升龙城写字楼项目整体营销提案恒辉.商高事业部2014年2月10日目录城市运营?2005年底，响应中央加快中西部发展的号召来到郑州，开始参与城中村改造；升龙集团?2006年，开发首个大型城市综合体商业项目—曼哈顿广场；?2007年底，以14.9亿元的销售额站到了郑州十强房企的领奖台上；城市运营商?2012年，以近百亿销售额，成为郑州楼市当之无愧的“总冠军”；?2013年，单城销售破百亿，打破郑州房企记录。独有模式携手合作&恒辉：提供地产战略服务全流程介绍恒辉介绍恒辉：恒辉专题片介绍恒辉恒辉，于1998年5月成立16年勤奋耕耘发展，代理销售11年现拥有员工近1000人，累计实现销售代理金额突破600亿业务覆盖项目前期策划、全案策划、营销策划、销售代理是中西部知名房地产综合服务机构介绍恒辉2013年代理销售额达167亿河南代理行业第一名，年度销售额占郑州市市场1/7持续、稳定保持河南省规模最大，年度销售额最高的行业领先水平连续8年河南代理行业排名第一2013销售额达167亿占整个郑州房地产市场的1/7介绍恒辉恒辉文化理念：诚信、专业、协作、兢兢业业、上下一心恒辉服务理念：受人之托、忠人之事写字楼板块写字楼/商业营销产品线逐步成为恒辉主流产品线目前已探索出一套领先的写字楼营销经验代理写字楼项目覆盖市区、郑东新区泰宏大厦金国大厦泰宏国际广场启航大厦写字楼板块恒辉写字楼事业部成立2011年，成立恒辉写字楼事业部目前已发展写字楼商业专业团队210余人写字楼板块恒辉2013年写字楼辉煌历史?2013年成交39.3亿，占据郑州市场份额27%?建正单盘成交11.17亿，位居郑州第三名，其中8月11日圈层开盘成交3.7亿；?航海路写字楼入市两个月成交近5亿，其中一大客户当天成交3.2亿；?2013年单笔成交2000万以上有27人，单笔成交1000万以上有46人。代理项目代理项目代理项目代理项目市场视野房企纷争群雄逐鹿得写字楼者，得中原！市场趋势河南本土房企建业、正商等领头羊都在走向商业、走向写字楼巨大的真实潜力市场需求?据河南省工商局统计，全省各类市场主体超250万户，中小企业占99%；私营企业超34万户，个体工商户已突破200万。这一庞大群体，滋生出对创业型写字楼的巨大需求。?在郑州，中小型企业达6.4万家，按每家企业需要办公场地100㎡计算，即640万㎡写字楼。市场容量2013年郑州市写字楼成交153亿预计2014年郑州市写字楼价稳量升，销售金额将突破200亿市场压力但我们不容忽视：2014年郑州市将有大量（尤其高铁圈）写字楼交房会对现售的期房写字楼，形成一定的去化压力营销价值恒辉写字楼营销关键词一：客户资源价值恒辉十一年的房地产销售积累了大量写字楼/商业/洋房/别墅/高端住宅等高端客户资源目前已与清华大学校友会、豫企500等形成战略合作恒辉客服中心可随时启动和调用客户资源库营销价值恒辉写字楼营销关键词二：销售团队价值?写字楼项目从进场到销售，可2日内迅速启动来访和成交。?写字楼部非常设成员，在开盘前1周组成特别行动小组。?咬死目标，进行攻坚。营销价值恒辉写字楼营销关键词三：销售组织价值总监及总经理级别人员直接销售严格实行三级谈判，确保成交三级谈判老总谈判（真诚、气场、价值支撑价格）二级谈判经理二次把关（再次询问，确定客户是否具备签约条件）一级谈判置业顾问初步接待（营造稀缺氛围，快速熟知客户）营销价值恒辉写字楼营销关键词四：圈层营销价值利用一个点撬动一个行业圈层?专业销售人员，对高端客户资源进行电开?营销手段深入商会、高端俱乐部、论坛等写字楼准客户活动区域?老客户维护，定期举办高端客户答谢会营销价值恒辉写字楼营销关键词五：平台资源价值营销价值恒辉写字楼营销关键词六：大客户服务价值专门的写字楼大客户签约服务团队针对不同客户制定相应签约办法，快速签约营销价值恒辉写字楼营销关键词七：自媒体价值充分利用写字楼网站、杂志、微博、微信等公众平台拓展写字楼客户资源整体市场2013年写字楼市场供销比1.16供销基本持平2013年郑州市办公用房累计供应153.95万㎡，同比增加18.85%累计成交133.15万㎡，同比增加128.78%整体市场目前郑州市写字楼累计库存量达254.4万㎡按照郑州月均去化量11.3万㎡（2013.1.1—2013.12.31）此库存量预计可售23个月，写字楼面临大量消化压力郑州市商品房存量（万㎡）区域商品房住宅写字楼商业郑东新区250.4222.56144.3281.54中原区121.6210.6552.8256.15金水区68.4411.364.9652.12管城区62.4512.2433.0517.16二七区58.9332.3217.9811.63惠济区40.1414.621.2425.28合计602.00103.75254.37243.88整体市场2013年郑州市各区域办公用房供求情况郑东新区供应97.55万㎡，销售90.04万㎡，成为2013年区域供销双冠金水区供应17.41万㎡，销售11.19万㎡，成为2013年区域供销季军二七区供应27.4万㎡，销售20.19万㎡，成为2013年区域供销亚军区域市场1、区域写字楼分布区域内写字楼项目主要有京莎广场、升龙国际中心金茂广场、江泰天宇国际、绿地滨湖国际城、航海广场、橄榄城都市广场商业升升龙国际龙国际中心金中心金茂茂广广场场京莎京莎广广场场航海广航海广场场江泰江泰天天宇宇国际国际绿绿地地滨滨湖湖国际国际城城橄橄榄榄城都市广城都市广场场商商业业区域市场2、区域写字楼参数总建面写字楼面积区间销售均价项目办公物业类型（万㎡）（㎡）（元/㎡）京莎广场写字楼/公寓6.750-2807700金茂广场写字楼864-1508500写字楼/公寓江泰天宇国际11.849-2107500企业独栋绿地滨湖国际城写字楼19.7690-2508200橄榄城都市广场商业写字楼742-2608000产品梳理本项目位于航海路与嵩山南路交汇处，隶属二七区，郑州西南商贸中心城区域，区域优势明显。项目紧邻客运总站、快速公交BRT、公交、地铁（建设中）等公共交通站，城市交通配套资源丰富。产品梳理经济经济经济经济技技技技术术术术指指指指标标标标5~8#楼经济技术指标8号院项目数值单位总建筑面积196641.7㎡地上建筑面积168217.3㎡住宅建筑面积46188.99㎡其商业建筑面积23812.83㎡中办公建筑面积95158.54㎡5#服务用房面积3056.94㎡地下建筑面积28424.37㎡7#6#建筑密度48.38%——8#绿地率20.21%——停车数量623辆其地上停车数量67辆中地下停车数量556辆产品梳理项项项项目目目目规划规划规划规划8号院7#、8#楼为办公楼设计，其中：?7#、8#楼均为28层，设计高度为99.95米；8#?1~3层为商业，1层层高4.97#米，2、3层层高4.7米，其它楼层性质为办公，层高为3.4米；?地下两层，地下一层层高4.5米，地下二层为4.1米；产品梳理7#资源汇总8#7#、8#楼商业资源汇总类型面积区间(㎡)套数套数占比总面积(㎡)面积占比35.5512.7%35.550.2%一层单体56.3712.7%56.370.3%小计　25.4%91.920.6%112-1361643.2%1966.9511.9%7#、8#楼办公资源汇总167.5112.7%167.511.0%168.2412.7%168.241.0%面积区间总面积类型套数套数占比面积占比186.1912.7%186.191.1%(㎡)(㎡)209.7512.7%209.751.3%43-50635.2%2957.393.2%227-255410.8%984.686.0%50-60988.1%5417.875.8%一二层连体308-33338.1%961.455.8%60-7038531.8%25190.926.9%418.3512.7%418.352.5%70-8031125.7%2292724.4%492.0312.7%492.033.0%办公80-9012710.5%10831.0811.5%496.9612.7%496.963.0%90-110796.5%7988.048.5%948.8212.7%948.825.7%1011.2812.7%1011.286.1%110-1251119.2%13125.6514.0%1100.1912.7%1100.196.7%145-152363.0%5359.145.7%小计　3389.2%9112.455.1%合计　1210100%93797.07100%3826.8712.7%3826.8723.1%三层商业3502.9112.7%3502.9121.2%小计　25.4%7329.7844.3%合计　37100%16534.1100%办公面积为单层公摊计算面积，仅供参考产品梳理7#资源统计8#8#楼办公统计类型面积(㎡)套数总面积(㎡)48-701187379.4570-8026819684.067#楼办公统计办公80-9212911034.6类型面积(㎡)套数总面积(㎡)113-1259010693.6243-601316885.48合计　60548791.7360-7029719301.23办公70-80433242.948#楼商业统计88-1209810216.55类型面积(㎡)套数总面积(㎡)145-152365359.14一层单体35.55135.55合计　60545005.34112.585562.97#楼商业统计123.942247.88类型面积(㎡)套数总面积(㎡)128.15