万科城一期V-HOUSE定价说明万科城营销组2006-10-12一期V-HOUSE综合信息?总建筑面积：约?总套数：304套52,773m2–情景：204套–56–情景：33,350m2趋优：套–44–趋优：约9,800m2优尚：套–优尚：9,623m2一期总平图情景house（C区）趋优house（D区）200m2优尚house（A区）250m2优尚house（B区）首批可推售（具备预售证）单位户型套数面积m2情景14423560house250m2164004优尚200m2205619优尚175m22349优尚合计18233532四大维度设置?参照四季花城的经验，V-HOUSE的四大维度设置将以景观维度为主，其权重最大。?其他维度（朝向、户型、安静度等）将视产品的实际情况予以考虑，在个别维度对客户心理产生较大影响时适当提高权重。情景HOUSE维度设置?在户型方面，由于细分至各层单位定基准价，同类型产品的户型基本一致，因此不列为考虑范围之内。?部分单位受开创大道噪音影响明显。?在朝向方面，分为厅南向以及房间南向两种类型，各有优势，不作区别，但客户明显注重东南单边，其次为西南单边。?权重分配：–景观55%–安静度25%–朝向20%?系数设定：0.12~-0.12情景HOUSE景观维度（55%）等级分值评估标准一等：0.12水景+荔枝林景二等：0.04水景/宽阔园景三等：0较宽园景四等：-0.08单边/缝隙园景五等：-0.12前后对楼情景HOUSE安静度维度（25%）等级分值评估标准一等：0.12一面临路二等：0.05二面临路三等：-0.05三面临路/稍微受开创大道影响四等：-0.09较靠近开创大道/地库出入口五等：-0.12临开创大道，噪音明显情景HOUSE朝向维度（20%）等级分值评估标准一等：0.12东面单边（东南）二等：0.00西面南向（西南）三等：-0.12非单边79407114688271859122772775967869110449315915894628049640264026401699569328989706670667066759678691088685278528852791599462722466076494717179447167716777949551864986489372情景7236688269957326740762836396732674076283628362826396717676887596759680577876693469348057787669346934693469347891HOUSE91309039903995689354825282529568935482528252825282529371716867326964699670766402666574457367687068516401668971597613743175627692751270667231818880087562756270667066789191588961911992529037852787259842962791189119852785289489单价分布6775696465527240683271147001724068326515655274207448756272317692751277277727769275127066723178918961911987249252903793159314925290378528872494896719655265156996695765626376700671177231706676927380724369127703856787248528925288808738834592656424610759935994644371317061661566156615711175728500799279917992858191081771511451681169795101162134132139188135135135149155115888888951001601231221231311391611401371661019090100140124125138情景169145149163173133136163173133133133136160989595103101878710310187878787101HOUSE1341311301401371191181401371191181191181371671421481561651351421661721451451351421609793959896889010410295958888100134130131136133123125144141132131123122139总价分布1511481381691521511481691521391381739595909896979798968890101131131126136132134135136132122126139157138139156162139136156919088989491869812612612213613012612013614313012712713616690838383899712511511511512413490008000700060005000花城六期万科城一期400030002000情景HOUSE测算价格10000首层二层顶层　首层二层顶层小计面积9870.578581.9414897.3833349.89均价8,9817,4736,8507,641金额￥88,645,132￥64,134,444￥102,052,506￥254,832,082套均价￥1,303,605￥943,154￥1,500,772￥1,249,177最高单价1104491228049共204套最低单价799166155993　最高总价￥1,619,085￥1,164,176￥1,877,830　最低总价￥1,145,830￥826,936￥1,266,620　情景house价格区间分布单价区间(单位：元/平5000~60006000~70007000~80008000~90009000~1000010000~1100011000~12000米）顶层复式242231　二层105251　首层花园　3293411总价区间8090100110120130140150160170180（单位：万）~90~100~110~120~130~140~150~160~170~180~190顶层复式　　　　3　20　14　11　14　5　1二层2133122　　首层花园　　　10213051　1　　优尚house维度设置?将优尚house统一基准价以及维度，全面考虑四大维度。?把系数绝对值放大至正负0.50，确保拉开价差，体现优尚house的差异优势。?权重分配–景观50%–朝向10%–户型10%–安静度30%?系数设定：-0.50~0.50等级分值评估标准一等：0.50水景+泳池+荔枝林景+高差二等：0.24水景+泳池+荔枝林景三等：0.18长纵深水景+高差/荔枝林景优尚house景观维度四等：0.05长纵深水景/宽阔荔枝林景五等：0纵深水景/荔枝林景50%六等：-0.10水景/果树+宽阔视野七等：-0.15果树景八等：-0.20宽阔视野6796九等：-0.25遮挡不明显，有果树89777763十等：-0.50前后楼距窄4104710863510105710366773110421545557214等级分值评估标准一等：0.50厅房南向二等：0.15厅南向、房北向三等：0.08厅北向，房南向优尚house朝向维度四等：0.03东向，带南单边五等：-0.02西偏南，带南单边/西南10%六等：-0.10厅房东向七等：-0.16厅房北向8八等：-0.50西向216121121654181221563767757373455565211211454等级分值评估标准一等：0.50250户型TA-1，一层入户二等：0.20250户型TA-2，二层入户200户型TA-1、TA-2/175户型三等：-0.20houseTD1优尚户型维度四等：-0.50200户型TA-3，主人房较窄10%2341334334121423334213313424343123312343343124等级分值评估标准一等：0.50位处社区较深位置，噪音极小二等：0.20受社区道路影响三等：0靠近社区主干道优尚house安静度维度四等：-0.15二线临近开创大道五等：-0.50面临开创大道30%3333544433222221154221221125442222112115444122优尚house价格分布1467515178361万1264212057385万18159107721086811885122931198012411250万248万15722449万214万224万235万244万246万245万398万1711916565437万407145871178612078万181591074112028289万242万239万16715449万221万238万424万1258411911120361638619036249万245万239万114901289513978414万4681095311319万22726527718815万万万21359217万233万10809480万528万189万144392201021883252558538130941489715487万万万1220212680131672