感谢霾感谢国营旅行社感谢长城原住最后感谢古镇龙湖司马台项目推广策略案WelcometoConsultancy的左脑本项目销售预期应好于研究的16个竞品项目FlamingoConsultancy第一部分：市场分析部分宏观市场研究微观市场研究项目本体市场项目产品研究项目结论第二部分：产品建议部分地段价值规划价值建筑价值景观价值社区配套价值第三部分：经济测算方案一方案二第一部分：市场分析部分宏观市场研究微观市场研究项目本体市场项目产品研究项目结论第二部分：产品建议部分地段价值规划价值建筑价值景观价值社区配套价值第三部分：经济测算部分方案一方案二宏观经济?北京商品住宅整体呈现供大于求的态势，通州、房山、大兴等新城供需较大?北京市“十二五”规划为了疏解中心城功能，推动人口合理布局，将建成包含通州，房山、大兴、密云在内的十一个新城?2014年楼市调控政策已从金融市场开始，市场情况有待进一步观望北京住宅市场研究2400023422?15001694.09216462077220000北京市住宅供求价格年度走势图?200632011年、2012?1124.09160002010年以来，调控对成交量产生了一定影响，13362144651045.351000958.4945.88977.971008.58年受调控影响供12000667.19812.71831.95成交价格在2012年短暂下降后呈反弹趋势。705.58660.628000应面积小幅萎500?2013年成交价格上涨12.7%，成交量下降400010%。预计2014年受2013土地市场影响，成交缩,2013年有所002008年2009年2010年2011年2012年2013年量将进一步上涨。回升新增供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)150273752800024996?242262461126823北京市住宅供求价格月度走势231972377724000125214912199022935?2002620260213312064720901214582013年新增供20557209832113221825200001001869120521图195871857016000应面积和成交面75?北京住宅市场各月新增供应量均不能满足需12000508000求量。积基本持平，成254000?价格2013年下半年大幅上涨，2013年12月交价年底创新高00同比2012年12月上涨22%，同比2012年1月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月123456789123456789101112101112上涨44%。2012年2013年新增供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)北京规划新城市场?北京“十二五规划”将疏解中心城功能、增强新城综合功能，优化人口空间布局延庆新城密云新城?新城承担疏解中心城人口、聚怀柔新城集新的产业，带动新城区域发昌平新城顺义新城平谷新城展?新城共规划11个，分别是通州、门头沟新城通州新城顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟房山新城大兴新城亦庄新城密云县住宅市场土地市场分析?100.0091.9035密云县住宅用地?密云县住宅用地成交面积、金额对比图353080.0065.54市场2013年量63.4425?2012年受调控影响导致成交量及金额下降明显。60.0045.1945.5720价的双重大幅回?2013年逆市反弹，土地成交量及成交金额大幅上涨，未来短期1540.0028.6822.9224.16内住宅供给量将明显增加。暖141020.0013.0711.635?8预计2014年土地成交量将保持甚至超过2013年水平。60.00502009年2010年2011年2012年2013年?楼面地价2011、100030.0029.00土地面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)90086325.002012年连续两80080470063920.00年下降，2013?密云县住宅用地楼面价、溢价率走势图60050015.00年有所回暖?2010年以来，楼面地价、土地溢价率连续两年下降，2012年下降幅40010.00300309度超过81%。2001475.00?2013年楼面地价翻倍上涨，溢价率受政府限制涨幅较小。1004.0000.080.000.000.00?2014年土地价格将继续保持上涨趋势。2009年2010年2011年2012年2013年平均楼面地价(元/㎡)第一部分：市场分析部分宏观市场研究微观市场研究项目本体市场预期项目产品研究项目结论第二部分：产品建议部分地段价值规划价值建筑价值（公元沐桥）景观价值社区配套价值第三部分：经济测算部分方案一方案二微观市场结论?竞品市场产品类型以多层、别墅产品占主导?四个板块户型产品区间集中在80㎡-190㎡之间?配套方面，具有景观资源的产品单价略高于同区域其他项目?同区位产品，别墅产品销售情况略好于其他物业产品?本项目具有自然、人文双重景观资源，市场上同类产品相对较少北京周边各板块同类项目情况项目名称城市所属区县容积率物业类型名雲溪镇京密云1.03独栋爵·滨河花园上湖悦泽悦泽苑京延庆1.32独栋多层郡雲溪镇苑天润·橡上都首府京延庆1.3小高,公寓延庆、怀来板块树湾1号中昂·邑上原著京平谷1.8联排双拼拉菲上都中昂·邑天润·香墅湾1京平谷1.75多层高层水岸首府上原著号玉龙湾金泰丽舍津武清1.8别墅多层小高京东领养生度秀城假区京津锦绣香江津宝坻1.6别墅多层小高鸿坤·颂泉小镇津宝坻1.5多层高层别墅鸿坤松泉小镇京东领秀城津宝坻1.6多层小高高层宝坻、武清板块京津锦绣香江玉龙湾养生度假津蓟县1.8多层小高别墅中国山区水醉廊坊板块帕克先生上湖郡冀怀来1.4多层小高联排金泰的别墅丽舍拉斐水岸冀怀来1.43独栋联排双拼永定河孔雀生名爵·滨河花园冀怀来1.26联排多层高层永定河孔雀城铂冀固安1.3联排宫中国山水醉冀野三坡0.46独栋?北京至密云90公里半径范围的竞聘项目帕克先生的别墅冀永清1.04联排独栋北京周边同类竞品项目户型区间单位：㎡550500450400350300250200150户型区间集中在80-190平米区间范围10050雲悦上邑天金京鸿京玉上拉名孔中帕溪泽都上润泰津坤东龙湖斐爵雀国克镇苑首原·丽锦·领湾郡水·城山先府著香舍绣颂秀养岸滨铂水生墅香泉城生河宫醉的湾江小度花别1镇假园墅号区北京周边同类竞品项目情况(京、津地区）第二景观户型（平项目名称城市所属区县容积率物业类型精装景观资源主力户型（平米）售价（元）资源米）四居：368雲溪镇京密云1.03独栋否（公共部分精装）密云水库无90-450㎡/五居：455二居：100悦泽苑京延庆1.32独栋多层否/无64-200三居：12012500四居：140二居：89上都首府京延庆1.3小高,公寓否/无89-260三居：15612000复式：220-260二居：80中昂·邑上原著京平谷1.8联排多层否（公共部分精装）/无81-13517800三居：135二居：100天润·香墅湾1号京平谷1.75多层高层否，高层精装/无100-26222000三居：135、150、180一居：60金泰丽舍津武清1.8别墅多层小高否/无60-145二居：906800三居：110-150京津锦绣香江津宝坻1.6别墅多层小高否（公共部分精装）/无88-129二居：805800洋房：66-88鸿坤·颂泉小镇津宝坻1.5多层小高别墅否（公共部分精装）/无/叠拼：120-158/联排：168-208二居：88京东领秀城津宝坻1.6多层小高层高层否/无68-1216300三居：120-122一居：37-55玉龙湾养生度假区津蓟县1.8多层小高层别墅否山水资源无37-130二居：85、1017700三居：120、130北京周边同类竞品项目情况（河北地区）第二景观项目名称城市所属区县容积率物业类型精装景观资源户型（平米）主力户型（平米）售价（元）资源二居：76-83上湖郡冀怀来1.4多层小高联排简装/无76-108/三居：98-108独栋：180-330拉斐水岸冀怀来1.43独栋联排双拼否官厅水库无170-340双拼：230-25012000联排：170-190、200-210二居：98名爵·滨河花园冀怀来1.26联排高层多层否（公共部分精装）森林园区无96-1824200三居：102-140永定河孔雀城铂宫冀固安1.3联排否/无255-385联排：250-38015600中国山水醉冀野三坡0.46独栋否山景资源无140-180三居：140-1807800帕克先生的别墅冀永清1.04联排独栋否/无275联排独栋：2759450北京区域典型项目分析项目名项目区开盘时产品类主力户月去化容积率总建面称位间型型速度悦泽苑雲溪镇天润·橡树四居：3684000002013年4湾1号雲溪镇密云1.03独栋未售㎡月五居：455中昂·邑上上都首府原著二居：1002011年独栋多899㎡/悦泽苑延庆1.3263781㎡三居：12011月层月四居：140二居：89三居：2011年9住宅,公1018㎡/上都首府延庆1.390000㎡156月寓月复式：220-260二居：80中1650002013年1联排多2222㎡/昂·邑平谷1.8㎡月层月上原著三居：135二居：100天1.754791802012年多层高343㎡/润·香平谷㎡10月层三居：135、月墅湾1号150、180北京区域典型项目分析项目区项目名称容积率产品类型主力户型单价总价区间位悦泽苑雲溪镇天润·橡树湾1号四居：368中昂·邑上雲溪镇密云1.03独栋\\上都首府原