世茂台商项目营销整体推广策略及计划2014年4月目录1、项目供货计划及货值表2、销售目标分解3、客户群体及竞品分析4、营销推广执行动作分解5、线下拓客目标与策略6、台商/紫帽山项目户外广告牌确定7、一级展厅布置方案及二、三级展厅确定8、本地媒体及活动资源、俱乐部资源9、台商/紫帽山项目示范区导示制作及看房动线设定10、项目人员架构、佣金方案11、物业服务要求及吧台物料采购需求12、台商会所二楼餐饮积分制度提案13、台商／紫帽山项目4月份费用计划?项目供货计划及目标A1地块（16号）总货值：17.2亿供货时间：2014年10月高层：6.6亿，车位0.6亿联排：10亿A-4地块(17号)C-4地块(21号)总货值：11.7亿总货值：6.1亿供货时间：2014年6月底供货时间：2014年6月底大联排：8.6亿大独栋：1.7亿小联排：2.1亿类独栋：4.4亿商业：1亿C-5地块(22号)用地面积：83094.71C-7地块(24号)计容建筑面积：47780.00用地面积：76851.34计容建筑面积：74380.0020号用地面积：81704.89计容建筑面积：42368.00C-8地块(26号)用地面积：33580.58总建筑面积：34733.98?2014年住宅产品业态价格预估算地块产品建筑面积预估售价预估销售金额大联排65918112007.4亿小联排（有地库）13604110001.5亿A1地块（16号地小联排（无地库）11190100001.1亿块）高层10216765006.6亿车位600个1000000.6亿大独栋C4地块（21号地8565200001.7亿块）类独栋33593130004.4亿大联排76891112008.6亿A4地块（17号地小联排20902100002.1亿块）商业8144110001亿合计35亿2014年全年预估最大供货值35亿（其中车位和商业两个业态不推售），计划销售保15亿，冲刺20亿。目录1、项目供货计划及货值表2、销售目标分解3、客户群体及竞品分析4、营销推广执行动作分解5、线下拓客目标与策略6、台商/紫帽山项目户外广告牌确定7、一级展厅布置方案及二、三级展厅确定8、本地媒体及活动资源、俱乐部资源9、台商/紫帽山项目示范区导示制作及看房动线设定10、项目人员架构、佣金方案11、物业服务要求及吧台物料采购需求12、台商会所二楼餐饮积分制度提案13、台商／紫帽山项目4月份费用计划?2014年销售目标计划及分解销售目标：全年计划销售保15亿，冲刺20亿（产品货值预估33.4亿，不含商业及车位）月份6月7月8月9月10月11月12月合计销售额7亿2亿2亿4亿1亿3亿1亿20亿主力销别墅+高别墅别墅别墅别墅高层别墅别墅售层17号地17号地低全年推售推盘低密度16#地块去化库16#地块密度及21去化库存去化库存16#及21节奏及21地高层存低密度地块开盘地块块开盘新增16.8亿006.6亿010亿033.4亿货值当月库9.8亿7.8亿5.8亿8.4亿7.4亿14.4亿13.4亿13.4亿存货值目录1、项目供货计划及货值表2、销售目标分解3、客户群体及竞品分析4、营销推广执行动作分解5、线下拓客目标与策略6、台商/紫帽山项目户外广告牌确定7、一级展厅布置方案及二、三级展厅确定8、本地媒体及活动资源、俱乐部资源9、台商/紫帽山项目示范区导示制作及看房动线设定10、项目人员架构、佣金方案11、物业服务要求及吧台物料采购需求12、台商会所二楼餐饮积分制度提案13、台商／紫帽山项目4月份费用计划?项目住宅客群定核心区项目客群位中心板块以地缘客户及市区客户为主，乡镇板块以地缘客户为主，大部分为首置客户。?项目住宅客群定客户演变预判位作为具备泉州首席超大型滨海旅游地产项目，未来客户群体随着项目的影响力扩大而不断变化，从一般客户逐渐转变为高端客户，客户层次会逐渐提升，同时需求产品也会随之改变泉州泉州刚刚需客需客惠安高端客惠安高端客泉州高端客泉州高端客台商改善客台商改善客台商高端客台商高端客全全国国投投资资客客大泉州投大泉州投资资客客大泉州投大泉州投资资客客全全国国度假客度假客惠安高端客惠安高端客项目萌芽期项目成长期项目成熟2014~2015年2016~2017年2018年后?项目住宅客群定高层客户定位位核心客群【70%】：项目地缘性客群置业目的：自住、投资延展客群【25%】：大泉州区域客群置业目的：投资、度假潜在客群【5%】：泉州外异地客群置业目的：度假、投资核心客群：占比70%【台商区及惠安周边】消费特质：重视性价比与品牌延展客群：占比25%【大泉州区域客户】消费特质：重视交通与景观潜在客群：占比5%【异地客户】消费特质：地段与景观?项目竞品分高层竞品地图析目前台商开发区房地产在售项目8个（不含非边缘区域），且多位于主城区板块，整体价格处于较低水平，区域配套较为薄弱。东兴豪园尊湖4000元/㎡富丽华园5800元/㎡6000元/㎡鸿盛名邸5200元/㎡台商区主城区世茂蓝色海湾星湖湾锦绣嘉园5500元/㎡4200元/㎡克拉公馆5000元/㎡隆城盛世3900元/㎡泉州湾跨海大桥?项目竞品分高层竞品去化析目前区域销售冠军为星湖湾，年去化面积约5万㎡，销售额约2.5亿；区域市场仍处于培育期，大面积客户（高端客群）导入时期尚未到来。?项目竞品分高层竞品分析析区域在售项目中，中心板块面积适中，乡镇板块面积较大，整体去化一般。?项目竞品分高层竞品供货析区域内未来市场供应约148万㎡（不含本项目）。旧项目待推量（万市场库存（万㎡）未来新项目（万㎡）合计（万㎡）㎡）16.2849.1582.7148.13?项目竞品分高层竞品情况析?区域竞品小结台商区目前中心区价格在3900~6000之间，年度去化14万㎡；台商区70~80平两房，90~120平三房是市场畅销产品；未来供应148万㎡（不含世茂项目），竞争激烈；区域内无别墅产品供应。?项目住宅客群定别墅客户定位位核心客群【60%】：项目地缘性客群置业目的：自住、投资、度假延展客群【30%】：大泉州区域客群置业目的：度假、投资潜在客群【10%】：泉州外异地客群置业目的：度假、投资核心客群：占比60%【台商区周边及泉州市区】消费特质：重视性价比与品牌延展客群：占比30%【大泉州非市区客户】消费特质：重视交通与景观潜在客群：占比10%【异地客户】消费特质：地段与景观?项目竞品分析别墅竞品地图聚龙小镇1.5万~2万美裕蓝山墅1.3万~1.7万光明城盛世领墅联群·西沙宝珊花苑园16000元/㎡奥利匹克花桃源山庄园半月湾·东方夏威紫湖国海景国本案夷际际1万15000元/㎡（尾~2万盘）世茂·御龙龙湖·嘉天湾下?红色色块代表未来主要竞争项目?项目竞品分别墅竞品情况析目前泉州市区仅有宝珊花园一个品质别墅楼盘，其他别墅项目均未有影响力，叠拼别墅总价在300万左右，联排别墅总价绝大部分在400万以上，独栋在500万以上，因此在总价上寻求空间是我项目致胜关键。项目项目区位优势劣势主力总价销售状况花园面积半月湾东方夏与崇武古城为崇武品质低300~800万尾盘100~250㎡威夷邻，看海联群西沙苑崇武崇武镇中心品质低600~800万剩余30套150~300㎡规模大，项目聚龙小镇惠安黄塘区位偏300~1200万热销期200~1000㎡成熟区位及景观较品质低，口碑海景国际泉州市区300~1500万在售30套80~200㎡好差品牌影响力有蓝山墅泉州市区区位及性价比380~600万新盘100~300㎡待考验一期售罄二期桃源山庄泉州东海区位景观价格高1000~3000万待定尚未入市目录1、项目供货计划及货值表2、销售目标分解3、客户群体及竞品分析4、营销推广执行动作分解5、线下拓客目标与策略6、台商/紫帽山项目户外广告牌确定7、一级展厅布置方案及二、三级展厅确定8、本地媒体及活动资源、俱乐部资源9、台商/紫帽山项目示范区导示制作及看房动线设定10、项目人员架构、佣金方案11、物业服务要求及吧台物料采购需求12、台商会所二楼餐饮积分制度提案13、台商／紫帽山项目4月份费用计划首二?营销时间节点明次次确洗洗客客城市展厅开放二级展厅开放示范区开放项目首批开盘4.255.65.175.245.316月15日6月29日首批诚意二批次诚意三批次客户蓄积客户蓄积客户导入公司4月25日前6月29日前各合作商家取预售证配合签约线上品牌形象主题上线区域/形象期主题项目/产品诉求期主题推广示范区开放+新开盘诉求上线品发布为主题4月25日启动东亚文5月17日5月24日5月31-6月6月15日项目示6月29日开线下化之都形象大使与colour区域发展2日世茂品范区开放与新品盘推广colourrun报名，并run+mini酷论坛质之旅（媒发布会，沙滩音引出世茂云服务概念跑体、大客乐节同步启动户）销售4月25日启动办卡（城市展厅开放+二6月15日办卡客户线级展厅开放）升级（洗客），配合示范区开放4月25日启动第三方平台合作（包含电商、中介）大客户陌拜，三四级展点（含政企单位陌拜）等持续进行第一阶段：品牌、项目形象入市期，时间：4月25日-5月6日4月25日5月6日推广主题世茂，领袖城市的变革线上推广品牌形象主题上线东亚文化之都形象大丰泽广场城市展各地区二、三活动线下使与colourrun正厅开放，同时启级展厅开放式开始报名，动办卡DM宣传折页，手提袋，拓客展架，VIP卡，VIP申请单，大客户礼品，拓客礼品，泉州游玩地图物料线，大型遮阳伞，资料架，客户调查问卷，业务员名片，胸牌，纸杯，信封，客户登记本，笔，销讲夹，接待桌椅，IPAID系统，区域模型，沙盘，折叠桌媒体配合微信，