武胜迎宾大道项目前期策划报告RESEARCH机构:重庆品固房地产营销策划有限公司编制时间：2014.02品固地产（重庆）运作目标提升项抢占、实现利润目和企扩大市最大化业品牌场份额通过有效的运作，进一步提升项目和企业在武胜市场中的影响力和品牌价值，抢占并扩大市场份额，有效保证产品的快速增长销售，促进资金回笼，最终实现价值和利润最大化！品固地产（重庆）我们的操作目标品固地产（重庆）品牌目品牌目标标、企、企业业目目标标以本以本项项目目为为平台，通平台，通过项过项目目运运作，作，进进一步提升新一步提升新锐锐置置业业在城市精品在城市精品楼盘开发楼盘开发中的影中的影响响、、扩扩大在武大在武胜胜乃至广安地乃至广安地区区的影的影响响力力项项目目运运作目作目标标通通过过一期的成功一期的成功营销营销，拔高，拔高区区域形象和域形象和项项目价目价值值，，为项为项目的后目的后续续价价值实现值实现和利和利润润体体现现奠定奠定坚实坚实基基础础具体具体营销营销目目标标合理安排推售体量和消化速度；保合理安排推售体量和消化速度；保证证价格价格优势优势,,追求合理利追求合理利润润。。品固地产（重庆）谋全局思路势略胜一、审视篇二、策略篇三、执行篇品固地产（重庆）目录1第一章第一章谋势谋势··审视审视篇篇宏观政策武胜概况武胜经济武胜规划武胜楼市地块解读2第二章第二章谋谋略略··策略篇策略篇产品定位客群定位形象定位规划布局建筑风格园林景观商业设计3第三章第三章谋胜谋胜··执执行篇行篇核心战略战略铺排客群策略战术组合销售策略售房部装修建议品固地产（重庆）PART1第一章谋势·审视篇品固地产（重庆）2013年中央调控思路转变——推进深化改革，促进长效机制年初国五条定基调年底三中全会促长效机制年末落实改革，市场为主，优化供应宏观政策武胜概况武胜经济武胜规划武胜楼市地块解读品固地产（重庆）税收政策——立法推进房地产税改革完善制度、深化改革——加快立法，适时改革建立平台——不动产统一登记平台房地产税势在必行，统一登记保障改革房地产税改革不可一跃而蹴，体制完善需一定时间，短期内不会对本案造成影响宏观政策武胜概况武胜经济武胜规划武胜楼市地块解读品固地产（重庆）土地政策“三同”促农村集体土地流转允许农村集体土地入市，实行与国有土地同等入市、同价、同权。加存量，减新增三中全会：从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。《2013年中国土地政策蓝皮书》：2014年将实施总量控制和减量供应。加大存量建设用地供应、减少新增建设用地供应。宏观政策武胜概况武胜经济武胜规划武胜楼市地块解读品固地产（重庆）保障安居工程——棚户区改造成为新重点12月召开的政治局、经济工作以及住房城乡建设工作会议均提出“做好住房保障工作”是未来的一项重要任务，指明加大廉租房、公租房等保障性住房的建设与供给，做好棚户区改造。2014年计划保障性住房基本建成480万套，新开工600万套，其中棚户区改造380万套以上。12月2日，发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，2014年建设的廉租房项目建成后统一纳入公租房管理。宏观政策武胜概况武胜经济武胜规划武胜楼市地块解读品固地产（重庆）房地产市场中长期走势？品固认为长效机制建设是重点地方政策愈加分化市场化手段推进调控更加灵活房价上涨压力大的热点城市政策继续从紧现有行政手段短期内难以退出大力推进土地改革房产税改革促长效机制建立品固地产（重庆）区域属性武胜县，地处四川盆地东部，是四川省广安市辖县，嘉陵江下游第二城，东邻广安40km，岳池30km，西接遂宁70km，北上南充54km。南下重庆100公里。武胜气候温和，雨量充沛，日照充足。宏观政策武胜概况武胜经济武胜规划武胜楼市地块解读品固地产（重庆）行政区位全县辖31个乡镇、515个村、31个社区，幅员面积966平方公里，2012年末户籍总人口84.6万，其中农业人口71.8万，非农业人口12.8万，城镇率为15.12%，城镇化率较低，森林覆盖率23.82%，耕地面积45.2万亩，农业人口人均耕地0.62亩。宏观政策武胜概况武胜经济武胜规划武胜楼市地块解读品固地产（重庆）交通状况武胜武胜处于重庆至南充经济主轴线上，在距离重庆3/4，离南充1/4的战略支点上；省道304线境内长46.3公里，连接遂宁至广安。宏观政策武胜概况武胜经济武胜规划武胜楼市地块解读品固地产（重庆）武胜人口——近五年总人口数变化不大与广安其他区、县（市）相比，武胜县总人口数排名第四，总人口数变化不大。2008—2012武胜县总人口情况(万人)2012年广安市区县人口排名区县广安区岳池县邻水县武胜县华蓥市总人口125.7118.7103.384.636.2（万人）排名12345数据来源：四川省统计年鉴宏观政策武胜概况武胜经济武胜规划武胜楼市地块解读品固地产（重庆）武胜GDP——经济进入快速发展期1、武胜县生产总值呈逐年增长趋势，2010年开始进入经济快速发展期，会带动武胜房地产业的发展。2、2012年武胜县生产总值排名第四，同邻水县、岳池县相比，相差并不大。2012年广安市区县生产总值排名区县广安区邻水县岳池县武胜县华蓥市生产总值（亿元）219.55148.2142.26141.9100.35排名12345数据来源：四川省统计年鉴宏观政策武胜概况武胜经济武胜规划武胜楼市地块解读品固地产（重庆）武胜人均生产总值——居民收入水平逐年提高1、武胜2012年人均生产总值在广安市区县中位列第三，同广安区差距较小2、近五年武胜人均生产总值逐年增加，2011年增长率达到最大，为34.14%，说明人均收入稳步提高，消费能力增强。2008—2012年武胜人均GDP走势图2012年广安市各区县人均GDP排名区县华蓥市广安区武胜县邻水县岳池县人均生产总值（元）3589025511241812097218243排名12345数据来源：四川省统计年鉴宏观政策武胜概况武胜经济武胜规划武胜楼市地块解读品固地产（重庆）武胜产业结构——“二、三、一”，二产绝对主导29.930.72927.426.9武胜县产业结构中第二产业处于主导地位，在三大产业中所占比逐年增加，至2012年已达到50%，说明武胜县工业和建筑业处于高速发展阶段。宏观政策武胜概况武胜经济武胜规划武胜楼市地块解读品固地产（重庆）武胜房地产开发投资——持续增长，但占比较低1、2012年武胜县房地产投资绝对额在广安区县中位列第三，同邻水县相差较小，同时又大幅领先华蓥市、岳池县。2、武胜县房地产投资总额在固定资产投资额中占比较小但逐年提升，2009年开始，房地产开发投资总额大幅增加，进入2011年增长势头开始放缓。2008—2012年武胜县固定资产和房地产投资额2012年广安市各区县房地产投资额排名区县广安市邻水县武胜县华蓥市岳池县房地产投资额(亿元)21.1311.2411.014.033.64排名12345宏观政策武胜概况武胜经济武胜规划武胜楼市地块解读品固地产（重庆）武胜县房地产销售总额——房地产业进入快速发展期2008—2012年武胜房地产销售总额走势图武胜县房地产销售总额逐年增加，2011年增长幅度最大，达到107.23%。宏观政策武胜概况武胜经济武胜规划武胜楼市地块解读品固地产（重庆）武胜宏观小结1、武胜县具有一定的人口基础，经济发展已进入快速发展期，居民收入开始快速增加，对当地房地产业的发展有着极为利好的作用。2、武胜县产业结构中，第二产业占据主导地位，意味着武胜的工业和建筑业相对较为发达，第二产业占比的逐年提高，会带动居民收入的同步增长，间接促进房地产的需求。3、2010年武胜房地产投资总额大幅度提高，意味着武胜房地产供应供不应求的局面被大幅缓解，本案面临的竞争将越来越大。4、武胜县房地产业已进入快速发展期，本案应加快工程进度，快速销售，避免陷入众多楼盘的竞争中。品固地产（重庆）规划发展县城整体规划结构为“两轴”、“一门”“一心”、“一带”、“六园”，“两轴”——规划形成横纵两条功能轴线，即沿迎宾大道（原S304）发展轴、中心区公共服务轴。“一门”——在片区东部兰渝高速公路出入口出设置城市门户景观区，展示武胜县城市形象。“一心”——规划东区商务中心作为区域发展核心及信息交流平台。“一带”——沿长滩寺河两侧形成景观绿带，结合文化娱乐设施形成居民休闲健身的公共活动绿带。“六园”——商住园、服装园、食品园、商贸物流园、农产品加工园、总部研发基地。分分析析：武：武胜县胜县未未来来注注重重现现代代商商务务、政、政府府、景、景观观、金、金融融等等区区域性中心城市要域性中心城市要素素构构建；建；统筹规划统筹规划产业产业用地，用地，为产业发为产业发展展提供充足提供充足空空间间；同；同时时，大力推，大力推进进新新型型农农村建村建设设，促，促进农进农村土地流村土地流转转和和集集约发约发展展，，科科学学引引导产业导产业布局和人口集中居住，布局和人口集中居住，系系统规划统规划新新型型农农村社村社区区，，统筹农统筹农村社村社会会服服务务设设施和基施和基础设础设施。施。宏观政策武胜概况武胜经济武胜规划武胜楼市地块解读品固地产（重庆）城市发展方向——向东规划区形成东、南、西及北区四个居住片区。通过有序建设，逐步将东进城东片区建设成为宜业宜居的、自然和谐的生态居住区。规划居住用地主要布置在长滩寺河两岸及新跃水库北侧。分分析析：：随随着着四大四大片片区区的的划划分，分，逐逐步形成以步形成以东东城城区为区为宜宜业业宜宜居居发发展展的的模式模式，，区区域交通完善，域交通完善，让让武武胜进胜进入入了了新城市新城市发发展展阶阶段，广段，广阔发阔发展空展空间间，作，作为连为连接四川