新界购物中心可行性研究一、市场调查，需求分析二、规划设计方案三、项目投资估算四、项目融资方案五、项目财务分析六、总结与建议项目概况（一）项目名称：“新界购物中心”建设项目（二）项目业主：重庆海鸥置业有限公司（三）建设地址：巴南经济园区界石镇T18-1/01地块（四）项目性质：新建（五）项目建设规模及内容：项目规划用地面积21076平方米（折合31.6亩），总建筑面积73879.230平方米，其中商业建筑面积17225.33平方米，精品住宅建筑面积44495.5平方米，地下车库建筑面积11862.5平方米。拟打造为一个集精品住宅及现代大型购物商场等多重功能的项目。项目概况（六）项目总投资项目总投资33215.962万元，其中：自筹资金15185.641万元，占总投入资金的45.71%；申请银行贷款15000.000万元，占总投入资金的45.16%（八）建设周期工程建设期为18个月（2014年1月～2015年6月）。一、市场调查，需求分析1、项目建设背景1.1重庆市经济社会发展现状1.2重庆市房地产行业发展态势2、项目分析2.1项目位置及所在区域条件2.2周边楼盘分析2.3项目需求及SWOT分析2.4项目定位分析一、市场调查，需求分析1.1重庆市经济社会发展现状（1）经济总量不高，但增长速度迅猛一、市场调查，需求分析（2）产业结构不断优化，城市投资吸引力凸显重庆主要的产业发展次序为第二产业、第三产业和第一产业。从三次产业对经济增长的贡献率来看，第二产业对经济增长的贡献率远远大于第一产业和第三产业，而第三产业的贡献率也较第一产业而言大，这体现了重庆第一、二、三产业结构不断优化，城市投资吸引力不断加强。一、市场调查，需求分析（3）非农产业人口快速增长，城镇居民已进入相对富裕阶段。居民收入和非农人口的增长，使房地产刚需不断释放，房地产市场更加稳定。重庆市社会经济管理、政策因素1中央层面从“调短期”到“利长远”，逐渐由以行政化手段为主的调控体系向市场化长效管理机制转变，逐步建立市场体系。2地方层面政策调控日趋差异化、市场化，但行政调控手段短期内仍不会从退出。一、市场调查，需求分析1.2重庆市房地产行业发展态势政策趋势：控制房价，从“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”着手；限购力度：逐渐出现松动迹象；差别化信贷：抑制投资投机需求，保护刚需；市场监管：重庆持续加强房地产市场及上下游产业的监管力度，具体涉及土地交易、保障房分配、中介行业等多个方面。一、市场调查，需求分析1.2重庆市房地产行业发展态势行业趋势：1、房地产需求持续旺盛，新建住宅及存量住宅需求继续保持较高增长，个人继续为市场购房主体，市场需求整体理性。2、房地产开发规模继续扩大，房地产市场竞争加剧3、房地产价格将稳中有升4、土地供应市场化进程加快；房地产市场秩序更加规范一、市场调查，需求分析2.1项目位置及所在区域条件本项目地块位于重庆市巴南区界石镇，占地面积21076平方米（31.61亩），地上地下总建筑面积约74000平米，该项目是一个集商业步行街、居住华宅、品牌超市、地下智能停车等多功能于一体的项目。界石镇紧邻4条主要的高速公路：内环高速、渝黔高速、渝湘高速、外环高速。四条高速公路交汇，也是轨道8号线站点。从界石镇出发到机场、长江朝天门货运码头、铁路枢纽以及解放碑等商业中心均不超过30分钟的车程，方便快捷。一、市场调查，需求分析一、市场调查，需求分析2.2周边楼盘分析本项目因地处城镇，周边楼盘并不云集，有天骄花园、海棠民居、理想新城、南城民居、南溪绿郡等楼盘，本小组成员对上述各楼盘进行了实地调查询问，选择以下三个楼盘进行调查。分别是：南溪绿郡、天骄花园、南城民居一、市场调查，需求分析南溪绿郡：南溪绿郡坐落于界石镇海棠大道1号，总用地面积约为384371.87平米，建设用地总面积约为164300平米，其中居住用地面积136800平米，商业金融用地面积27500平米。南溪绿郡均价在5600元/平方米，其建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能、结合时代性，大文化性，采用中和的设计手法，塑造较丰富、完整的城市空间的良好的视觉效果。一、市场调查，需求分析天骄花园：天骄花园位于重庆巴南区界石商业老街，地处界石的中心地段；占地面积22120平方米，总建筑面积73000平方米，其中商业面积19000平方米。其传统商业区内浓郁的商业气氛，营造出良好的经商口岸和快捷方便居家环境。由于天骄花园位处老街，均价在2000元/平方米。一、市场调查，需求分析南城民居：南城名居位于巴南内环高速南环立交界石出口，占地面积：21600㎡，总建筑面积：62183.2㎡。是界石镇第一个首创园林封闭式示范小区，拥有533㎡品牌幼儿园，四位一体安保系统，切实保障居民安全。南城民居均价在4300元/平方米，其位于位于内环高速南环立交界石出口100米处,高速交通十分便捷。一、市场调查，需求分析2.3项目需求及SWOT分析此部分将根据调查问卷来逐个分析。问卷调查表发放200份，回收200份，详见附表。一、市场调查，需求分析（1）家庭人口数一、市场调查，需求分析（2）期望的住宅户型一、市场调查，需求分析（3）期望的住宅面积一、市场调查，需求分析（4）可接受的住宅最高单价一、市场调查，需求分析（5）对住宅的装修要求一、市场调查，需求分析（6）影响消费者选择住宅的因素一、市场调查，需求分析（7）购物地点一、市场调查，需求分析（8）界石缺乏的商业场所一、市场调查，需求分析（9）投资商铺意向一、市场调查，需求分析（10）商铺需求面积一、市场调查，需求分析（11）可接受的商铺最高单价一、市场调查，需求分析2.3项目需求分析（1）商业a.目前界石整体商业配套档次较低，分布零散，多为临街店铺的形态，缺乏高品质的商业配套，区域商业需要升级，由零售商业向集中式商业转变。b.界石消费者以中低收入人群为主，购买力有限。且目前区域消费外溢现象较为严重，大多消费者前往巴南区其他地方及主城其它区域消费。c.界石商业形态以服饰鞋业、餐饮为主，目前界石仅重客隆一家超市，调查结果显示，较稀缺的业态为休闲娱乐、百货商场、大型餐饮及大型超市等。一、市场调查，需求分析（1）商业d.分析问卷调查发现，有52%的被调查者有投资商铺的意向，其中21%表示在一年内打算投资商铺，23%表示三年内有投资商铺的打算，8%表示五年内有投资商铺的打算。e.根据调查结果显示，商铺需求面积集中在50m2以下，37%的被调查者期望30m2以下的商铺，42%的被调查者期望30m2—50m2的商铺，需求面积50m2以上的占21%。f.通过调查可接受的商铺最高单价，结果显示，可接受销售单价在20000元/m2以下。一、市场调查，需求分析2.3项目需求分析（2）住宅a.根据调查结果显示，被调查者中，两到三口之家占大多数，其次是单身汉，最后是四到六口之家。界石住宅市场存在三种类型的物业，安置房、公租房、商品房。b.根据调查结果显示，期望的住宅面积选择70m2—130m2的被调查者占多数，其中选择70m2—90m2的最多。期望的户型，被调查者中，选择三室两厅的最多，其次是两室两厅。一、市场调查，需求分析（2）住宅c.被调查者中，89%买房目的为自住，11%为投资，自住房的需求较大。d.根据调查结果显示，消费者可承受的住宅最高单价集中在6000元/m2以下，最高总价集中在60万元以下。e.根据调查结果显示，购买住宅时，消费者最看重价格，其次是居住环境、位置、户型。一、市场调查，需求分析2.3项目SWOT分析?STRENTH（项目优势）?WEAKNESS（项目劣势）a.交通优势a.工业园区污染辐射b.区位优势b.保障房拉低品质c.购买习惯影响销售?OPPORTUNITY（项目机会）?THREATS（项目威胁）a.区域发展潜力大a.首套房贷基准利率上浮b.传统商业亟需升级b.安置房分流客户c.竞争楼盘威胁d.消费者对界石未来发展信心不足一、市场调查，需求分析2.3项目需求分析（1）目标客户定位a.当地产业园区中高层白领此类消费群体收入稳定，文化水平较高，有一定的生活质量要求，注重消费场所的环境及交通便利性，餐饮、娱乐、购物消费的比例较大，需要一个好的投资环境。一、市场调查，需求分析2.3项目需求分析b.个体户、私企老板及公务员此类消费群体有较强的经济能力及支配权，餐饮、娱乐、购物消费的比例较大，消费以中高档为主,注重消费环境及服务，注重商品的品牌，追求更高层次的文化、娱乐、享受。一、市场调查，需求分析2.3项目需求分析（2）产品定位地下超市a.一个购物中心1层珠宝鞋帽2层流行服饰3层大型餐饮一、市场调查，需求分析（2）产品定位b.三栋住宅地下一层车库1层裙楼商业：每间建面30—50m2建面77m2两室两厅2—18层住宅建面132m2三室两厅建面83m2两室两厅（主力户型）一、市场调查，需求分析2.3项目需求分析（3）价格定位a.目标客户预期价格通过市场调查，大致得出目标客户群体对商业铺面的理想价格为20000元/m2以下，对住宅的理想价格是6000元/m2以下，预期价格和家庭收入存在一定相关性。一、市场调查，需求分析（3）价格定位b.制定客户认同的价格根据目标市场的需求预测、目标客户的价格预期及周边楼盘销售价格。大致确定有竞争力的商铺单价在8000—15000元/m2这一区间，住宅单价在4000—6000元/m2之间。在销售时，可根据既定价格的销售状况进行调整。c.定价结论经以上分析和综合，结合本项目入市时间，将其均价定为：商铺11900元/m2，住宅5299元/m2，车库2300元/m2。二、规划设计