价格体系提案框架定价原则区域竞争项目分析定价方法各组团均价分析价格水平说明价价格策略格体各期销售价格制定系一期销售价格调整策略定价原则???根据对周边物业项目的详细调研，结合本根据对周边物业项目的详细调研，结合本项目计划开发周期，以及对于本项目达到最大供应项目计划开发周期，以及对于本项目达到最大供应量时对市场的预测，制定整盘均价。然后根据不同量时对市场的预测，制定整盘均价。然后根据不同开发时期与客观条件，制定每期完成均价任务的计开发时期与客观条件，制定每期完成均价任务的计划，该计划会因具体情况而相应调整。采取的策略划，该计划会因具体情况而相应调整。采取的策略也会不同。也会不同。市场定价法考量各个竞争项目经济技术指标及价格对比本案各项指标进行综合评估根据小区内户型、位置、间距、景观、朝向、花园等因素制定分户价格定价方法市场竞争楼盘分析区域内现房、期房供应量均在上升区域内2005年将出现若干新项目，除了温哥华森林二期、纳帕溪谷三期、渡上二期外，华远、上海复地、顺天通等开发商均在本区域内拥有大规模土地有待开发，另有小独栋项目如保利.垄上别墅、东方普罗旺斯、上成国际花园等即将面世，市场竞争将更加激烈。另外来自顺义、京昌沿线区域的别墅项目可能分流本项目的目标客户。北部别墅市场分布特征一水两横三纵项目名称总销售套数总建筑面积容积率开盘面积现阶段销售价格主力户型面积开放套数麦卡伦地160多8.73万0.45.516000320--380160优山美地三期231套39.8万0.7815000350100纳帕溪谷575套23万0.37.214300274290龙湾别墅70.829.140.465.313800200--230150长河玉墅491140.36样板组团主体封顶13500260--290100托斯卡纳(橘郡)260套9.80.219.8132003350--390200碧水庄园A区1365.20.45.213000321-450120东方普罗旺斯550200.345.712600300-400160渡上130多60.3861130032074垄上别墅600栋800亩0.39511000300平米左右150套温哥华森林79031万0.47.211500360200余栋我们将根据北部别墅分布的三条纵线，即对本项目市场竞争较影响较大的三个区的市场情况、竞争状况进行简要分析：东线-----CVD顺义别墅区西线-----京昌高速沿线地区北线-----亚北小汤山地区东线--CVD顺义别墅区顺义别墅区是京城起步较早的别墅区，被称为中央别墅区，区内云集了众多高档涉外别墅，销售情况一直保持稳步上升趋势，吸引了众多投资客。深厚的地域基础垄断了大批CBD、朝阳区域内的购房客户。东线--CVD顺义别墅区产品开盘时工产品类项目名称认购时间认购均价开盘日期开盘均价现阶段均价差价总程形象型量售楼处、13500元/龙湾别墅2005年1月2005年3月135002005年5月未开盘不祥独栋150套样板组团平米两栋样板丽高王府2003年10月2003年11月底58002003年12月18日间、现场5850元6400元/平米550元/平米叠拼225套售楼20000元/观唐2004年4—8月2004年8月28日200002004年9月10日现场售楼20000元/平米独栋340套平米准现房、2000美元优山美地2003年3—6月不详不详2003年7月18日18000元/平米400元/平米独栋600套现场售楼/平米顺义别墅区是京城起步较早的别墅区，被称为中央别墅区，区内云集了众多高档涉外别墅，销售情况一直保持稳步上升趋势，吸引了众多投资客。深厚的地域基础拢断了大批CBD、朝阳区域内的购房客户。优山美地开发商：北京鲁能英大房地产开发公司项目位置：顺义区后沙峪占地面积：72万平米建筑类别：独栋别墅、联排别墅容积率：0.45绿化率：41%配套设施：力迈国际学校、日翔广场、国外风情街私家花园：200㎡—300㎡物业管理：优山物业10元/月.㎡总套数：600套左右建筑风格：北美、中式户型面积：320-600平米主力户型：200-300平米（C区）开盘销售价格：11000元/平米（含地下、送精装）现阶段销售价格；2000美金/平米已售套数：103套龙湾别墅开发商：北京英才房地产开发公司项目位置：顺义区后沙峪开盘时间：2005年5月占地面积：1000亩总建筑面积：29万平米建筑类别：独栋别墅容积率：0.48绿化率：47％总套数：约900套建筑风格：现代户型面积：193—387平米主力户型：200平米左右开盘销售价格：13000元左右西线--京昌沿线别墅区此区域多为北京品牌项目如：玫瑰园、碧水庄园等，良好的区域发展，便利的交通，吸引了一部分的中关村与亚运村的购房客，此区域的均售价为8000元/平米。大多以独栋、联排、叠拼为主，面积多为200－300平米左右。西线--京昌沿线别墅区开盘时工项目名称预热期时间认购时间认购均价开盘日期开盘均价现阶段均价差价产品类型产品总量程形象碧水庄园2003年10月11000元/16600元/平5600元/平不详不详不详准现房独栋687套（a区）（三期）平米米米出地面正7200元/平800元/平三水清清2003年9月2004年4月7000元2004年8月8000元/平米独栋联排80套负零米米9500元/平现场环境一期200多香江别墅2005年5月2005年5月2005年7月10000左右9500元/平米500原/平米独栋联排米完善套4800元/平4800元/平200元/平独栋联排公麓鸣花园2001年5月2001年6月2001年6月3日现场售楼5000元/平米1000多套米米米寓5600元/平准现房、6000元/平宽house2002年10月####################6200元/平米200元/平米联排700多套米现场售楼米此区域多为北京品牌项目如：玫瑰园、碧水庄园等，良好的区域发展，便利的交通，吸引了一部分的中关村与亚运村的购房客，此区域的均售价为8000元/平米。大多以独栋、联排、叠拼为主，面积多为200－300平米左右。碧水庄园A区产品类型：独栋开盘时间：2004.12入住时间：2005年11月30日开发商：北京必胜房地产开发有限公司?物业费：6元/平方米/月物业公司：碧水庄园物业管理公司?绿化率45.00％?容积率0.400占地面积：120000平米?建筑面积：51801平米?主力户型面积：220－270交房标准：毛坯均价：12000元主力户型总价：248万-350万三水清青开发商：北京金环房地产开发公司项目位置：京昌高速11出口，顺沙路向东800米开盘时间：二期2005年8月占地面积：27万平米销售分期：三期，目前销售二期建筑类别：独栋别墅、联排别墅容积率：0.55绿化率：38.8%配套设施：社区公园私家花园：120平米—190平米物业管理：3元/平米.月总套数：140套建筑风格：原创现代销售价格：8800元/平米户型面积：220平米—430平米北线—亚北小汤山地区本区域内供应量非常大，在售项目建面约为123万平米。平均售价在10000元/平米。建筑类别以独栋为主，辅以少量联排，产品类型上大多走“北美”风格路线，有少量现代简约式建筑风格。1预热期约为2—4个月，正在筹建样板间或实房样板组团，而且现场设有售楼中心。2内部认购期约为2—3个月，价格方面大多比开盘时低500—1000元左右。305年下半年将是亚北小独栋市场集中放量的一个过程。北线—亚北小汤山地区产品总类型项目名称认购时间认购均价开盘日期开盘时工程形象开盘均价现阶段均价量9200元/平6个实房样板11000元/平纳帕溪谷2003年7月2004年4月1日14000元/平米600多套米间，现场售楼米温哥华森9500元/平实房样板间全面10000元/平2004年5月2004年7月25日11000元/平米870套林米开放，现场售楼米16000元/平样板间、会所已麦卡伦地2005年1月2005年5月开盘未定16000元/平米160套米封顶，现场售楼现状供应7050元/平渡上2004年5月2004年5月现房，现场售楼7050/平米10700/平米130套米6400元/平样板间全面开6400元/平汤HOUSE2004年5月2004年6月12日7200元/平米938套米放，现场售楼米一期南区2003联排7000元/平6450元/平实房样板间全面6500元/平顺弛林溪2003年9月年5月北区2004米独栋18000元/549套米开放，现场售楼米年2月平米麦卡伦地发展商：北京众益家园房地产开发有限公司项目位置：昌平区小汤山镇立汤路38号占地面积：21万平米总建筑面积：8.73万平米建筑类别：独栋总套数：约160套主力户型：300平米左右（赠送地下室）销售价格：2000美金/平米预计开盘日期：2005年5月目前情况：项目在亚运村汇园公寓Q座首层115室设市内接待中心，于2004年5月份开始预热，12月开始内部认购，样板组团5月中旬投入使用，目前认购量12套。保利?垄上别墅发展商：中国保利集团公司项目位置：六环路马坊出口往左30米北地块现状：样板组团内装总占地面积：53万平米容积率：0.4建筑类别：以小独栋为主建筑风格：北美户型面积：200平米--400平米配套设施：1.5万平米会所占地面积：8.8万主力户型：共19种户型，300平米以下的占60％，400平米平米以上仅有几栋数量：一期118栋销售价格：10500元/平米左右（含地下，毛坯）内部认购日期：2005年3月开盘日期：2005年5月中下旬目前情况：认购套数约100余套东方