高新区·柏南郡项目调查及价格建议合富辉煌房地产二零零七年一月目录一、新城南区域市场分析二、周边住宅与商业项目调查三、未来供应地块规划情况四、区域未来商业格局五、项目定位六、业态规划建议七、价格体系建价格议体系第一章、新城南区域市场分析一、新城南城市规划?规划范围：北至火车南站成昆线，南至大源组团，西至太平寺机场，东至成仁路，规划控制范围约52Km2。用地规模42Km2；规划人口35万人?规划性质：以城南城市副中心为核心，发展行政办公、科技商务、商贸金融、生活居住及高新技术产业，为信息化、生态型、综合性新城区。二、片区宏观情况概述西部北部新城北部新城西部新城城城东东副副城南副中中城南副心中中心心心?成都目前城市总体发展战略为向东向南发展，从单中心逐步向多中心发展，其明确指出城南副中心的概念，城南副中心的建设已进入政府的发展纲要；从政府制定的2020年发展目标来看，目前城南片区从一环到二环外发展已基本完成，桐子林板块、航空路板块、棕北板块其入驻人群都为中高端人群，其商务办公也发展较为迅猛。通过近几年发展，城南土地已明显不足，政府外迁，城南外延已是必然趋势。作为传统居住富人的城南，其城市外迁后，必然带来大量的较有购买力的购买人群。?结论：区域的发展为本项目发展提供了消费的基础保障，促使本项目区域未来向较高档次的方向发展。?从城市发展的一般规律来看?结论：由城市发展的一般规律可知，当纳瑟姆曲线处于35%以下时，其城市化进程速度较慢；在35-55%左右，城市化发展速度较快。超过80%，其城市不在外延，城市发展转为旧城改造；在超过55%-80%之间，由于其城市概念已深入人心，大量的有钱人、外来人会涌入该城市，这是城市发展最为迅速的阶段。从目前成都城市化进程来看，其城市化率正处于这一阶段。城南作为传统富人居集区，随着地铁的开通等有利契机，较大部分的较有购买力人群会涌入本片区，从城市发展的一般规律也可以论证到，其本片区未来属性为高档居住人群聚集区。一、区域商业情况科华南路区域和平小区区域站南区域新城南城西区域三公里范围项目三公里区域?概述：整个楼盘布局分为科华南路区域、天府长城区域、和平小区区域、站南区域、新城南区域等五个区域。?科华南路区域目前主要业态以餐饮、社区配套型商业为主，物业形式为底商结合住宅。其大部分商铺以临街商铺为主，销售价格在1万元左右。其该区域租金在50-110元/平米。?和平小区区域商铺数量较少，经营时间比较长，主要调查的是南领馆和和平安置小区沿街铺面，租金价格在18-25元/平米，其该板块消费能力较低，并且缺乏餐饮配套。?天府长城项目区域属于新开发的区域，仅有的在经营的为天府长城一期，租金范围在10~20元/㎡，由于目前临近几个楼盘的商铺都处于待售状态，未来互相之间竞争将非常激烈。如果能够区域之间联手打造该区域相对于成都市独一无二的商业环境，在互利共荣的基础上竞争相对会减弱。?站南区域除了上锦雅筑以外，其余的商业以底商为主，经营多以建材、汽配等为主，辅以服装、美发、副食品等，经营状况一般。商铺的销售价格在5800~9000元/㎡，租金在20~50之间。?新城南西区区域目前主要以融城理想为代表，由于有学校和地铁站口的支撑，销售价格和租金都是目前新城南已售或者经营的铺面中价格较高的楼盘之一，商铺的销售价格在5800~13000元/㎡，租金主要范围在45元/㎡左右，现在正在经营的铺面经营状况良好，区域前景较好。第二章、周边住宅与商业项目调查1、天府长城项目周边临近楼盘调查?天府长城一期?天府名居?御府花都?泰和佳园三公里范围?格兰晴天?凯丽滨江?五洲花园?天府长城一期?项目地址：高新区天府大道府城路口东侧?住宅：住宅销售价格：2400-3000元/平米?商业：铺面销售价格：均价6500元/㎡。面积区间为30~100㎡左右，以底商为主，属于社区商业型业态?主力业种以便利店、服装店、功话超市、录象厅等居多。目前有六个铺面空置。经营状况一般?租金情况：租金较贵的就是百利合超市，月租金3000元/月，铺面为89平米。其它商铺租金价格为13-15元/平米左右，比如：综合营业厅，租金为1200元/月，面积为90平米；1-20号服装店，75平左右，租金为1200元/月，每平米租金为16元。1-17号铺面，90平米，租金1400元/月，租金为15元/平米。另外如2-03号铺面，租金为800元/月，总面积70平米，月租金为11元/平米左右。?结论：由于该项目周边物业入住率极低，大大影响该项目铺面的经营。目前该项目铺面所针对的目标人群除天府长城一期入驻人流外，很大部分为该片区打工的农民工，其消费能力较低，消费档次不高。?天府名居?属于经济使用房，总建筑面积约17.6万平方米，其中住宅总建筑面积约为16万㎡，商业总建筑面积约1.6万㎡，总户数1228户，以套三的户型为主。按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为4298人。?开盘时间：天府名居2006年3月，2007年5月份左右?入住时间：天府名居2007年底或2008年初，目前暂时无人居住，入住率为零。?住宅：户型区间从80~100平方米不等，以100平米的大户型为主。?商业：由底商和独立商铺组成。图一图二?结论：从目前现场情况来看，该项目以底商为主，独立商铺为辅，可以初步估计该社区在上图所示的地方将会设置中大型卖场，其余的商业将以社区为中心，布置适合社区消费的综合型消费业态。由上图可以看出，图二将对从天府大道进入该区域的消费人群进行第一次大的截流，图一在紧靠我商业项目的道路入口，将对进来的消费人群进行第二次截流，势必对我项目造成很大威胁，由于目前天府民居项目商业业态规划尚不明确，且该项目紧临我项目，商业体量较大，目前处于待售状态，属于我项目周边竞争较激烈的项目之一。?御府花都?属于小高层建筑，总建筑面积为135920㎡，其中住宅总建筑面积约为126626.33㎡，商业总建筑面积为9293.67㎡，户数为828户，按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为2898人?开盘时间：2006年2月初?交房时间：2007.4.24?目前入住情况：已入住35户，目前绝大部分住宅正在装修中?住宅：住宅均价为3700元/㎡。户型主要以套三的大户型为主。目前销售基本告罄?商业：共82间，面积区间约为40~300㎡，主力区间为40~90㎡；单价范围4000~10000元/㎡，均价7400元/㎡。目前销售告罄?（002铺面）面积为135m2，租金为45元/m2·月，该商铺由于前期设计的原因，做餐饮难度较大?现场照片图一图二?结论：从目前现场情况来看，该项目以外部以一层底商为主，内部则以较大体量的商铺为主。由上图可以看出，图一商业的设置完全满足该社区内部人群日常生活消费，图二又将对从天府大道进入该区域的消费人群进行部分截流。由此可见，如果把该社区要的消费人群作为我项目的消费人群，难度可想而知。该项目对我项目最大竞争在于消费人群方面，属于周边竞争较激烈的项目之一。?泰和佳园?该项目总建筑面积为120000㎡，其中住宅建筑面积约为12万㎡左右，商业总建筑面积约为8000㎡，是集复合住宅、餐饮、娱乐休闲等时尚生活消费功能于一体的高层电梯住宅，总户数为808户，按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为2828人。?开盘时间：2006.9.24?入住时间：2007.10.31?住宅：均价为3850元/㎡，户型面积82-256㎡，属于25层的高层电梯住宅。?商业：楼层设置以底商和局部二层为主。目前由于受整个区域环境的影响，其社区的商业现在价格以及定位等都处于待定阶段，势必在等待区域成熟以后整体推出，是本项目很强的竞争对手。?结论：从目前现场情况来看，该项目以两层底商为主，从现场的建筑设计看，初步估计业态以中大型的卖场为主，由于地理位置接近天府大道，做高档的餐饮类、咖啡类等比较适合。由商业体量可以看出，该社区商业的设置基本满足内部人群日常生活消费。由此可见，该社区对我项目的竞争主要来自于消费人群、商业业态及后期价格等多方面，属于周边竞争较激烈的项目之一。?格兰晴天?该项目总建筑面积为48675㎡，其中商业建筑面积为2706㎡，总户数为316户，按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为1106人?开盘时间：2006.4?入住时间：2007.8?目前入住情况：目前入住户数不到50户，绝大部分住宅正在装修中?住宅：总建筑面积45969㎡，销售均价为3700元/㎡，户型区间为120~145㎡。目前已经销售完毕?商业：商铺最小面积为80㎡，预计明年销售价格15000元/㎡左右。目前由于受整个区域环境的影响，商业价格处于待定阶段，势必在等待区域前景成熟以后在明年强势推出，是本项目很强的竞争对手。?结论：该项目以两层底商为主，初步估计业态以中小型的卖场为主，目前处于待售阶段，由于地理位置较好，未来主要竞争方面将来自于销售方面。由此可见，该社区对我项目的竞争主要来自于消费人群、商业业态及后期价格等多方面，属于周边竞争较激烈的项目之一。?凯丽滨江?该项目属于纯住宅项目，为33层高层电梯公寓，总建筑面积约为17万㎡，总户数为1054户，按照3.5人/户计算，将来的入住人口约为3689人?开盘时间：一期2006.6.11，二期2006.8.5?入住时间：预计2008.4?结论：该社区将是我项目消费人群的有力支撑。?五洲花园?该项目为小高层，总建筑面积约为1.8万㎡。?结论：由于目前项目未公开化，其余的情况尚不知道。未来的竞争方面主要来自于销售方面。属于周边项目较大竞争项目之一。2、新城南以西区域楼盘调查?融城理想?该项目总建筑面积约为20万㎡，其中商业总建筑面积为9760.43