项目合作开发财税问题解析与筹划课程纲要?1.合作开发?2.地产开发税务管理战略的优化思路?3.企业拿地阶段重要税务问题与纳税筹划?4.微观合作开发的税务标准和方式?5.房地产合作开发的法律问题解析?6.合作开发营业税计缴解析?7.合作开发土地增值税计缴解析?8.合作开发所得税的计缴解析?9.合作开发双方如何财务会计处理注意事项?10.“代建”合作开发的风险?11.土地增值税筹划?12.所得税筹划1.合作开发?1.1与政府合作开发?1.2与其他单位或企业合作开发?1.3与个人合作开发《全国主体功能区规划》?《全国主体功能区规划》六个新的开发理念，包括根据自然条件适宜性开发、区分主体功能、根据资源环境承载能力开发、控制开发强度、调整空间结构及提供生态产品等。五个开发原则为优化结构、保护自然、集约开发、协调开发和陆海统筹。?主体功能区战略提出构建城市化地区、农业地区和生态地区“三大格局”和优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类开发模式。?规划构建了“两横三纵”为主体的城市化战略格局，即在优化提升东部沿海城市群的基础上，在中西部一些资源环境承载能力较好的区域，培育形成一批新的城市群，促进经济增长和市场空间由东向西、由南向北拓展。?规划强调不同地区要根据资源环境的承载能力来确定功能定位和开发模式，据此控制开发强度，完善开发政策，规范开发次序。国土空间主体功能区规划?中国城乡分立的二元化住宅用地制度已经不适应社会全面、协调、可持续发展的目标?国土空间主体功能区规划为住宅用地制度的创新提供了契机和可供借鉴的理念、原则和思路。?在正确认识住宅用地的主体功能的前提下，全面认识其经济、社会、文化、生态价值，在此基础上构建城乡统一型、区域协调型、集约型住宅用地制度，并以市场机制为主导，以政府宏观调控为辅推动制度的实施。青岛市蓝色经济区建设发展总体规划框架?《珠三角城乡规划一体化规划(2009-2020年)》?《珠三角城际轨道沿线土地利用规划》?区域公交走廊，城市中心区、重要城镇节点和策略发展地区政府融资的基本方式?（一）靠融资平台滚动发展?（二）创新土地经营机制?（三）大力开展项目融资创新?（四）增加投融资公司现金流量?（五）靠规划引导投资?（六）靠城市经营增加投入　（一）靠融资平台滚动发展?各设区市要搭建城市建设投融资平台。?按照政企分开的原则，将政府部门的投资、融资、建设、运营统一划归投融资主体，将原来分散在各部门的城建资产和其他政府性资产及权益统一由投融资主体运营管理。城市建设投融资主体经授权依法享有出资人权利，承担国有资产保值增值任务。对政府下达的城市建设项目计划，依法进行融资、建设、管理以及部分项目的运营。?原有融资能力强且运作较好的城市建设投资公司或市政公用事业资产经营公司，进一步完善法人治理结构和扩大资产规模后，可直接作为政府主导的投融资主体。（二）创新土地经营机制?不断完善土地收储和开发制度，尽快建立城市规划与土地储备相结合的联动机制。市、县（市）政府及其有关部门要严格控制重大城市基础设施项目周边土地，统一规划，统一收储，统一开发，由此带来的土地增值收益专项用于城市基础设施建设。?积极采用“项目换土地”的融资模式。如公路项目，在交通未完善前，土地价格相对较低，先把土地收购过来，路桥建成后，土地就会急剧升值，再把收购的土地出让。深入挖掘城区低效利用土地，依法收回闲置土地，通过规划或改变土地用途等使大批存量土地资产升值增值。?继续坚持走政府拆迁、净地拍卖的路子，先期安置拆迁，腾出土地，进行公开出让，实现以地生财。?加快城区市属企业改革步伐，推进城区企业“退二进三、退城进区”，通过土地置换缓解城建土地制约，将城区土地存量优势变为城建发展优势，提升城区土地使用效益。?鼓励在城市建设投融资主体设立土地储备中心或分中心，通过项目合资、合作等多种方式，引进社会资本，推进城镇土地储备、整理和开发工作。　　（三）大力开展项目融资创新?进一步加大盘活存量资产的力度。?对经营性的城市建设项目，鼓励采取转让产权或特许经营权的方式回收资金。?对准经营性或非经营性城市建设项目，鼓励采取政府回购、财政补贴、收费收入支持、特许经营授予等方式，公平选择投资者和经营者。?对涉及大量机器、设备采购的城市建设项目，鼓励采取设备租赁、融资租赁的方式，解决资金投入问题。?要积极采用BT、BOT、TOT（转让-运营-转让）和PPP等多种方式，进行城建项目的融资创新。　（四）增加投融资公司现金流量?一是整合基金性收入。将市属可用的国有土地出让收入、水资源补偿费、新型墙体材料专项基金等政府性基金收入，税务部门征收的教育费附加等专项收入，体育彩票公益金和发行费等彩票资金收入整体打包，相应划入投融资公司。?二是整合垄断性资源。将国有土地、矿区、场地和其他公共资源的开发、冠名、广告、特许经营权等，通过招标、拍卖或者其它方式取得的财政资金，以及通讯工具、汽车牌照特殊号码使用权收益，按照运营管理范围和相应比例注入投融资公司。?三是扩大土地收储规模。通过招拍挂形式进行土地交易，采取合作开发等方式，获得土地增值收益。?投融资公司对承担的项目采取封闭运行模式，形成项目投资“借、用、管、还”一体化长效机制。　（五）靠规划引导投资?高水平的规划就是钱?TOD和SOD　（六）靠城市经营增加投入?一是对公共停车场、公交路线、公交车站、垃圾处理场、冷饮摊点、书报亭等设施和公共场所广告的经营权，采取拍卖、出让、出租、抵押、转让或授予特许权等方式进行经营。?二是公开拍卖、出租市区道路、桥梁、公园、居住小区、城市雕塑等的冠名权。?三是其它城市特许权，如拍卖道路、街心公园等的保洁权、养护权，园林绿地、道路绿化的作业权，生态林建设的环境整治权等。1.1与政府合作开发?一级开发?二级开发?三级经营?四级证券化?五级退出?方式：借钱最好，EPC管理咨询、代理建设（含BT项目）、代理运营为中，拿地建设出售风险加大，定向合作开发风险小——以现金流为主线1.2与其他单位或企业合作开发?土地置换?房屋置换?土地换房屋（狭义的合作开发）?拆迁安置补偿1.3与个人合作开发?个人拿地后委托代建，再出售2.地产开发税务管理战略的优化思路?2.1项目公司避税和集团避税的协调?2.2国际避税与国内避税的效果比较及统筹?2.3从投融资层面设计项目开发经营模式?2.4优化投资架构?2.5开发主体的筹划—自然人、法人、外国人、非居民法人?2.6国际避税安排—公司境外法人主体公司的设立地?2.7私募基金在地产开发中税务管理中的核心作用?2.8外资地产开发的纳税筹划管理?2.9地产开发对冲高税负机制的构建筹划?2.10我国税制体系的总体运行要点2.4优化投资架构?投资链条?投资架构分类表境外投资的税务链条分析境外自然人境外法人境内开发企业19投资架构分类表境外投资国内投资种类自然人母公司子公司孙公司自然人母公司子公司孙公司1☆★2★★★3★★★★4★★5★★★6★★★★7★★★★★8★★★★9★★★★★10★★★★★★11★★★★★12★★★★★★13★★★★★★★14★★★20不同投资架构的税负差异显著?1、境内自然人直接投资注册成立开发企业，名义税率公司层面25%，公司向股东分红层面20%。有效名义税负率45%；?2、境内自然人如果持有境内上市公司股票，再由上市公司操作项目，公司层面税负25%，股东层面从上市公司取得股息、红利减征50%；，有效名义税负率降为35%；?3、境内自然人，直接通过合伙型私募，拆借或委托贷款提供项目资金，不做股权投资，只涉及营业税（5.5%）和个人所得税，35%或20%;如果与银行合作，设计成储蓄存款利息，则可免个税。21不同投资架构的税负差异显著?4、境外自然人直接投资境内开发企业，名义税率公司层面25%，公司向股东分红层面免征个人所得税。有效名义税负率25%；?5、境外法人直接投资境内开发企业，名义税率公司层面25%，公司向境外分红时根据双边税收协定规定，低至5%，一般为10%的预提所得税，回到家再征收公司层税收，但可以办理税收抵免，向个人分红，有涉及个人层面的所得税问题。有效名义税负率较高；建议设在香港，仅实行所得来源地管辖。22外资的税收优势?财税【1994】20号：外籍个人从外商投资企业（包括外方投资比例小于注册资本25%的外商投资企业）取得的股利或利润，暂免征收个人所得税。?如果从香港投资国内企业，分回的红利香港不征个人所得税。23主体公司架构比较?瑞士?卢森堡?荷兰?爱尔兰?新加坡?香港?内容见附件242.7私募基金在地产开发中税务管理中的核心作用?私募管理基金类企业的特殊税收优势?对冲套利的作用?借款机构化2.7投资人如何构建企业的对冲机制?私募的一般操作模式：GP+LP?GP:私募股权投资管理公司（募集资金方）?LP：除国家机关、事业单位、国企、银行等外其他法人、合格自然人投资者?GP、LP取得的收入类型和税收分析?GP的税收特殊性?扩大GP在投融资运作中的比率3.企业拿地阶段重要税务问题与纳税筹划?3.1企业以路换地、以桥换地的税务问题解析与筹划?3.2企业以BT项目拿地的税务问题解析与筹划?3.3企业通过合并方式拿地的税务问题解析与筹划?3.4企业通过债务重组拿地的税务问题解析与筹划?3.5企业通过分立方式拿地的税务问题解析与筹划?3.6企业通过资产、项目收购方式拿地的税务问题解析与筹划?3.7企业通过股权收购方式拿地的税务问题解析与筹划?3.8计划划拨土地转性的税务问题与筹划3.企业拿地阶段重要税务问题与纳税筹划?3.9定向增资，植入土地或房产等资产的税务问题与筹划?3.10三旧改造拿地的税务问题与筹划?3.11纯