谨呈：邦盛置业商丘邦盛置业北海路项目前期策划报告2014.01.23简报纲要壹?商丘城市解读贰?区域市场需求分析叁?商丘房地产市场运行分析肆?项目本体分析伍?开发思路及项目定位陆?整体开发策略及运营模式柒?物业发展建议捌?经济测算壹商丘城市解读?商丘城市概述?城市宏观经济运行分析?城市发展规划解读?商丘城市小结商丘城市概述商丘城市概述?商丘，三商之源·华商之都，拥有1500余年建都史、5000余年建城史，为六朝古都、国家历史文化名城。?商丘地处华中、华北、华东三大经济区的结合处，是国家促进中部崛起的两纵两横经济带的四大交汇城市之一；为中国重要的综合交通枢纽和商贸物流中心；国家中东部豫、鲁、苏、皖四省接合部区域性中心城市。?商丘市辖2区6县，1个副厅级新区（商丘新区）、17个省级开发区，总面积8636平方千米、总人口608万人。商丘城市概述/历史篇商丘，源于阏伯，阏伯为帝喾高辛氏之子，在其的封地“商”做火正，被尊为“火神”，死后葬于封地，他的墓冢被称为“商丘”。商丘是中国六朝古都，中华姓氏的重要发源地，文化灿烂，轶闻趣事丰富多彩，有国家、省市级重点文物保护单位156处、县级文物保护单位数百处。孔子还乡祠商丘古城拱阳门木兰祠商丘城市概述/区位篇?商丘市地处华中、华北、华东三大经济区的结合处，东部沿海地区和中部地区的过渡地带，是中原经济区承接产业转移示范市、国家中东部豫、鲁、苏、皖四省接合部区域商丘市性中心城市。是国家促进中部崛起的两纵两横经济带（的四大交汇城市之一。?国家东西、南北交通大动脉均在商丘市区纵横交汇，建设中的民航商丘观堂机场通达全国主要城市，通往华东沿海港口的沱浍河即将通航，优越的区位、发达的交通，使商丘成为中国重要的综合交通枢纽、商贸物流中心和国家东西南北经济联系的“十字路口”。商丘城市概述/行政篇商丘市辖2区6县，1个副厅级新区（商丘新区）、17个省级开发区，总人口885万人.2012年底各县市区城镇化率截至2012年底，全市城镇化率达42.2%，商丘市区人口182万人，中心城区建成区面积116平方公里、城区人口密度仅次于郑州市，居河南省第2位。商丘城市概述/产业篇商丘是中国重要的煤炭能源基地和石油化工基地，目前重点发展能源精深加工等七大支柱产业改革开放以来商丘已经初步形成了较为完备的经济体系——能源精深加工业、冷藏汽车及装备制造业、医药化工业、冶金建材业、食品精深加工业、新材料工业、纺织服装业等支柱产业。商丘城市概述/城市标签豫东门户—位于豫、鲁、苏、皖四省接合部，国家东西、南北交通大动脉交汇处。“大城市”规模—商丘东西横跨168公里，南北纵贯128公里，面积8636平方公里，人口608万;市区面积116平方公里,人口182万；豫东大规模地级城市。“加速度”发展—三纵三横主干道已成型，城市基础建设高速发展；城市GDP增速一直维持在10%以上，2012年增速11.2%，高于全省平均水平，居全省第5位。城市宏观经济运行分析城市宏观经济运行分析/商丘GDP分析分析：?2009-2012年商丘市GDP平均增长速度达11.2%，保持平稳增长；?2012年商丘市GDP达1418.3亿元，居全省第9位，随着城市框架的进一步建设，未来经济又会保持一个持续增长的发展阶段。城市宏观经济运行分析/城镇人均可支配收入及社会消费品零售额分析：?2009-2012年商丘市城镇居民人均可支配收入平均增速达11.2%，社会消费品零售总额增速达20%；?2012年商丘市城镇居民人均可支配收入达18312元，社会消费品零售总额546.08亿元，增幅达15.9%；?城镇人均可支配收入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费品的增长速度明显快于收入增长速度，城市居民的消费习惯趋于积极。城市宏观经济运行分析/固定资产投资及房地产开发投资分析：从商丘市历年固定资产投资及房地产开发投资情况可看出，该市的固定资产投资及房地产开发投资保持快速增长，虽然2010年受到宏观因素影响，增速有明显下降，但在2012年后情况又开始有所好转。伴随着城市人口的进一步增加，预计未来商丘房地产开发投资将进入稳定发展阶段。城市发展规划解读商丘城市规划解读《商丘市城市总体规划（2005—2020）》经省政府（豫政[2008]4号文件）批准，正式实施。?城市规划区范围：西至梁园路，东至晨风大道和神宇大道，北至田园路和农贸路，南至富民路总建设用地164.3平方公里。?城市用地发展方向：“南拓、西移、东跨”，最终将城市空间的中心由商丘老城区转向南部。?一城三区五组团：“一城”即城市主城区，“三区”为道北区、工业园区与物流园区，“五组团”分为核心组团、古城旅游组团、商业组团、商贸物流组团、开发组团。?商业中心规划形成“二主、九次”的格局：“二主”为市级商业中心，“九次”为次一级区域商业中心。商丘城市规划解读/区域属性道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场。老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态。西进城西区：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，东扩但配套不足。建成后将是商丘市区“东跨南南移商丘新起步区：拓”的重要组团、商丘新区重要的活力板块。神火大道区：住宅集中开发区域，城市面貌较好。商丘城市规划解读/商丘新区商丘新区是河南省支持商丘市建设为豫东鲁南皖北特大城市和中原经济区东部中心城市的重要载体，功能定位为“三区一基地一中心”:城乡一体化先行区、现代化复合型功能区、承接沿海产业转移示范区、现代石化基地和豫鲁苏皖交界地区综合交通枢纽和区域物流中心。商丘新区起步区CBD：日月新城因以月亮湖为中心组团开发而得名，位于商丘市归德南路以东、睢阳大道以西、北海路以南、华商大道以北，面积约6平方公里，建成后将是商丘市区“东跨南拓”的重要组团、商丘新区重要的活力板块。商丘城市规划解读/新区起步区三维立体规划方案商丘新区的规划实施拓展商丘市产业发展空间，实现产业与城市互动发展，增强中心城市辐射带动能力，强化区域综合交通枢纽地位。商丘城市规划解读/商虞一体化商丘16公里虞城“商虞一体化”的核心是发展，其顺利实施将为“三区”和虞城县增强辐射力和带动力提供良好的发展机遇，推进产城融合，实现产业发展与城市建设的无缝对接。商丘城市小结区位优越、底蕴深厚、产业扎实，随着南移东扩西进深入，商丘将迎来全新的城市升级区位交通商丘位于豫东门户，辐射整个华北地区，区位优越。城市规划城市功能定位明确，未来重点将向东向南发展，东部南部将引来巨大发展机遇。历史人文商丘为国家历史文化名城，历史文化资源，商业经济发展氛围浓厚。基础建设商丘基础建设较完善，GDP逐年走高，城市发展动力强劲。产业发展商丘是河南重要能源基地，支柱产业较多，经济发展基础扎实、动力十足。贰区域需求市场分析需求市场调研找到市场需求，才能命中靶心！客户需求市场需求调研客户关注点客户需求调研?历时3天，搜集问卷141份；?调研区域：南区售楼处周边、人员密集区域（商字、帝和广场等）、道北片区、火车站大商周边?筛选条件：①两年内有置业意向、②选择在睢阳区置业、③男女比例52：48?有效问卷：65份?分析工具：excel客户需求调研/年龄职业分析年龄分析50岁以上,640-50岁,10年龄个数比例25-30岁,1925-30岁1929%30-40岁3046%30-40岁,3040-50岁1015%50岁以上69%小结：30-40岁占比46%，25-30岁占比29%，可以看出25-40岁是购房的主力年龄段，是我们的主力客户群体。其它,5职业分析公务员,12个体户,30职业个数比例个体户3046%工薪族,18工薪族1828%公务员1218%其它58%小结：个体户和工薪族在调研中占比74%，占据较大比例，后期工作中要加大对此类客户的关注。客户需求调研/户型需求户型结构分析复式4户型结构个数占比四室两厅2一室一厅23%三室两厅8两室一厅711%三室一厅32两室两厅1015%两室两厅10三室一厅3249%两室一厅7三室两厅812%一室一厅2四室两厅23%05101520253035复式46%户型面积分析户型面积个数占比144㎡以上33㎡90以下23%130-144㎡7㎡90-100914%120-130㎡20㎡100-1152132%115-120㎡21㎡115-1202031%100-115㎡9㎡120-130711%90-100㎡2㎡130-14435%90㎡以下144㎡以上35%0510152025小结：客户需求户型结构和户型面积比较集中，100-120㎡的三室一厅占比最高，在分配户型比例时需考虑客户需求。客户需求调研/置业目的、建筑层数置业目的分析自住+投资,10置业目的个数占比刚需,26刚需2640%投资,12改善1726%改善,17投资1218%自住+投资1015%小结：自住型客户依然是商丘房地产市场上置业的主力客群，投资型产品不宜过多。建筑层数分析26-33层,11建筑层数个数占比18层以下3655%18-26层,18层以下,183618-26层1828%26-33层1117%小结：客户对18层以下住宅产品的需求量最大、最易接受，对26层以上的高层住宅有一定抗性，但结合项目容积率，高层产品是主力，因此需对客户进行引导。客户关注点调研?历时2天，搜集问卷42份；?调研区域：商丘市高品质楼盘及重点竞品楼盘周边（天明城、名门城、建业十八城、翡翠城、世龙缤纷城、信华城、香樟公馆、奥林匹克花园等）?调研价值：此类客户均在以上项目有置业意向或已经认筹、购买，客户关注度对本项目参考价值大?分析工具：excel客户关注点调研/