GUIZHOU遵义恒大城二期项目定位报告HOPE2014年3月GUIZHPart.1项目概况OUHOPE项目经济指标GU地块四项目基本信息I行政区遵义市汇川区Z项目位置H地段汇川大道中段O代建城市道路用地面地块二地块三136308㎡积U占地面积规划用地面积664986㎡H小计801294㎡O容积率2.12地块一PE1.整体区位分析紧邻汇川广珠商圈商务居住繁华区域GUI1.地处北部汇川，行政上隶属汇川区政府，距离Z市行政中心约5分钟，距离老城区15分钟，汇川区H广珠省际在广珠商圈未开发前，与老城区关系较弱；交通商圈枢纽O2.遵义边际如重庆、湘西等地进入遵义的咽喉门户要道，依托遵义市十二五规划，享有汇川区U新浦新区红岗区副中心优势；HOPE2.周边交通分析未来交通通达性好，可快速抵达新老城区中心GU现状：I可快速抵达汇川各个区域，与绥阳汽贸城达成30Z分钟经济圈H及人民路环线转换到老城区，10分钟生活圈O本案优势突出；U未来：H?汇川大道纵向贯穿项目，与未来开通的嘉陵江路组O成交通主动脉；PE3.周边配套分析周边配套较少，但靠近广珠商圈商业配套G1.当前周边配套较少，项目体量决定了可以自建足够的U社区配套；I2.未来航中迁校与遵义V谷高新科技中心的建设将对项Z目的整体氛围有促进作用。遵义V谷H3.通过便捷的交通可以享受当前广珠商圈成熟商业配套；O新航中汇川区市U政部门广珠商圈HOPE4.基地条件分析地形以平地为主，容积率较低；建议依据地形及较低容积率设计景观优势较强的中高端产品G遵义恒大城二期U?大二期用地综合容积率为2.12；I?项目用地条件单一，多为平缓地带，垂直高Z差较小；H?项目建筑密度≥30%，建筑密度适中。OUH适宜开发低容OP中高端住宅产品E项项目目概况总结概况总结GUI?遵义恒大城项目拥有自身的园林景观及品牌资源，项Z目所在区位汇川片区，是城北新区的重点建设区域，周HO边配套及基础设施逐步完善；UHO?交通通达性已逐步形成，区域可达性获得显著提升。PEGUIZHPart.2市场研究分析OUHOPE《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》G政策政策政策政策环环环环境分析境分析境分析境分析（国发〔2012〕2号）为遵义经济的发展提供了前所未有的机遇。U?《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好I又快发展的若干意见》（国发〔2012〕2Z号）明确提出以遵义、铜仁为节点城市，以H黔北、黔东北为腹地，积极构建连结成渝经济区和黔中经济区的经济走廊。加快遵义城O镇基础设施建设，完善遵义城市道路体系，增加路网密度，大力发展公共交通，安全有U序地建设轨道交通。?《贵州省城镇体系规划(2008-2030)》发布H，遵义市将作为贵州省两个大型都市区之一进行打造，推进区域经济持续快速发展O?《遵义市城市总体规划(2008-2030)》发布P，项目所在遵义县纳入城市规划区范围，与汇川、红花岗一并列入遵义中心城区发展范E围10遵义市在贵州省地级市域中多项重要经济指标位居第二，发展潜力较G城市地位分析城市地位分析城市地位分析城市地位分析大U遵义市多项重要经济指标在省内排名第2，仅I仅落后省会贵阳市；拥有贵州省第二的经济发Z展活力。H随着《贵州2012-2030城镇体系发展规划》中将贵阳与遵义划为仅有的两个都市区，遵义的O发展将获得更大的支持UHOPE备注:数据来自遵义市统计局遵义市经济持续快速发展，产业结构逐步调整；从经济指G经济环经济环经济环经济环境分析境分析境分析境分析标分析、房地产市场正处于高速发展期。UIZHOUH宏观经济增长与房地产发展关系O人均生产总值增长与房地产发展关系PE备注:数据来自遵义市统计局12G经济环经济环经济环经济环境分析境分析境分析境分析遵义市人口数量自2005年以来持续稳定增长，外来人口增多，流动频率加大，房地产发展“人口”基础良好U遵义市国土面积30762平方公里，占贵州省总I面积的17.46%，2012年户籍人口771万，常Z住612万，城镇人口238万。H遵义作为贵州规划的两大都市区之一，常住人口吸引力及流动人口吸引力在中远期建设都将O得到显著提升UHOPE备注:数据来自遵义市统计局13人均可支配收入稳步提升、储蓄额快速增长，居民消费水平及消费意识G经济环经济环经济环境分析境分析境分析经济环境分析有待进一步挖掘UIZHOUHOPE备注:数据来自遵义市统计局14土地购置价格快速上涨，红花岗、汇川等配套完善区域土G土地市土地市土地市土地市场场场场分析分析分析分析地供应紧张，城南新区及新蒲的土地市场购置量快速上涨，板块竞争将更加激烈U2005~2013年遵义市土地成交情况总览I土地购置面积土地成交价款土地平均成交价格年份折合（元/平方米）Z（万平方米）（万元）（万元/亩）200571—　32.07481H200673.313811137.77567200746.122712843.79657O200891.18373461.28919200958.163815043.73656U201034.3—　80.1312022011142.28—　—　—　2012119.8—　—　—　H2013366.4584512106.41595?遵义市土地价格呈现快速增长趋势。2005年，土地价格为32.07万元/亩，至2013年，土地成交价格已涨O至106.4万元/亩，年增长超过16%。遵义市土地价格与房屋价格存在“倒挂”现象，房屋价格涨幅低于土地P价格涨幅。?随着遵义两大副城区——城南及新蒲房地产行业发展加快、各大房地产开发企业相继入驻，必将引发土地市E场的激烈竞争。目前中建、金科、实地等企业已经进入新蒲区域.备注:数据来自遵义市统计局15遵义市整体成交量保持平稳，楼盘规模逐步向大盘模式过渡、价格处G整体整体整体整体市市市市场场场场分析分析分析分析于洼地，市场容量及价格受大盘影响大。UIZH?遵义房地产市场总体容量较小，截止2013年11月，全年共计去化105万方，全年月O均去化量较为均衡，无明显的淡旺季之分；U?遵义整体成交均价呈现波动上涨趋势，截止12月成交均价4203元/㎡。HOPE备注16:数据来自楼盘网市场月报遵义市楼盘高层供应量大，主要依靠城南新区及新蒲楼盘的低价策略G整体整体整体整体市市市市场场场场分析分析分析分析去化，该细分市场竞争压力大U?从供应量上看，遵义市场高层产品供应量极大，主要去化集中在城南保利及新蒲新开I发项目。该区域项目高层产品总价低，去化量大；在当前市场环境下，高层产品若无法Z实现差异化，无法保证去化速度及利润实现。H遵义市在售主要高层项目情况O行政区域项目名称总建面(万㎡)容积率月去化情况(套)面积区间(㎡)均价(元/㎡)去化率(%)U常青藤国际花园754.213120-150750030%汇川区恒大城1483.83082-159510025%H翰华国际花园8041650-13033009%O城南新区保利未来城市600425068-140380020%P实地蔷薇国际一期352.5开盘876套40-195320035%新蒲E中建幸福城2002.4开盘130081~1433000首期95%17备注:数据来自市场调研?基本概况?实地蔷薇国际?项目概况：实地?蔷薇国际位于新浦新区新浦大道中段，项目一期占地面积1083亩，建筑面G积25万㎡。U项目名称实地·蔷薇国际I项目地址新浦新区新浦大道中段Z开发商遵义实地房地产开发有限公司H占地面积1083亩O建筑面积25万㎡U容积率2.79绿化率30%H物业类型高层、商业O交房标准毛坯交房时间2015年12月前PE?区域规划?实地蔷薇国际G?规划范围：新蒲新区紧靠遵义中心城区，南距省会贵阳143公里，北距重庆248公里属国家规划的长江中上游综合开发和黔中综合经济区的主要区域。U?规划功能：新区成立于2009年5月，新区党工委、管委会作为市委、市政府的派出机构，主要承担遵义机场和新蒲新城、礼仪新城、空港新城的开发建设，新蒲新区是遵义市中心城区城市东扩的主战场，辖区内区位优势明显、自然资源丰富、文化底蕴深厚I，是遵义未来的政治、经济和科教文化中心。Z?规划规模：遵义市未来中心城区分为“一主两副一区”城市空间布局，新蒲新区是未来遵义市300万人口特大城市的政治、经济、文化中心，规划城市建设用地77平方公里，人口70万。HOUHOPE?项目区位?实地蔷薇国际?项目区位：项目位于新浦新区新浦大道中段，距离本案直线距离约12千米，驾车时间约G40分钟。UIZ本案H?至遵义市丁字口：约11.3公里，12O公车程30分钟左右里UH?至遵义市老城：约12.5公里，城，车程40分钟左右OPE?项目交通?实地蔷薇国际G（遵义至铜仁段）途径于此，302公交路线到达距项目约50米处公交站点，交通便利，但班次U太少。IZ公交路线起始站途径主要站点项目下站点备注HOU丁字口、中华南路、合纵路302红花岗站新浦站步行50米至项目、动物园、新浦大道HOPE?项目配套?实地蔷薇国际G?周边配套：项目所处区域新蒲新区，属于遵义市未来行政中心，科技、教育、医疗等配套都有规划，但相关配套完善还有很长时间。UI?教育：Z遵义四中、遵义十二中、文化小学、大H学城，其中遵义四中是省级示范高中，O大学城由遵义市各本科、专科学校组成遵义四中大学城。遵义医学院附属医院U科技馆?休闲：新蒲湿地公园文化小学H?医疗：新蒲医院O?商业：国际会展中心、五星酒店、甲级P写字楼、商务公寓E?金融：工商银行、贵州银行、农行等?项目规划?实地蔷薇国际G?项目规划：项目规划以高层住宅、商业为主，规划一期高层住宅区总户数1673户，2013年