【星耀天地】豪宅年度营销方案2014-05-09高策机构·星耀天地项目组Content/目录【第一章节目标及本体分析】目标及本体分析》》已知条件全年销售节点：?6月18日开异地样板间；?10月中下旬具备开盘条件（26#）；?11月中具备开实体样板间条件；?全年可能只有26#具有销售条件，套数67套；目标及本体分析》》目标分析1、由于和甲方沟通，没有定出具体目标：高策认为：26#豪宅的营销战略意义在于，全新的产品树立标杆形象，重新引起市场对整个项目的关注，同时必须热销形成良好的口碑，为整个项目其余产品的销售聚集势能。目标及本体分析》》目标分析既要形成热销的氛围和良好的市场口碑，又要保证一定的豪宅产品的价格标杆。开盘去化：70%左右全年去化：80%左右全年销售目标：50套以上目标及本体分析》》本体分析星耀天地处于江北嘴CBD，朝天门大桥北桥头，是江北嘴CBD北门户，处于江北嘴一期和二期开发的结合部，地理位置优越；江北嘴CBD（配套服务区）本案江北嘴CBD（中央商务区）目标及本体分析》》本体分析》》区位优势星耀天地周边群商云集，成熟住宅区林立。保利观澜溪和万科御澜道项目启动将更有助于江北嘴和溉澜溪片区发展，项目位于核心位置，未来发展好，价值高。高档住宅区万科综合商业集群保利综合商业集群鲁能星城滨江市政商业集群（规划）溉澜溪滨河公园（规九寨印象划）滨江商业街（规国际双语学校（规划）划）巴蜀城本案游艇码头（规划）台商软件园对山公园（星耀天地独资打造）高档住宅区目标及本体分析》》本体分析》》交通星耀天地处于江北嘴CBD，10-15分钟内到达重庆三大商圈，未来规划有轨道交通6号线和9号线经过项目，交通方便快捷；项目地理位置优越，距离观音桥商圈约10分钟车程；距南坪商圈约15分钟；解放碑商圈约15分钟，到江北机场约20分钟未来规划轨道交通6号线和9号线，并设有轨道站点，方便出行。目标及本体分析》》本体分析》》产品形象星耀天地以往产品形象为：以企业独栋——未来城——臻品“投资”形象为主，以建立起投资项目角色；星耀天地产品为：企业独栋办公——江北嘴江景公寓——以及soho和loft等投资产品等形象目标及本体分析》》本体分析》》坐落位置星耀天地26#-31#，共计6栋滨江豪宅复式写字楼写字楼及LOFT会住改所商27#LOFT26#即将推出26#创意28#滨BOX公江寓豪企业29宅别墅#5A写字楼30#31建筑面积梯户比套总建面公寓#（㎡）数（㎡）幼儿园187/233/2734梯3户6713031目标及本体分析》》本体分析》》产品分析188-274平米大尺度舒适空间，4T3H及电梯入户、6000元/㎡精装高标准配置；?独立入户主仆流线分离?客厅餐厅大面宽朝江横厅，转角窗，转角阳台，具有别墅级的空间体验。?主卧套房更衣卫生间沿轴线对称布置，主卧方正，豪华。?观景阳台超大L型观景阳台?精装标准：6000元/㎡本体分析》》产品分析星耀天地寰宇天下玖玺台本案在客厅、主卫、主卧及景观阳台上相比竞品，相对较为紧凑，与舒适豪宅不相符，处于劣势；本项目在横庭、卧室、卫生间及动静分区等相比寰宇天下较差；可变空间相对较好，直接电梯入户，方便、配置高；231平米4室3厅3卫2厨239平米4室2厅4卫1厨240平米4室2厅4卫1厨项目门厅过道客餐厅厨房公卫主卫主卧次卧景观阳台生活更衣保姆名阳台间间尺寸面积尺寸面积尺寸面积尺寸面积尺寸面积寰宇5.1*152.025.1*213.773.1*311.164.5*524.33.72.4*1302.91.95天下0.2.7.6.42.5玖玺10.3*53.562.7*514.041.6*22.8*38.44.1*521.734*4.5—2.8*22.7*4台5.2.2.4.3星耀3M*4M1.4*55.1*842.845.1*318.361.9*32*3.57.04.1*417.223.6*32.4*512.243.3*23*3.6天地.3.4.6.2.2.9.1.1本体分析》》产品分析星耀天地寰宇天下玖玺台对比寰宇天下和玖玺台项目产品，本户型动静分区相对较差，功能区相对较为紧凑，但可变空间相对较好，直接电梯入户，方便、配置较高；274平米4室3厅3卫2厨239平米4室2厅4卫1厨285平米4室2厅4卫1厨项目门厅过道客餐厅厨房公卫主卫主卧次卧景观生活更衣间保姆名阳台阳台间尺寸面积尺寸面积尺寸面积尺寸面积尺寸面积寰宇5.1*152.025.1*23.1*517.674.5*628.353.7*314.432.4*12.91.95*8.19天下0.2.7.7.3.92.54.2玖玺2.4*110.5*59.852.8*32.2*23*5.616.84.5*525.205.9*321.24——7.5*2212.4*4台.25.7.6.2.6.6.8星耀3M*4M1.4*55.1*842.845.1*31.9*32.4*38.44.4*418.483.6*314.042.4*13.3*23*3.610.8天地.3.4.6.8.5.2.92.1本体分析》》产品分析星耀天地寰宇天下玖玺台本户型与竞品相比，功能区相对较紧凑；动静分区上相对较好，阳台横庭及可变空间上相对较好,直接电梯入户，配置相对较高；187平米3室2厅2卫1厨198平米3室2厅3卫1厨197平米3室2厅3卫1厨项目名门厅玄过道客餐厅厨房公卫主卫主卧次卧景观阳台生活阳更衣间保姆间关台尺寸面积尺寸面积尺寸面积寰宇天29*4.540.52.9*33.454.4*5.24.643.32.4*4.10.802*33下65玖玺台4.8*1153.283.4*2.1.7*3.3.4*2.4.5*4.18.904.2*3.3.4*1..1745243星耀天1.8*2.4.2*1.5.4*9.43.204.5*2.3*2.13.1*33.8*4.18.243.9*6.4.9*1.9.311.5*2.1.9*3.地156483919目标及本体分析》》本体分析》》小结【第二章节市场分析】市场分析》》分析维度市场分析》》政策分析国家政策从长远的趋势上看，调控政策因地制宜是主线；未来重庆的调控方向会与中央一致，调力度会远低于一线城市；重庆2013年的调控方向与全国同步，重庆商品房市场影响最大的调控方式仍是限贷，特有的调控方式仍是房产税试行。年初重庆“国五条”细则与其它城市一样，也存在执行力度不够的问题。关于“限购”政策重庆则一开始就没执行，重庆细则也未做提及。二手房个税，虽有提及但未执行。从未来的趋势上看，调控政策因地制宜是主线，房价快速上涨的城市调控进一步升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。重庆2013年楼市相对稳定：土地供应充足、商品房整体供略大于求，商品价格上涨幅度低于一线城市，且房价相对较低，房价收入比较低。国此我们判断，未来重庆的调控方向会与中央一致，调力度会远于一线城市。市场分析》》政策分析2014重庆房贷利率银行首套房利率悄然上调，银行贷款额度不断趋紧，利率走高，金融政策对房地产市场越发不利，高策预测今年下半年市场环境会很严峻；2014年，房地产企业再融资开闸，近10家房企再融资方案通过了国土部审查，房企融资环境将获得进一步改善。然而，重新放开上市房企的再融资，并不意味着政府将放松调控。其目的是鼓励房企加快开发，尤其是普通商品住房的开发，以增加市场有效供应，即增加中低端自住型产品的供应量，缓解目前中低端市场房价上涨过快的压力。银行首套房利率二套房利率中国银行3成上浮5%6成上浮20%最高上浮农业银行3成6成最高上浮30%20%工商银行3成上浮10%6成上浮20%建设银行3成上浮10%6成上浮20%交通银行3成上浮10%6成上浮20%中国邮政储蓄银行3成上浮10%6成上浮20%重庆银行3成上浮10%6成上浮20%市场分析》》豪宅分布位置重庆豪宅项目主要分布位置图，豪宅主要分布在北滨路沿线，拥有地段优势和一线江景景观资源，交通便捷，10-15分钟均可到达中心商圈，价值不可限量。万科御澜道本案紫御江山御龙天峰寰宇天下协信公馆新加坡城重庆天地鹅岭峰潜在：融创玖玺台在售：高策认为：以上寰宇天下、融创玖玺台、重庆天地的板楼、御龙天峰板楼、紫御江山洋房、协信公馆；潜在鹅岭峰、万科御澜道、新加坡城等为重庆豪宅项目。市场分析》》豪宅资源重庆豪宅都具有稀缺江景资源，核心地段优势，带有高精装修标准和强大的品牌号召力；产品玖玺台寰宇天下星耀天地资源江景两江交汇江景CBD江北嘴地段南桥头CBD江北嘴核心核心规模（万方）184368品牌融创中海九龙仓鹏汇高层：6000元/㎡装修标准8600元/㎡6000元/㎡超高层：5000元/㎡市场分析》》豪宅供销分析在重庆豪宅市场中，受整体较好的大环境影响，同时特殊的销售模式配合，豪宅市场整体趋好，月均去化约15套，去化率80%。供应套数销售均价销售套数月均去化套数潜在供应量项目去化率（套）（元/㎡）（套）（套）（万方）重庆天地（板楼）1501350076951%14寰宇天下446280003782484%1412500（板御龙天峰340楼）2651678%26在售超高层9800融创玖玺台460320002571956%6紫御江山1801370077843%5备注：以上数据均以2013年1月-2014年4月协信公馆36627500189424%6.8御龙天峰第一次开盘时间为2014年3月，销售周期以续客期开始计算市场分析》》豪宅供销分析（2014年1-4月）2014年1-4月的数据表现，与2013年销售情况对比，销售速度明显下降；供应套数销售均价（元销售套数月均去化套数项目组团销售周