挺过严寒，活到明天挺过严寒，活到明天2014-05-19本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。特别声明关于2014年，尽管我们去年已经做了全年市场量价增速大幅度下滑的软着陆的判断，但今年开春以来的糟糕局面还是超过了预期。从数据上来看，今年上半年基本上都会是负增长的局面，全年都存在负增长的可能。但我们预计下半年中央政策存在比较大的不确定性，如果能有一系列的行业纾困政策出台，预计全国的数据还能勉强维持个位数增长，暂维持商品住宅销售金额增长5%的悲观预测。实际上，我们已经看到事情已经起了一些变化，数据进一步恶化伴随着更多政策调整出现。5月12号，由央行牵头召开了住房金融服务座谈会，会议上刘副行长提出对个人住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导与正面应对等五方面指导意见。会议要求提高按揭贷款发放效率并合理定价，未涉及开发贷事项。继上个月宣布定向降准之后，这是央行进一步的动作，说明中央政策的底线思维依然存在。综合刘行长的讲话以及之前其他政策，可以判断接下来政策面只会往好的方面走，即政策面的底已经被确认。接下来起风的标志将会是全面降准，也只有全面降准才能有效压低无风险收益率，才能实现信贷宽松，推动房地产市场成交量回升。但对于房企来说，与其预测春天何时到来，不如多盖几层棉被应对寒冷的冬天。成交低迷，房地产各项指标下挫信贷紧缩，市场将继续向下调整直面困境，房企应对大于预测1234成交低迷，房地产各项指标下挫成交低迷，房地产各项指标下挫全国房地产各项指标全线下挫成交惨淡，1-4月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅进一步扩大1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%，办公楼销售面积下降0.2%，商业营业用房销售面积增长3.4%。商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。数据来源：世联研究、国家统计局房地产开发投资累计同比缓慢回落，其中商业营业用房表现最佳，办公楼表现最差2014年1-4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资15299亿元，增长16.6%，增速回落0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。数据来源：世联研究、国家统计局房屋新开工同比持续失速，施工面积和竣工面积增速相对稳定，表明房企新开工意愿不足，但加快已开工项目周转速度1-4月，房屋新开工面积同比下降22.1%，降幅比1-3月缩小3.1个百分点；房屋施工面积同比上涨12.8%，涨幅比1-3月缩小1.4个百分点；房屋竣工面积同比下降0.3%，降幅比1-3月缩小4.6个百分点。数据来源：世联研究、国家统计局土地市场趋于冷清下滑，成交增速下滑，4月成交土地溢价率有所回升，但难以为继，在市场回暖之前，成交土地溢价将持续回落40个大中城市成交土地溢价率从2013年9月份开始回落，4月随着核心城市核心地块的推出，土地溢价率有所回升。整体上随着今年部分企业的策略改变，原先部分激进的企业会趋于保守，我们认为今年市场的土地市场会更加理性。数据来源：世联研究、Wind房价上涨幅度放缓：1-4月全国商品住宅均价同比负增长，70大中城市新建住宅价格同比和环比持续回落数据来源：世联研究、国家统计局各线城市市场表现均不佳面积：-48.4%一线城市：成交量同比均大幅下降，价格方面，北京、上海、广州均价有所回调，深圳依然坚挺数据来源：世联研究二线城市：重庆、成都、长沙成交量同比大幅回落，武汉相对稍好，武汉均价回落明显数据来源：世联研究天津、合肥、南京成交量同比不同程度下降，杭州成交量腰斩，价格回调明显数据来源：世联研究沈阳、厦门、青岛成交量大幅下降，沈阳和西安价格有所回调，青岛均价稳定，厦门依然坚挺数据来源：世联研究宁波成交量同比大幅下降，南宁和南昌成交量同比小幅上升，昆明同比大幅上涨数据来源：世联研究面积：-0.5%三线城市：佛山、东莞、惠州和中山成交量同比不同程度下降数据来源：世联研究无锡、徐州和泸州成交量同比下降，常州小幅上涨数据来源：世联研究、Wind库存攀升，部分二三线城市去化压力大一线城市：库存暂处于良性阶段，北京和广州去化压力大于上海和深圳数据来源：世联研究二线城市：成都、重庆、南宁和厦门去化时间在合理区间内数据来源：世联研究南昌、苏州去化时间尚在在合理区间内，但苏州库存和去化时间迅速攀升。武汉和天津陷入去库存阶段数据来源：世联研究济南去化时间在合理区间内，青岛库存和去化时间攀升明显，福州和宁波去化压力较大数据来源：世联研究三线城市：惠州城区去化压力不大，东莞、镇江和湛江去化压力较大数据来源：世联研究常州、温州、丹东、泸州等三四线城市去库存压力巨大数据来源：世联研究、Wind政策松动，地方救市大幕拉开对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响是土地出让收入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险数据来源：世联研究、财政部、国家审计署地方政府救市意愿强烈，4月份以来，多地政策有所松动4月16日上海将进一步放宽提取住房公积金支付房租、物业费政策，提高提取额度，支持住房公积金缴存职工的自住住房消费。4月18日保定保定市住建局、物价局于日前联合下发通知，要求商品房必须取得预售资质后才能销售、且不得擅自涨价；严格实行购房实名制、且认购后不得擅自更改姓名。4月22日杭州建立房地产企业重大调价政策预报制度，房地产企业在重大调价发布前，必须通报市有关部门。同时，加大对房地产企业虚假广告、诱导广告的查处力度，确保房地产市场平稳。4月22日无锡从5月1日起，在无锡市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达到60平方米以上，本人、配偶和未成年子女就可以来无锡落户，而此前的购房落户门槛为70平方米。4月25日南宁从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。4月25日萧山调整开发商的购地保证金，在保持购地保证金为出让地价的10%不变以外，设置了上限，最高限额为1000万元。超过1000万元的，也按1000万元收取。4月28日天津天津滨海新区将实施差别化限购政策，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。5月5日铜陵2014年5月1日至12月31日，在铜陵市(含铜陵县和开发区)购买家庭惟一普通商品住房的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴；住房公积金贷款方面，个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上；单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由25万元提高到30万元；同时，对于开发企业方面，政府除继续采取商品房预售资金转为定期保证金等灵活监管方式外，适度增加预售监管资金拨付节点，提高拨付比例。5月12日郑州个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还住房贷款债务。出台时间城市政策内容数据来源：世联研究部分三四线甚至二线城市房地产市场或将崩盘，不利经济发展，且不符合国家推进新型城镇化的政策基调。分类调控，一城一策。适用于当前城市严重分化的情况，且有利于保持经济、社会平稳。不利于调经济结构，对中长期经济发展不利，可能会重蹈2008年“四万亿”救市的覆辙。不调：局调：普调：一城一策的局部政策微调由于适合当下城市严重分化的格局，还符合中央政府分类调控的政策基调，未来更多的地方政府将陆续推出政府政策数据来源：世联研究合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应央行着手稳楼市，要求银行加快发放房贷。鉴于央行并没有实质性放水，我们认为效果有限，但对市场预期的扭转有一定作用5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。会议对进一步改善住房金融服务工作提出五点要求数据来源：世联研究、网上公开资料信贷紧缩，市场将继续向下调整信贷紧缩，市场将继续向下调整经济增长底部徘徊，通缩局面凸现房地产新开工面积增速和城镇新增人数就业同比并不相关，意味着当前房地产新开工面积增速下滑，对就业市场的影响有限历史数据显示，2005-2006年，房屋新开工面积增速的上行带动了城镇新增就业人数同比上行，但在2006-2007年，房屋新开工面积增速继续上行，新增就业人数同比反而向下走。2008-2010年由于金融危机影响和四万亿经济刺激政策的推出，两者走势高度一致。2010年后，城镇新增就业人数同比走势趋势性向下，房屋新开工面积走势有所反复。数据来源：世联研究、Wind在一季度GDP同比增长7.4%和就业并没有大问题的情况下，政府出台大规模经济刺激政策的可能性极低数据来源：世联研究、Wind。。?加快铁路尤其是中西部铁路建