谨呈：淮北圣力恒基地产有限公司淮北恒基广场项目汇报本报告严格保密2014-61《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】报告目录?城市印象&市场初探?项目研究&核心问题?项目定位&营销推广?百汇案例展示附件：淮北市商业及住宅项目个案研究2一、[背景研究]?淮北概况?城市规划?楼市概况?淮北商业研究3淮北概况传统的工业城市，借力徐州都市圈建设积极投入到淮海经济核心区一体化，建设“精致淮北”。淮北大事记：?约4000年前，中国“上古五帝”之一的颛顼在现淮北市市府所在地相山建城。?1971年4月，濉溪市更为淮北市。?1977年1月，将宿县地区的濉溪县划属淮市。?1980年7月，淮北市革命委员会改称淮北市人民政府，至今未变。属苏鲁豫皖四省之交汇之地，公路、铁路、水运、航空四通八达，是重要的能源城市，淮海经济圈的腹地。?淮北市辖三区一县-相山区、烈山区、杜集区及濉溪县。?总面积2741平方公里，人口218万人，其中城区人口135.4万人。?2013年，全市人均GDP达到33681元人民币（约折合5516美元）。淮海核心区第5，安徽省第6。4城市功能规划大力推进“461”城市规划结构淮北城市功能结构规划："416"城市结构四条轴线：人民路城市发展轴、梧桐路城市发展轴、孟山路城市发展轴、沱河路城市发展轴。一条绿带：中心生态湿地绿化带。六个组团：相山、濉溪、烈山、杜集、东部新城、经开区六个城市组团形成市县主城区“交通同网、生态共筑、功能互补、体系相融”的同城化发展框架。相山组团：老城提升，功能疏解杜集组团：产业升级，住区改善烈山组团：货运枢纽，环境改造濉溪组团：县城改造，市县融合东部新城组团：生态示范，智慧城区经济开发区组团：产城融合，品质塑造5重点区域规划“112233”工程?一城：科教智慧城。?一山：龙脊山旅游板块。?两平台：产城融合平台经济开发区、换型升级平台煤化工基地。?两湖：南湖生态圈、东湖生态圈。?三圈：凤凰山物流园、青龙山物流园、杜集物流园。?三门户：城东、城北、城南门户区域。6空间结构规划?淮北市全域面积2741平方公里。?“一主一次”南北联动发展的空间格局规划。?主：淮北主城区——中心城区+濉溪县城。?次：南部临涣次中心。7凤凰山区域规划项目所处的凤凰山经济开发区属于省级开发区,已经成为淮北市未来城市转型发展的重要载体，新兴产业的重要基地，本项目位于经济开发区的核心位置，外部环境良好，对项目未来销售将起到促进作用。凤凰山经济开发区未来规划淮北凤凰山经济开发区规划期内重点保障食品产业园、工业博览园、企业创业园、沿海工业园、轻纺工业园、生态型现代农业科技园、环保建材园、高新产业园及现代物流园。中心商务区完成中心金融商务区建设，打造淮北市的商业中心，主要承担城市的金融商贸中心、商业零售中心、娱乐服务本案中心职能。人民西路区域发展成为淮北市的专业市场、商贸物流中心。规划主要对该组团集中布置政府行政办公中心、体育馆、广播电视中心、文化广场等大型公共设施，并形成商业服务的街区化布局。8宏观经济-GDP?2008年-2013年淮北市GDP总值及人均GDP呈持续增长态势。?2013年淮北GDP总值达到705.7亿元，人均GDP达到32996元。?近年来淮北市GDP增长率持续高于全国GDP增长率，GDP发展速度呈稳定上升态势。淮北近年GDP发展情况淮北近年人均GDP发展情况淮北GDP总值（亿元）淮北GDP增长率全国GDP增长率人均GDP同比增长率80016.0%350003299640.0%703.714.4%70014.2%14.0%2927835.0%620.513.2%3000034.3%2623912.2%600554.912.0%30.0%2500011.0%2230010.4%500461.69.6%10.0%25.0%9.2%9.2%9.1%200001809623.0%371.917029400349.17.8%8.0%20.0%7.1%1500017.6%3006.0%15.0%12.7%1000011.0%2004.0%10.0%8.0%1002.0%50005.0%00.0%00.0%2008年2009年2010年2011年2012年2013年2008年2009年2010年2011年2012年2013年9人均可支配收入淮北人均可支配收入保持稳步增长，在皖北主要城市排名靠前，有一定消费潜力。淮北近年人均可支配收入走势人均可支配收入（元）同比增长率2500020.0%2246018.0%17.6%203602000016.0%1787613.9%14.0%151911500012.0%128511273610.6%10.4%10.3%10.0%100008.0%6.9%6.0%50004.0%2.0%00.0%2008年2009年2010年2011年2012年2013年?2013年，淮北人均可支配收入达23460元，增幅为10.3%。?自2008年至今，人均可支配收入稳步增长，居民有一定消费潜力。?2008年至今，除2009年受经济危机影响以外。其他各年人均可支配收入增幅均保持在10%以上。10社会消费品零售总额近年来淮北市居民消费能力增长较快，增长率放缓，生活水平显著提高。淮北近年社会消费品零售总额走势社会消费品零售总额（亿元）同比增长率25025.0%22.7%195.520019.2%20.0%18.7%18.2%171.7148.316.0%15015.0%125.514.2%105.910089.210.0%505.0%00.0%2008年2009年2010年2011年2012年2013年?2013年，淮北市社会消费零售总额达195.5亿元，同比增幅为14.2%。?2008年至今，淮北市社会消费零售总额保持较高的增速，居民购买能力显著增长。11固定资产统计信息近年来淮北市固定资产投资和房地产投资呈逐年稳步上升态势。2013年淮北固定资产投资700.5亿元，房地产开发投资额达134亿元。淮北市近年固定资产统计情况固定资产房地产开发固投资同比增长率固投资同比增长率投资(亿元)投资(亿元)800100.0%64.0%700.590.0%70053.9%80.0%577.260042.5%31.5%70.0%27.5%500450.160.0%40050.0%336.922.6%280.340.0%30035.4%36.9%30.9%204.730.4%28.2%30.0%20013421.4%109.320.0%64.410042.510.0%22.431.500.0%2008年2009年2010年2011年2012年2013年?2008年至今，淮北市固定资产及房地产开发投资呈逐年上升态势。?2013年城镇固定资产投资700.5亿元，同比增长22.6%。?2013年房地产开发投资额达134亿元，同比上涨22.6%，淮北市整体市场发展较为迅速。12产业结构分布目前淮北仍以第二产业为主要支撑产业，产业占比达67%左右。第三产业与经济发达城市相比发展不足，还有较大发展空间。第三第三产业产业：：商商贸贸、服、服务务淮北2008-2013年三大产业结构分布图业业、旅游、旅游业业第一产业第二产业第三产业等等100%第二产业：90%第二产业：30.2%29.0%26.6%25.2%25.6%24.7%机机械械、、热电热电80%、化工、生、化工、生70%化、建材、化、建材、60%卷烟卷烟、、酿酿造造、食品、、食品、纺纺50%织织、、医药医药、、40%59.9%61.4%64.6%66.3%66.1%67.2%电电子子等等30%第一第一产业产业：：20%粮、油、蔬粮、油、蔬10%菜菜、、肉肉类类和和9.9%9.6%8.8%8.5%8.3%8.1%水水产产品等品等0%2008年2009年2010年2011年2012年2013年?淮北产业结构呈二、三、一形态，第一产业比重逐年减少，第二产业稳定发展。?2013年产业结构比例为8.1：67.2：24.7。?淮北目前仍以第二产业为支撑产业，第三产业与经济发达城市相比发展不足，有较大发展空间。13楼市概况—楼市板块淮北主城区楼盘主要分为四大板块11、老城、老城区区板板块块：：??位于一、位于一、二二、三、三马马路，路，为为全市商全市商业业地地段段，配，配套套设设施完善。施完善。??此此板板块块易租易出易租易出售，交通四通八售，交通四通八达达，，贯贯穿整穿整个个淮北。淮北。22、、东东城城区区板板块块：：市公安局等政市公安局等政务务机机关关的相的相继东迁继东迁，，使使板板块块投投资热资热潮潮更更进进一步。一步。33、西部板、西部板块块：：??以濉溪路以西以濉溪路以西划划分分，，发发展展顺顺应应淮北市“西淮北市“西进进”的”的发发展。展。??凤凰山工业园为西部的经济西城西城区区板板块块老城老城区区板板块块凤凰山工业园为西部的经济东东城城区区板板块块发发展展做出了巨做出了巨大的大的贡献贡献。。??目前目前渠渠沟沟大面大面积积的的拆拆迁迁整整改改加加快快了了西部西部发发展的展的进进程。程。44、南部板、南部板块块：：??位于淮北四、五位于淮北四、五马马路，是淮路，是淮南城南城区区板板块块北市北市发发展的新展的新区区。。??距离距离商商业区较业区较近，交通近，交通便利便利、配、配套套优优越越。。142014年月销量、均价2014年1-4月淮北商品房月销量走势（套）?2004年从1月的976套，一路商品房签约量住宅签约量商