明发珍珠泉九号价格定位报告目录现阶段南京宏观市场研判南京宏观市场及南京别墅市场研判别墅市场研究同类项目研究别墅客户研究别墅客户群及项项目概况及提升目市场定位项目定位同类比较价格定位客户访谈价格综合定位南京宏观市场及别墅市场研究现阶段南京宏观市场研判南京别墅市场研判竞品项目研究目前项目外立面已经基本定型，但价格、目标客户群由于市场大势的快速变动，需要进一步的对市场进行研究，以便于项目的定位准确性！南京房地产真的复苏了？南京网上房地产数据显示，2009年1-3月份南京楼市销售稳步回升，其中，商品住宅共成交了16390套，同比增长了20%。其中2月南京商品房住宅共认购6699套，成交4337套，日均成交155套。与1月份相比，2月南京楼市的认购量涨幅高达60%。与去年同期相比，2009年2月份的成绩，远远高于去年2月份2713套认购量和1804套成交量。位居认购+成交量排名前三的分别是江北、江宁、河西南京房地产真的复苏了？面对红火的一季度，不禁让开发商想起07年的那段日子，3月15号与3月16号，认购分别飙升至250套和392套，创下了09年认购新高，但细细回看，不能不说是开发商的不断促销引爆了年前一直大量积压的刚性需求。还有一点要说的是，08年底由于开发商资金紧张，一些房源会抵押给工程方和广告商，这批房源在二月份集中签约，也是成为成交飙升的一方面原因！在别墅市场，经过前期市场的不断调研，我们也得到了可喜的数据，除了极个别项目有重大缺陷的项目，所有项目的销售都是稳中有升，一扫08年销售滞售的阴霾，但总体价格由于开发商暗地打折还是有所回落的。南京房地产市场能不能持续二月份三月份的行情，没有人敢肯定，但能够肯定是，逐渐回暖的苗头已经开始呈现,南京宏观市场及别墅市场研究现阶段南京宏观市场研判南京别墅市场研判竞品项目研究南京别墅板块?紫金山板块仙林江北?三山板块紫金山?方山板块?汤山板块汤山?溧水板块?将九龙湖仙林板块军方山路?江北板块三山溧水该区域主要项目的基本概况项目名物业总建面容积现上市销售开盘时价格客户开发商称类型积率套数套数间4.6万鸿国建㎡，其独栋28000元/钟山美双拼60余2007年大型企业设·江苏中地上0.3594套㎡双拼18000庐独栋套5月老总马会置业3.2万元/㎡有限公司㎡大型国企按栋起价2200万南京钟山61套独老总、大钟山高10万㎡0.252006年，3期最近即将国际高尔独栋立别墅36型私营企尔夫左右左右底开盘，预计起价夫置业有业老总、1500万。限公司政府高官大中型私营企业老现售价按栋来算南京中住君临紫联排2.82万0.5540余2008年总、顶级60套，约为600-800置业有限金合院㎡左右套10月职业经理万元。公司人、政府官员■紫金山板块现上市的物业类型主要以独栋、双拼为主；■独特区位优势、景观与自然资源使得该地区项目更倾于第一居所；■从价格、自然资源、产品的角度衡量都处于南京别墅的顶级或高端位置；■从去化速度来看，总价较低的联排和双拼去化速度较快。该区域主要项目的基本概况项目物业总建容积现上市销售客户开盘日期价格开发商名称类型面积率套数套数早成交价格较低独江宁本地中小型私翠屏国独栋双100万2005年3栋12000元/㎡双0.67297套293套营企业老总、政府中惠集团际城拼联排㎡月拼8000元/㎡联官员、教授排6000元/㎡双拼10000元/㎡大中型私营企业老玛斯兰独栋双18万南京金陵0.39360套323套2004年初，独栋19000元/总、顶级职业经理德拼㎡置业㎡。人、政府官员嘉瑞山价格28000元/㎡大中型私营企业老南京中嘉120002008年4庄独栋0.4225套23套（成交价23000-总、顶级职业经理置业有限㎡月25000元/㎡）人、政府官员公司双拼12000元/㎡大中型私营企业老名家别独栋双146002008年8南京名家0.4339套9套，独栋26000元/总、顶级职业经理墅拼㎡月房地产㎡人、政府官员中小型私营企业老江苏盛唐复地朗独栋联13万243余2004年104期独栋不少于总、高级职业经理0.43243套艺术投资香排叠加㎡套月20000元/㎡人、政府官员、教有限公司授、律师中小型私营企业老山水华独栋双13万2004年6总、高级职业经理南京山水0.53364套329套独栋17000元/㎡门拼联排㎡月人、政府官员、教房产授、律师■三山板块现上市的物业类型主要以联排为主，但近两年独栋别墅的供应量逐渐增多；■该区的别墅较早开发，且区域人口基数大，早年区域经济弱，本地置业的人只占一小部分，一般以总价较低的做选择，所以去化速度与总价呈反比；■随着区域经济的发展，该区域独栋别墅的逐年崛起，成为了本案的竞争区域；■如08年山水华门推出的20套独栋别墅，近期复地朗香四期又将推出120余套全独栋别墅。该区域主要项目的基本概况项目名物业总建容积现上市销售开盘价格客户开发商称类型面积率套数套数日期中小型私营企业44套联排独栋13000元/南京景山独栋50万2008老总、高级职业加州城0.54（一期共6套㎡联排9000元/置业有限联排㎡年7月经理人、政府官196套）㎡公司员、教授、律师联排别墅面积中小型私营企业2007江宁天印独栋205-230㎡，均老总、高级职业雷丁TOWN6万㎡0.65214套126套年10房地开发联排价约12500元/经理人、政府官月有限公司㎡员、教授、律师中小型私营企业独栋2008独栋14000元/南京明月罗托鲁拉26万老总、高级职业双拼0.548套45套年11㎡，双拼10000-建设有限小镇㎡经理人、政府官联排月13000元/㎡公司员、教授、律师中小型私营企业独栋2008独栋14000元/14600老总、高级职业颐和南园联排0.59580多套233套年10㎡，联排9200苏源集团㎡经理人、政府官叠加月元/㎡员、教授、律师医院内的医生为2008同仁·23万联排8000-9000主中小型私营企南京同仁联排1.4177套329套年10康桥水岸㎡元/㎡业老总、教授、实业月政府官员■由于区域的特殊性，方山板块的别墅主要以经济型别墅为主，所以现上市的物业类型主要以联排、叠加为主；■近年随着该区域的逐渐开发，进驻的外企越来越多，经济型别墅受到了投资的青睐。■从去化速度来看的话，总价最低的叠加和较为稀缺的双拼和独栋的去化速度较高；■联排、叠加作为该区域的绝对主力物业类型，占了现市场的8成，所以同区域该物业类型的竞争力较大。该区域主要项目的基本概况项目名物业总建容积现上市套销售开盘价格客户开发商称类型面积率数套数日期独联8000元/㎡2008中小型私营企业恒大·联排6500元/联排10万800余年9老总、高级职业恒大地金碧天0.54864套㎡叠加4000叠加㎡套月29经理人、政府官产集团下元/㎡号员、教授、律师(实际成交更低）中小型私营企业68.02008南京卧独栋8000-老总、高级职业卧龙湖独栋4万0.3168套148套年9龙湖置16000元/㎡经理人、政府官㎡月业员、教授、律师中小型私营企业2008按栋算，130南京德森湖溪12.7现上市20余老总、高级职业独栋0.236年8万起（最低可文房地谷万㎡59套套经理人、政府官月打86折）产开发员、教授、律师中小型私营企业城开·独栋200812万联排8000-9000老总、高级职业南京同汤山公联排0.8579套329套年10㎡元/㎡经理人、政府官仁实业馆叠加月员、教授、律师■随着城市逐年向外发展，再加上市区内土地的后备不足，该板块内的别墅具有一定的升值空间；■从近年的供应量的上升可看出该区域正在逐渐开发；■该区域尚属南京1小时生活圈内，很适合作为人们生活的第2居所或养老的地方，所以该区域主要还是以经济型别墅为主；■从去化速度来看的话，经济型别墅的去化速度也是最快的；■该区域的独栋大部分为小独栋，此类产品也颇受市场青睐。.该区域主要项目的基本概况项目物业总建容积现上市销售开盘日价格客户开发商名称类型面积率套数套数期2007年双拼15500元/大中型私营企业老招商局房产依云独栋16.8万0.47265套11812月25㎡独栋预计不少总、顶级职业经理（南京）有溪谷双拼㎡日于20000元/㎡人、政府官员-限公司联排15500元/大中型私营企业老南京栖霞建联排2007年栖园22万㎡0.65898套㎡叠加11000元总、顶级职业经理设股份有限叠加11月/㎡人、政府官员公司双拼16000元/中小型私营企业老独栋㎡南京仙林房山水8.8万200套2008年总、高级职业经理双拼0.7387套联排13000元/地产开发有风华㎡左右4月人、政府官员、教叠加㎡叠加9000元/限公司授、律师㎡中小型私营企业老南京栖霞房东墅5.3万联排预计9500-总、高级职业经理联排0.65200套——未开盘地产开发有山庄㎡11000元/㎡人、政府官员、教限公司授、律师独栋独栋15000元/中小型私营企业老2007年汇杰双拼9.7万㎡联排11000元总、高级职业经理南京交通置0.7253套253套12月31文庭联排㎡/㎡人、政府官员、教业有限公司日叠加授、律师■从整个仙林区域来看的话，主要的供应类型还是以联排和叠加这两大类经济型别墅为主；■由于推盘时间都在07与08年市场较为冷清阶段，且同类产品的价格相比于江宁方山板块显得略高些；■投资此类产品的客户们纷纷采取观望态势，去化速度缺不尽人意；■但是该区域后景看好，随着地铁2号的开通，市场将会迎来新的契机。该区域主要项目的基本概况项目名物业总建容积现上市销售开盘价格客户开发商称类型面积率套数套数日期独栋17000元/㎡江北大中型私营企南京天浦绿城玫瑰2008年独栋9万㎡0.