RONGNA融纳国际传媒地产策划组鼎湖蓝庭项目创作提案Part1城市解读Part2市场分析Part3竞争对手分析Part4项目卖点Part5目标人群分析Part6形象创意表现Part7活动建议Part1城市解读鼎湖，一个聚集“山、湖、城、江”独特景观的中心城区地块名山——鼎湖山是国家级重点风景名胜区，山中古木参天，覆盖着大片亚热带常绿阔叶林。境内山青水秀，空气清新，包含有益于人体健康的负离子，人称“天然大氧吧”。名江——素有“黄金水道”之称的西江流经全区，江水荡漾，江帆掩映。名湖——九龙湖碧波荡漾，山凿林密，被誉为“都市的后花园”。城市城市规划规划肇庆市中心城区通过“一河两岸、南连东扩”战略，打造100万人口现代化新兴城市，成为珠三角西北的重要经济、文化、教育、旅游中心。肇庆市规划建设“肇庆新区”，引领城市化进程，肇庆新区主要以鼎湖区为中心，这意味着未来肇庆城市规划建设、城市东扩和肇庆新区建设重点在鼎湖，未来发展资源配置的重点所在。一河两岸，南连东扩，资源向鼎湖区逐步转移，未来鼎湖将成为肇庆的政治、经济、文化、教育中心。轻轨规划轻轨规划广佛肇城际轻轨预计2015年投入使用。通车后肇庆到佛山全程只需30分钟，到广州全程只需1小时。土地土地规划规划鼎湖与端州区首尾相连、一脉相承，是肇庆市现代化花园式旅游城市的中心区之一。作为肇庆市新扩城区和经济发展中心区，其优越的地理位置、自然地貌及广阔的城市发展空间，使鼎湖区与大珠江三角洲融为一体，形成“同城概念圈”和“一小时生活圈”。鼎湖区土地资源丰富，适宜连片开发和大项目建设发展。现有符合土地利用总体规划的未利用土地面积共10525亩，中、远期可供开发的土地面积达10万亩。重大项目在鼎湖持续推进2018年广东省第十五届省运会主场馆落户肇庆新区广佛肇轻轨站点鼎湖大道珠外环高速至肇庆新区链接线北京师范大学附属肇庆学校鼎湖地理位置优越，环境优美，旅游资源丰富，伴随轻轨投入运营，产业与配套的聚集完善，广佛肇的联动效应，对鼎湖房地产经济发展有一定的推进作用。Part2市场分析鼎湖区今年第一季度累计申请预售面积112993㎡，销售面积18265㎡，同比跌52.5%，出现供大于求的趋势。总体而言，今年第一季度销售面积较去年相比均出现较大的下滑。从2014年4月的成交量来看，肇庆市区（端州、鼎湖）一手住宅共成交327套，成交面积有3.4万平米，环比下跌53.7%。总体看，四月份肇庆楼市的成交平平，整体的楼市环境依然未见很明朗，购房者观望氛围依然较为浓厚，加上清明小长假的影响，使肇庆4月楼市略为平淡。从2014年20周的成交数据来看，成交均价为5482元/平米，环比下跌4.58%。5月初开始普遍属于下跌态势。均价方面，楼盘优惠增多，使成交均价下跌，全市整体表现为量价齐跌。鼎湖区域置业人群周边市县10%端州区30%珠三角、港澳台区域20%鼎湖区40%鼎湖区当地居民占40%，端州区占30%，珠三角、港澳居民占20%，周边市县居民占10%。置业目的：自住为最主要的需求，投资和度假占据较少比例。Part3竞争对手分析鼎湖时代星湖万威·囍居大鼎湖春天道鼎湖时代……鼎湖春天万威·囍居本项目万威·囍居肇庆市鼎湖区民乐大道南（鼎湖农业局楼盘地址东南侧）建筑类别高层、板塔结合装修情况毛坯占地面积18180.13平方米建筑面积58417.62平方米21、24、25A路车直达；广佛肇轻轨交通状况鼎湖站、广佛肇高速70-130㎡方正实用户型（71-84m?两主力户型房二厅一卫、115-131m?三房二厅二卫）广告表现幸福生活新“囍”点鼎湖春天楼盘地址肇庆市鼎湖区港口路与科技大道交汇处建筑类别小高层占地面积24000平方米建筑面积101382.93平方米3路公车经过；G321国道，广佛肇轻轨，交通状况广佛肇高速主力户型74-89㎡精装新品广告表现江山相伴寻觅人生之春鼎湖时代楼盘地址肇庆鼎湖区321国道与创业路交汇处建筑类别小高层占地面积10193平方米建筑面积20753平方米23路、25A公车经过；G321国道，广交通状况佛肇轻轨，广佛肇高速稀缺小户型43-69㎡精装一房、两房公主力户型寓广告表现鼎湖山下首席产权式酒店鼎湖房地产市场竞争激烈，如何突围？区隔市场，赋予个性，形成个性鲜明的传播主张Part4项目卖点地地块区块区位位鼎湖山风景区鼎湖旅游片区?距离肇庆市中心仅15公里；?距离佛山三水区仅40公里。15km端州区行政中心项目位于政府重点打造的肇庆新城核心区域，配套、交通不断完善，未来将成为本项目所拥有的最大优势。地地段段分析分析路道铁大茂云三庆临近星湖大道，与规划中的鼎湖中心区咫尺之遥；商业、社区住宅林立，毗邻规划中的中小路学学区、休闲公园片园长区，坑口城区配套完善；道大湖星临近庆云大道、三茂铁路、广佛肇高速公桃路，轻轨站点，鼎湖园山景区入口路地块方正，交通便捷项项目目属属性性现代主义建筑，简洁而自然，彰显生活的品质与个性临街旺铺，“地王”升值潜力无限南北通透户型，优质通风采光尽享自然N+1百变户型，户内花园随心所变奇偶错层6米挑高阳台，独享私人空间项项目目卖卖点点总结总结板板块块价价值值：鼎湖新城板块，轻轨社区生生态态价价值值：临近鼎湖山景区入口、规划中约20亩休闲公园及人民公园片区区区位价位价值值：紧邻城市主干道、城际轻轨站贯通广佛肇，出行自如建建筑筑价价值值：现代风格建筑，彰显独特品味地地块块价价值值：：地块方正，南北通透，静享自然清风商商业业价价值值：：极佳的“地王”位置，临街旺铺商业价值无限户户型型价价值值：N+1百变户型，自在生活空间随手可得配套价配套价值值：物业、商业、市政配套完善，尽享便利生活Part5目标人群分析他们是怎样的一群人？客源构成以26-33岁为主，鼎湖本地想独立的人群，鼎湖周边企业主管、高薪阶层以及珠三角人群为主。尊享资顶级富源配置豪行业型领袖高端，改善二大私营业主次以上置业企业主，中小私营业主再改客源，二次置业周边企事业中高层，公务员白领，事业刚起步刚需，首次置业，投资本地想独立的人群客群性格描述包容不宽容鼎湖新城的城市化进程，让鼎湖人感受到了珠三角的多彩。外部企业带给鼎湖繁华的都市形态，但鼎湖人对于来自珠三角的资源依然保持平常心。本地企业的快速成长，广佛肇信息资源在鼎湖的快速落地，对于外来东西的好奇和自然而然的喜好，又变得相对的挑剔与比较。不安于现状向往鼎湖新城的发展，但又不想被高价房所累；想享受鼎湖的闲适，却又希望生活能多些花样。他们与鼎湖共同成长，有了自己的事业，渴望拥有自己的家；他们处于事业的上升期，财富是他们向往的，但并不是唯一目标。住得舒服，跟得上潮流，才是他们的梦想。个性不张扬对于未来发展极具潜力的鼎湖，他们更需要身份符号去标榜自身的价值。这是一群追求现代的年轻人，个性敏感而自信，追求生活给他们带来的满足感、幸福感，又敢于突破原有束缚，努力创造条件、实现自己的梦想。受众人群写真陈先生：渴望从父母的庇护中独立出来、重注楼盘品牌带来的面子感生活状态图文化产业、广告界、房地产界或相关行业核心驱动因子独立的生活空间社区老旧、绿化少，与父母同住，渴望私人空间产品质量、后期服务工作3年以上，年龄25-28岁，小康家庭社区感、优质物管完善鼎湖本地人单身，有女朋友?典型案例——陈先生（27岁）?职业：报业记者?描述：与父母同住?置业次数：0本地首置，城内能够轻松支付的楼盘?意向置业目的：头2-3年自住?意向置业原因：与父母分开，拥有私人空间独立居住，功能要求客户语录：?长大了，想有个专属于自己的空间，约几个朋友喝酒看球，不再有父母的打扰，回家晚了也没人问东问西；?房子不用太大，但基本的生活社区配套以及物管等要齐全。杨先生：追求居住与工作的平衡、对新鲜事物及概念的兴趣生活状态图核心驱动因子鼎湖周边企业主管、高薪阶层独立的生活空间没有本地物业能满足工作所需28-30岁，来鼎湖打拼的外地人生活配套、交通?典型案例——杨先生（30岁）?职业：鼎湖山泉高管?描述：现居住公司宿舍，最近新婚，打算购入一套婚房享受二人空间?置业次数：0次?意向置业目的：自住婚房，强调独立的生活空间与周边配套?意向置业原因：婚房；方便工作实现居住与工作同步客户语录：?我希望能在不影响工作的情况下，跟老婆在城区能有属于自己甜蜜又独立的生活空间；?离单位近，可以节约很多时间；?我老婆喜欢对产品注入创新的东西的楼盘。张先生：注重投资回报率，在投资中有获利经验生活状态图有地产投资获利经验核心驱动因子生意人或企业中、下层管理者投资回报率工作5年以上，年龄30岁以上性价比两口、小太阳?典型案例——张先生（32岁）?职业：中国银行中层管理者?描述：目前住端州自有商品房，小太阳家庭?置业次数：1次以上?意向置业目的：投资投资客户，认可该区域的发展无限?意向置业原因：未来规划、区域地产的投资潜力升值空间，投资潜力客户语录：?地处鼎湖新城地段，具有100%投资性，将带来非常好的商业及金融环境，这里绝对是黄金“热土”；?都还是值得买的，资金转资产，中长线的投资稳妥且收益好。梁小姐：工作压力大，渴望家庭以外的度假空间，要求休闲舒适的环境生活状态图珠三角人群核心驱动因子企业高层、中层或中高层公务员、成功商人独立的生活空间、环境社区感、品牌物业、物管完善35-45岁，社会经验丰富，接近富人阶层毗邻鼎湖山风景区三口，小孩读初中或高中有去鼎湖山出游的习惯?职业：图书出版商?描述：住广州复式洋房，一套洋房出租?置业次数：2次?意向置业目的：第3居所，偶尔住，周末度假便利性社区及服务改善?意向置业原因：拥有私人空间；能享受轻松的度假氛围；令人放心的物业管理安静的私人空间，贴心物管客户语录：