谨呈：金侨地产解放中产,城市大跃进金侨解放南路地块2014年破局思路世联行2014年1月世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES取地中型项目，楼面地价1.43万，居住属性显著背景金侨目标：全年销售15亿，单价实现2.5万解放南路43号地块地块编号??津西解放（挂）2013-105号具体位置??河西区解放南路东侧竞得(人)??天津金侨城投资有限公司洞??解成交日期2013-09-26放庭用???途??住宅用地供地方式??挂牌路使用年限??城镇住宅70年、科教50年南本案成交价格19.05亿出让面积??64505.3㎡路外环南路规划建筑面积132671.66㎡住宅部分楼面地价14358元/㎡容积率1.0≤2.2地块位于解放南路与外环南路交界处东侧，为解放南路新梅江地块起步区中等密度小体量住宅项目，容积率有可规划空间世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES目标销售额目标15亿解读跻身TOP10，兑现影响力2013年全市商品房销售额排名总面积销售额均价户均价格户均面积排名区域项目套数（㎡)（亿元）（元）（万元）（㎡）1西青区富力津门湖127413839424.4176211941092河西区天津名门广场22463291818.95736384153和平区新汇华庭5517201718.8260603601314东丽区保利玫瑰湾144714504318.2125661261005河北区中铁国际城115411032016.815213145966河东区路劲太阳城90111796915.9134781761317红桥区惠灵顿国际社区5358532015.8184752951598河西区海河大观4545785815.4265533381279河北区销售目仁恒河滨标花园理解：43369128进入全市13.8销售20011额前十名！31916010北辰区柴楼新庄园176916338613.180487492世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES目标15亿目标，约600套去化解读占据200-300万市内六区13%、河西50%250-300万市内六区共计1666套300万河北和平南开273套河西348套50套红桥405套河东334套256套占比16%占比21%占比占比24%占比20%占比15%3%250万和平河北南开713套河西554套红桥726套河东794套93套218套占比23%占比18%占比23%占比26%占比3%占比7%200万200-250万市内六区共计3098套套世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES目标单价目标2.5万元解读比肩河西、和平核心价格目标仁恒海河广场新汇华庭单价25484解读保利香槟国际单价26060单价25820卓越浅水湾单价36631大都会金融街和平中心泰安道五大院单价25491单价28586单价37128王府壹号金融街南开中心泰悦豪庭单价26456单价25054单价25870海河大观融创星美御府上和平单价26553单价27723单价27730名门广场单价57363博轩园中海八里台单价29051单价31909金地紫乐府单价24999海逸长洲含别墅单价29141平层本案世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES1、价的层面：实现非城市核心的价格2、量的层面：达成规模去化的绝对垄断地位3、品牌层面：热销使金侨站位天津高端市场的第一梯队目标解读金侨晋级15亿、2.5万单价=城市高端市场?TOP10里程碑之作?河西200-300万50%?城市核心价格实现2014，金侨，?2014年金侨系55%任务品牌元年世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES挑战&机遇站在现状看挑战世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES竞争项目14年重点面临高层竞争挑战高层：14年约1000套产品供应富力津门湖100㎡两居、170㎡三居库存200套90㎡两居、170㎡三居预计加推320套雅境新枫尚75-94㎡两居库存160套88-94㎡两居预计加推420套华厦津典90-150㎡两居-三居库存110金侨预计2014年六月入市，主要竞争压力高层套在高层产品小高1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月境界梅江87㎡两居、126㎡三居库存700套华厦津典100-170㎡两居-三居库存120套万科柏翠园预判5月份首开150㎡三居、190㎡四居，12万㎡小高：14年约500套供应世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES竞争高层：单价高出竞品7000元/㎡，2-3倍去化速度挑战小高：单价高出竞品5000元/㎡，4-5倍去化速度富力津门湖80-90㎡两居走量单价16200元/㎡（精装）70套/110-150㎡三居走量单价16300元/㎡（精装）23套月/月华夏津典90-100㎡两居单价20000元/㎡（精装）20套140-150㎡三居单/月价23200元/㎡（精装）2套高层均价约17000元/㎡/月月均去化40套雅境新枫尚80-100㎡两居走量单价16000元/㎡（精装）16套90-150㎡三居单价18000元/㎡（精装）/2月套/月金侨80-85㎡两居高层实收单价预期：24000—26000元/㎡（精装）高层90-95㎡三居月均去化80套小高境界梅江110-120㎡两居走量单价15800元/㎡（毛坯）9套/150-170㎡两居-三居月单价16700元/㎡（毛坯）3套/月华夏津典100-110㎡两居走量单价22000元/㎡（精装）4套/小高均价约22000元/㎡140-190㎡三居走量月单价元22700/㎡（精装）4套/月均去化8套月柏翠园150㎡三居、190㎡四居预计单价22000-24000-元/㎡（精装）金侨94-130㎡三居洋房实收单价预期：26000—28000元/㎡（精装）167㎡四居月均去化20套世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES竞争河西2014年在售项目将有84万㎡存量，预计可售近两年，挑战待出让土地有179万㎡存量，未来竞争压力较大富力津门湖高层剩余66万㎡，2013年去化33万㎡境界梅江小高层剩余19万㎡，2013年去化3万㎡竟品竟品项项目目20132013年共去化年共去化4848万㎡万㎡剩余3.5万㎡，2013年去化5万华夏津典㎡雅境新枫尚高层剩余1.2万㎡，2013年去化6万㎡柏翠园2014年入市，洋房12万㎡天房陈塘庄高层14万㎡陈塘庄地区待出让土地建筑面积56万㎡，容积率2.5左右新梅江地区待出让土地建筑面积123万㎡，容积率2.35左右2014年2015年2016年2017年世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES竞争挑战高速高价短期实现，重塑区域量价天花板小高市场价的层面：周边1.8-2.2万元单价，本案预期高出7000元/㎡以上量的层面：小高供应约600套，本案具备一定优势；高层市场价的层面：周边1.6-2万元单价，本案预期高出5000元/㎡以上量的层面：2014年在售项目将有84万㎡存量，分流客户；世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES挑战&机遇跳出现状找机遇世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES区域解放南路生态城天津市“十二五”规划重点工程机遇规模最大、最具国际化的生态复合板块伴随城市重心的南移，西南板块价值得以进一步提升。解放南路地区依托规模优势，将成为承载区域再升级的载体。解放南路地块依托双核、三轴、四带，打造生态示范城.世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES区域新梅江为整体开发建设的起步区，河西最机遇后一片生态属性宜居高地早期开发商均获取的是纯居住类地块，伴随区域关注度的提升，拥有较高绝对值的商业地块将与住宅用地进行打包入市。世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES市场“入住河西的最后机会”河西区土地供应稀机遇缺带来房价全面高企河西区常住人口占市内六区的20%河西区商品房成交均价始终保持在2万/㎡以上河西区一手房年成交量仅占市区10%-15%河西区住宅成交主要集中在二手住宅世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES市场市内土地供应日益稀缺，城市核心三大宜机遇居板块价格可期中海八里台地块，13026楼面地价10000-15000元/㎡等高线融创天拖地块，10109恒大娄庄子地块，17000?集中在中环南部沿线、海河沿线、快速路南部融创手表厂地块，25082招商轧五地块，15000沿线，如海河周边、陈天房育梁路地块，22953塘庄板块、新梅江板块楼面地价20000元/㎡等高线及河东核心区域鲁能天塔地块，15000?点式出现，南开水上西育梁路地块楼天房洞庭路地块，12420面地价达22953元/㎡金侨解放南路地块，14300世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPE