡三房两厅鑫塔水尚开盘至今供求价量表5.00250004.00200002014年月均去化量7.6套3.00150002.00100001.0050000.00013-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0114-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-10?项目自2013年6月推盘入市以来，前后推盘量两次，合计推出约项目分户型产品供求情况㎡644套公寓产品，仅规划两种户型，其中90左右的两房产品总供户型面积段供应套数供应比例成交套数成交比例去化率应265套，占比41%；130~130㎡三房产品379套，占比59%；两房两厅90-9126541%9844%37%?项目截止目前仅完成32%产品的去化，从各户型产品的去化情况来看，两房产品成交量93套，成交结构占比45%；三房产品成交量三房两厅130-13537959%12556%33%113套，成交结构中占比55%，项目整体去化效果不理想。合计——644100%223100%35%宝业地产上海公司2014区域市场背景在售项目分析老城项目：中铁逸都项目位于老城区，率先推出99㎡左右“2+1产品”，取得较理想去化98㎡三房两厅131㎡三房两厅中铁逸都开盘至今供求价量表6.005.00200004.002014年月均去化量21.6套150003.00100002.0050001.000.00013-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0114-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-10?项目自2013年7月推盘入市以来，合计推出872套公寓与321套花项目分户型产品供求情况园洋房产品，户型多样，其中公寓产品供应量最大的为96-99㎡左户型面积段供应套数供应比例成交套数成交比例去化率右的紧凑三房，供应了426套，占比49%；洋房产品供应量最大的一房两厅65-70384%225%58%两房两厅91-9324528%12526%