【鸿景翠峰价格报告】世联地产?鸿景翠峰项目组?2006备备注：此注：此报报告告仅为仅为思路思路与与定价方法的探定价方法的探讨过讨过程稿，非正式提交程稿，非正式提交文件。文件。?版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。?此报告内容请贵公司法律顾问严格审核，以规避法律纠纷，及降低政策风险。占地面积：30000.4㎡建筑面积：93517.2㎡住宅面积：69061.6㎡商业面积：1479㎡容积率：2.4总套数：447园林：10800.1㎡园林风格：东南亚泰式园林建筑形式：6栋9F多层；6栋18F小高层～23F高层摄于05年底项目概况——原生态的山景资源豪宅原生态的梧桐山资源关内稀缺的资源豪宅户型建筑面积总套数137841~5栋三房多层洋房的建筑形式；关内豪宅的稀缺产品15580（高层）四房166846栋（小高层）四房双层观光式会所设计；217-21934三房12932硬件打造，豪宅标准8栋（小高层）主入口人性化观光电梯;二房83329~16栋四房163-16596（多层）低梯户比、高实用率复式复式163-1655100%南向、80%南北通透合计44793％单位错层送大露台；高舒适度高附加值93％单位带空中院馆设计；高标准打造产品硬件。项目形象——梧桐山中首席豪宅物管展示互动沙龙06年4月16日下午鸿景翠峰新闻发布酒会在五洲宾馆华夏厅举行，到来客户共计120批。圆桌酒会关于项目运作目标的沟通关于项目运作目标的沟通经4月8日《鸿景翠峰销售执行报告》汇报沟通，发展商的目标明确为：10000理性利润最大化实收均价实收均价10000以上以上且规避风险实现目标且规避风险实现目标世联的理解：定价多少取决于我们对市场的判断,在“可控的市场风险范围内”“可控的市场风险范围内”争取利润最大化。4月8日-销售执行报告沟通的推售策略【鸿景翠峰价格及房号推售策略】【鸿景翠峰价格及房号推售策略】高价销售实现利润最大化07.6第3批房号100%基于竞争及市场变化调整价格精确制导的入市价格06.30第2批房号80%06.5.28第1批房号40%入市时机/低开高走/分批推售目标下的问题基于对目标的理解，本报告将回答以下两个核心问题：Q1:Q1:本项目入市时该卖多少钱，整体实收多少钱？Q2:Q2:在房号全部放开的条件下如何推售确保利润最大化？价格报告思路1项目背景分析2定价策略及方法3核心均价的推导4价目表形成及验证5销售安排及销售预估1.项目背景分析1.11.1市场分析市场分析1.21.2客户分析客户分析1.31.3项目分析项目分析1.1中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险。国外机构对未来20年中国GDP预测预测部门预测结果：GDP增长率2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%国务院发展研究中心根据库兹涅茨理论：2010-2015：5.6%-7.1%当GDP增长率〈4%时，房地产行业将萎缩2015-2020：6.3%-当GDP增长率为4%-5%时，房地产行业将停滞7.2%当GDP增长率为5%-8%时，房地产行业将稳定发2001-2010：6.9%世界银行展2011-2020：5.5%当GDP增长率＞8%房地产行业将高速发展2000-2010：6%亚洲开发银行2011-2020：5%2001-2010：7.2%高盛公司2010-2025：6.8%1.1政府在06年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危机向关注民生转变的“拐点”。“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。”——国务院总理温家宝《政府工作报告》“一是优化土地供应结构，合理确定各类土地供应比例，加强土地供应与住房供应的衔接；二是加快普通商品住宅建设，增加中小型、中低价位住房供应；三是进一步完善信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；四是继续整顿房地产市场秩序，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。”——国家发改委副主任朱之鑫价格调控结构调控1.1政策调控的目的是平抑房价而非打压房价，未来政策的调控方向将是加强政策的执行力度。2005--2006年1季度政策出台时间轴：2005年2006年3月4月5月6月10月11月1月-3月住房按国务院副总理曾培个人购房不足2年《关于对房地产开发经深圳开征深圳新版合揭利率炎“关于抑制房价过即转手交易，交全营企业实行明码标价、同的启用土地增值税上调快上涨势头”的四点额营业税开始实施禁止价格欺诈的通知》要求《关于进一步规范深圳规定稳定房我市商品房销售行价“旧“新八条”打击炒房普通住房标准为的通告》八条”、炒地七部委《关于稳定住房价格工作的意见》2005年，国家和地方政府出台了一系列的土地政策、利率政策、税费政策和房地产行业政策目的：平稳房价、规范销售行为，遏制投资及投机性需求继去年出手楼市后，深圳市政府近日再度表态要加大力度治理。主要有三大举措：1）适度扩大市场供应，通过适当增加土地供应、盘活存量土地、打击囤积土地行为、加快旧村改造来扩大商品房市场供给；2）调整商品房结构，重点加强普通商品房建设，抑制别墅、豪宅增长；3）进一步加强对房地产市场监管，完善、规范房地产交易行为，打击地产商欺诈行为和哄抬房价行为。1.1在05年政策的调控下，06年一季度房价持续快速上升，同比上涨20%2005年成交情况：供需矛盾/刚性需求/价格上涨2005年，我市住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降10.96％。住宅价格在05年1月份同比上涨了3.98%后，其他各月份都保持了两位数的同比增长率；深圳11月市场调控措施出台，12月住房价格回落，05年全年住房价格同比上涨17.38％。从《2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》中显示：今年一季度，全市商品房均价达8752.94元／平方米，同比上涨20.62％。其中，商品住宅均价为8126.14元／平方米，同比上涨25.63％；截至2006年3月底，我市住宅空置面积为73.14万平方米，与去年同期相比下降了19.48％。1.1豪宅客户自有资金大量沉淀，客户决策周期加长，影响购买速度。豪宅价格持续坚挺，但速度放缓谁拥有客户渠道，谁就占有市场在在20052005年年一一年内年内购买购买22套及以套及以上上房产的房产的购购房房者达者达75537553人人，占全市，占全市交易量交易量20%20%以以上上（同（同时时家家人分人分购购行为件中行为件中并并未体未体现现））1.1三级市场反应来看，市场存在一定风险。自05年下半年起，三级市场成交保持三级市场成交走势稳定，成交均价稳中有升；今年一季度成交均价成交量800010000二手房交易面积为231.66万平方米，70009000同比增长35.32％。80006000开700005年深圳二手房交易与新房交易面积的5000征6000比例为0.66∶1。而06年一季度，这4000税营5000业一比例增至0.88∶1。二手房交易面积3000率4000税与新房交易面积逐渐接近。2000上3000调2000通过世联豪宅三级地铺调查发现，目前10001000客户呈现如下现象：00123456789012123卖家反价、捂盘不出的现象频繁5.5.5.5.5.5.5.5.5.1116.6.6.0000000005.5.5.000202020202020202020000202020，客户看涨心理高涨。2020201.106年年中深圳豪宅市场放量，豪宅市场价格上新台阶，下半年政策层面上存在一定市场风险。2006年2006年2007年四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度淘金山一期/15万/837套淘金山二期/31万/约1000套罗鸿翔花园二期/10万/1124套湖鸿景翠峰/9.3万/447套区东方尊峪/33万/1607套福星河丹堤/TH田区香蜜湖一号高层/8万/318套波托菲诺天鹅堡2期3区/高层多层/195套御景东方/23万/939套南东方花园8套别墅山联泰红树湾别墅区月亮湾别墅兰溪谷二期/11万/400多套纯水岸2期/TH红树湾三期/22万/1300套1.1罗湖房地产市场未来分析容积楼盘名称规模建筑形式主力户型户均面积入市时间预计销售期率鸿景翠峰9.3万高层/多层2.4120-160三房、四房157m206年上一年内鸿翔花园二期10万高层5.6100-150m2三房80m205年11一年内150-190m2四房东方尊峪33万高层2.12142-204四房143m206年上两年内147m2三房/170-240四淘金山二三期15万高层/TH2.7174m205年11两年以上房百仕达五期22万高层3.2大户型-06年两年内总计150万?淘金山?百仕达五期东方尊峪?鸿景翠峰??鸿翔花园2期趋势一：罗湖地产由商业小户型向资源豪宅转变，资源豪宅项目的客户辐射全市。1.1罗湖房地产市场未来分析罗湖七个城中村改造规划的容积率范围为5.0罗湖旧改项目分布图清水河村～6.4之间；5.5～6坭岗村田贝村平均规模为3.8万平米（用地）；5.0～5.25.0～5.5水库新村未来罗湖旧改项目的供应量预计在1400万平6.4田心村米以上以上，大部分不掌握在政府手中，难以6～6.2西岭下村5.5～5.7详细统计向西村5.5～6未来三至五年内罗湖高密度旧改项目将陆续推出名称改造方式用地面积