一、商业市场定价1.1、13&14号楼销售现状?目录1.2、1&2号市场定价1.3、10&12号楼市场定价contents二、商业价值提升2.1、商业定位2.2、现状剖析2.3、提升手段2.4、测算2.5、节点铺排13、14号销售现状（一楼已售商铺）13、14经过3个月的蓄客，2个月的办卡，71个商铺，截止12月7日，合计销售26个（含公司员工购买4个），32%，成交1F:16个，2F10个；3.71/147W3.53.62/317W3.85/95W03/2.0113.62/116W4/2W195.86/90WW3.82/94W4.22/126W3.08/130W2.36/108W1.76/224W3.51/103W2.32/118W已售结论：一楼销售的主要是面积较小，单价较低、总价在150万左已售右、位置在端头的商铺；13、14号销售现状（二楼已售商铺）13、14经过3个月的蓄客，2个月的办卡，71个商铺，截止12月7日，合计销售26个（含公司员工购买4个），32%，成交1F:16个，2F10个；0.91/91w0.89/930.85/51.5Ww0.91/123w1.0/189w0.89/110w0.96/140w0.91/123w0.94/127w结论：二楼销售的主要是面积较小，均价9300、总价在111万已售左右、位置在楼梯旁边，招示面较好的位置；已售1&2号楼市场定价（产品分析）本期产品优劣势；优势：1、1F部分商铺（1#5-18号、2#10-15号）可降1米左右层高；1、2号商业层高2、1号、2号楼中间位置规划公交车站，邻近位置商铺价值预期提升；3、靠近南北干道及市政停车场，未来自驾消费客群到达便捷；劣势：1、背离超市方向，无主力店引导社区消费客流；2、万象三支路1、2号商铺段下坡坡度较大，影响消费客群步行到达；3、对街无商业，单边街商业气氛较差；4、3F有设备转换层，部分商铺层高受限：2号楼全部层高仅3米，1号楼部分层高仅3.2米；5、1号楼商业与主大门入口存在2米以上高差，影响客流到达；6、本期1F铺均面积较上期大；（套均面积：本期77㎡，上期64㎡）优化措施：1、新增1/2号楼中间消防入口为小区入口，引导社区消费客流到达；1&2号楼市场定价—对比定价1、对比13、14号楼1、2层价格，制定本期楼层均价，并修正公摊系数13/14号楼价格类别总套内总建面分摊系数套内单价建面单价13、14号楼1层2725.123339.250.23322912635213、14号楼2层1944.713053.090.571391888651+2层总建面6392.34　　两层均价18000参考前期套内单价，制定本次套内单价，计算建面单价类别总套内总建面分摊系数套内单价建面单价1、2号楼1层2176.172626.640.2132291267531、2号楼2层1661.822369.650.431391897601+2层总建面4996.29　两层均价　18694本次1+2层建面均价为18714元/㎡；较前期提高4%1&2号楼市场定价—对比定价2、第三层定价：按第二层单价75%定价，建面单价7441元/㎡；价格参考建面类别总套总建分摊套内建面均价个数套均面积套均总价建面总价内面系数单价单价　1、2号楼121762627347720649860.20322912681870270304层1、2号楼2166223701912612399660.411391898412355646214979层1、2号楼317162471211158557150.4410500729318016845层总建面7467货值111843611　3、综上建议本期建面均价为14979元/㎡；1&2号楼市场定价—对比定价四、套入面积制定一户一价：一户一价表201118五、最终定价：整体均价15016元/㎡楼栋楼层套内面积建面面积总价建面均价第1幢小计3019.74030.286421646015,9331F1168.571401.664001361428,547第1幢2F898.531263.841296909710,2623F952.61364.78112337498,231第2幢小计2534.183436.64790948513,9411F1007.61224.983011883824,587第2幢2F763.291105.8198343418,8933F763.291105.8179563067,195总计5553.887466.881121259451501610&12号商业市场定价一、10号楼商业定价：10号楼商业1、2F内部异形柱1、对街为13号楼内街，参考13号楼目前定价以及销售情况；2、由于塔楼承重柱穿过楼下商业，导致大部分商品内存在异形柱，需进行售价修正；套内建筑分摊套内建面建面商铺铺均楼栋楼层面积面积系数单价单价总价数量建面1F1118.631403.990.2626,35721,00029,483,7901410010号楼2F888.261226.050.3812,1468,80010,789,24012102商业总计2006.892630.040.3120,06715,31340,273,03026101正对1F:已售1套，1.76万/㎡；未售7套，均价1.7万/㎡正对2F:已售2套，价格0.91万/㎡、1万/㎡未售3套：均价0.832万/㎡10&12号商业市场定价二、12号楼商业定价：1、12号楼紧邻祥瑞新城商铺，定价参考其目前经营及销售情况2、12号楼2楼通达性较差，影响售价。3、对街商业气氛、形象均较差分摊商铺铺均楼栋楼层套内面积建筑面积套内单价建面单价建面总价系数数量建面1F590.23663.290.1220,22818,00011,939,220116012号楼2F1149.191386.430.219,6528,00011,091,4401687商业总计1739.422049.720.1813,24011,23623,030,660277612号楼商业2F通达较对街形象极差，未来商业氛围改善较难差定价汇总商铺铺均楼栋楼层套内面积建筑面积分摊系数套内单价建面单价建面总价数量建面1F2725.123339.250.2332,29126,35287,996,348526413、14号楼商业2F1944.713053.090.5713,9188,86527,066,08219161总计4669.836392.340.3724,64018,000115,062,43071901F2176.172626.640.2132,22726,70070,132,45234772F1661.822369.650.4313,7229,62322,803,438191251、2号楼商业3F1715.892470.590.4411,1847,76719,190,05521118总计5553.887466.880.3420,18915,016112,125,945741011F1118.631403.990.2626,35721,00029,483,7901410010号楼商业2F888.261226.050.3812,1468,80010,789,24012102总计2006.892630.040.3120,06715,31340,273,030261011F590.23663.290.1220,22818,00011,939,220116012号楼商业2F1149.191386.430.219,6528,00011,091,4401687总计1739.422049.720.1813,24011,23623,030,6602776项目合计13,97018,5390.332079415669.3290,492,06519894二、商业价值提升2.1、商业定位2.2、现状剖析2.3、提升手段2.4、测算2.5、节点铺排商业定位—道路交通分析周边商圈消费人群到达极难，与商圈商业关联弱。南北干道阻隔，步南北干道阻隔，步南坪南北干道行需过桥洞，另有行需过桥洞，另有万（修建中约约3030步上行步梯步上行步梯象约）沙坪坝城1000米步行约20分钟道路未通，学校背九道路未通，学校背滨面，无商业氛围面，无商业氛围路沿途环境极差沿途环境极差无商业氛围无商业氛围本案建设厂家属区，杨家坪商圈道路状况极差，约900米步行约18分钟高架桥道路，步高架桥道路，步直直港港大大道行难到达行难到达道美美食食街街商业定位—道路交通分析华润华润四期洋房四期洋房本案本案（柏（柏悦悦府）府）华润华润二十城二十城建建设厂设厂家家属区属区谢谢家家湾湾小小学学商业定位--交通小结交通直接影响商业价值：1、万象3支路是连接到万象城的道路，也是本项目最便捷到达性万象城的道路，在本项目段是东原出资修建，上半段华润不愿意修，对本项目影响很大；2、通直港大道的高架桥立交还未修建，预计需要2年左右的时间；3、本项目销售中心对面的万象4支路未修，可以直接连接万象城（华润4期与5期的中间的道路未通，预计要1年左右）；4、由于高差原因，万象3支路不能直接连通九滨路，道路情况较差；5、目前珠江花园后门的道路两旁停满了车辆，很拥堵；入口道路弯道处万象3支路商业定位—消费人群1、目前周边的拆迁户较多，如：祥瑞新城入住率80%，主要用于出租，租客经济收入及消费能力上都较低，更没有吸附其他区域的人群去消费，所以目前经营状况惨淡，仅有两家店经营（便利店和社区诊所）其他商铺全部空置，消费力上不占据优势；2、主要是珠江花园人群主要在直港大道消费及商圈消费，很难进