兴一广场商业定位报告招商营运部2015.02目录一、城市概况二、区域介绍三、商业概况四、项目分析五、项目定位及业态规划城市概况粤东明珠，华侨之乡辉煌兴宁，旅游强市兴宁历来是粤、赣、闽重要商贸集散地，有“小南京”之美誉、“无兴不成市”之说。1、地理位置梅州市兴宁市河源市兴宁市位于广东省东北部，扼东江、韩江上游。北部与江西省寻邬县毗邻，东北部与平远县、梅县相接，东部与梅县交界，南部与丰顺县、梅县相连，西北部与龙川县相邻，西南部与五华县接壤。全市总面2104.85平方公里。2、总体介绍1985年实行市管县体制，兴宁隶属梅州市。1994年6月8日，经国务院批准，兴宁撤县设市，为县级市。兴宁是粤赣闽陆路交通枢纽，国道205，省道225、226，梅河高速公路、兴畲高速公路，以及在建的济广高速公路、畲华高速公路均贯穿全境。兴宁素有“华侨之乡、文化之乡、足球之乡”之盛名,旅居海外的华侨和港澳台同胞50多万人，分布在40多个国家和地区。兴宁山青水秀，自然景观有神光山、合水水库、鸡鸣山、和山岩、径南黄蜂窝茶山、罗浮渡田河、宝山、铁山嶂、狮子岩、温泉等。15／9／103、城市区位及人口兴宁全市总面积2104.85平方公里，兴宁市辖3个街道（兴田、福兴、宁新）、17个镇。2013年末，全市户籍总人口为118.36万人。其中主要城区三个街道人口约30万。区域五华兴宁梅县梅江区丰顺面积/K㎡3226.062104.852502.9570.92710占比20%13%16%4%17%人口/万人132.19118.3659.3435.3969.65占比26%23%11%7%13%单位人口410565237620257(人/K㎡)15／9／104、周边城市及交通梅县兴宁市海西经济圈五华县河源市揭阳市汕头经济特区陆路：205国道、225、226省道兴宁高速公路兴宁至梅州珠三角经济圈车程45分钟，至河源车程120分钟，至揭阳车程120分钟，至广州车程4小时。铁路：广梅汕铁路贯穿全境。高铁：鹰梅铁路经兴宁北部与梅惠高铁在兴宁北站交汇。（预计2020年开通）航空：梅县机场、揭阳潮汕国际机场。15／9／105、城市经济状况2013年生产总值（亿元）1-12月累累计同比增速县??别排名计（%）梅县150.5312.81兴宁市132.44112五华县100.8111.23丰顺县75.6213.84平远县60.0713.45大埔县58.5212.86蕉岭县53.1912.87梅江区50.01118?兴宁2013年生产总值为132.44亿元，在梅州各县排名第2位。15／9／106、三大产业状况　单位2010201120122013生产总值亿元98.96114.16123.47132.44第一产业增加值亿元26.6330.6633.937.08第二产业增加值亿元34.0237.7239.5438.17第三产业增加值亿元38.3145.7850.0357.19三次产业结构比值27:35:3827:33:4028:32:4028:29:43城镇居民年人均可支配收入元10690123031461216394农村居民年人均纯收入万元68568227993311155?三大产业均衡发展，产业机构逐步调整，第一产业占比逐步减少，第三产业比重逐步加大；?是广东省重要的产业转移承接基地，工业产值逐步上升，但是外来人口增长趋势不明显,劳动力仍以兴宁本地人为主；?随着城镇化进程加快，经济逐年增长，兴宁经济进入了快速上升通道，此亦为为商业地产发展提供了经济基础。15／9／10GDP已连续8年保持两位数增长社会零售总额持续保持超越两位数的增长，且在近年有加速增长态势短短三年时间，居民储蓄余额增长了近57亿元短短三年时间，旅游接待人数增长了76万，增长到原有人数的233%7、城市规划发展轴两心、四轴、多片区，项目位于双城中心?两心：分别形成新老两个城市中心。?四轴：以兴南大道形成城市南北向发展轴，以官汕路、人民大道和锦绣大道为城市东西向发展轴。?多片区：城北商贸片区、古城片区、商贸物流片区、行政文化中心片区、滨江商住片区、兴一城东北居住片区、城东居住片区、城西北居住片区、高新技术产业片区、科教研发片区、旅游服务片区和神光山生态旅游片区。?项目处于人民大道发展轴和城市南北发展轴交汇处15／9／108、城市分析小结优势：1.兴宁是区域经济联系的重要节点和跳板,是粤东经济的次中心；2.近年来兴宁经济各项指标均高速稳固增长，城市化进程步入快车道；3.兴宁人口密度大，在经济及人口双因素驱动下将滋生大量的商业市场商机；劣势：1.兴宁缺乏规模化工业支撑和鲜明的产业链条，城市建设和商业环境及氛围都未有质的飞跃，商业需求普遍都以生活需求为主；2.兴宁人口结构呈现哑铃状结构（老年、儿童、青少年为主），大量青壮年人群外出务工或创业；人均可支配收入仅16394元，整体消费力不足，收入水平和消费水平偏低；3.兴宁本地绝大多数为客家人，崇文重礼，消费意识比较保守；4.兴宁距离珠三角五大城市较远，比较难吸收外来消费人群。15／9／10区域介绍1、区域位置城北商贸组团兴一广场位于城北部老城区西团北组兴宁市新老城区中心居住居住古城组团北组东团城点，处于城市最重要的商贸物流、行政文行政滨江商住组团文化化、滨江商住、旅游旅游服务组团中心组团服务、古城、城东北居住、城北商贸、城西北居住等八大组团商贸物流组团的物理中心位置，地理位置优越。神光山组团本项目15／9／102、区域交通迎人民大道兴一广场宾大道本项目位于兴宁南部新城核心地段，即人民大道与迎宾大道交汇处15／9／10。3、周边配套项目半径1公里兴一广场15／9／10银行行政单位教育文化楼盘小区4、商圈覆盖力五公里辐射可兴宁全城楼盘：兴宁主城区目前地产市场户籍人口覆盖面可达50万的主力片区在新城片区及文化广场片区，整体市场以自住需求为主。消费人群：项目3公里常住人口为核心消费人群，约为30万人老城片区；文化方圆五公里半径内的其他人群为广场片区次核心消费人群，初步测算为20万人。3公里辐射圈新5公里辐射圈城片区老城片区文化广场片区三公里辐射南北新老城区新城片区户籍人口覆盖面达30万人口迁移趋势5、区域消费人群（1）、消费力主要体现：?主城街道及人口，兴田街道户籍人口17万、福兴街道户籍人口3.37万、宁新街道户籍人口10.3万，合计30.67万人，分布在52平方公里的主城区域；?兴宁房地产市场总体约有48个楼盘，其中项目处于南部新城区新开发有15个楼盘，且多为高端物业，整体市场以自住需求为主，大部分楼盘入住率都可达到9成以上；?近年来随着城市化进程的加剧，人居环境的改善，出现了周边村镇人口进城置业及外出务工人员返乡的现象，对城市人口有一定的补充；?兴宁本地绝大多数为客家人，崇文重礼，严格遵守逢节假日回乡探望老人的优良传统，人流的潮汐效应非常明显。（2）、消费人群问卷调查该题733人参与，家庭月税前收入在2500元（占比26%）、4000元（占比28%）、6500元（占比20%）三项水平占到了绝大多数比例。该题811人参与，7成家庭消费水平不高，消费意识比较保守，这也验证了该城市家庭收入水平不高的情况；表明兴宁家庭整体收入水平并不高。近3成的家庭消费额在6.5万以上，说明该区域拥有一定比例的中端消费群体，并且具有一定外来收入来源。（2）、消费人群问卷调查该题927人参与。该题876人参与。两项数值表明，餐饮、娱乐月消费都控制在1000元以内，消费氛围不浓厚，1000元以上的中端消费群体只占到1成左右。（3）、消费群体梳理：特征：受“潮汐效应”影响比较大，以青壮年20岁-40岁群体居多，具有偶得客户：在外务工返乡一定超前消费意识。年轻群体；周边县居民寻亲访友客、外来旅游客。特征：以男性居多，收入偶得客户群占比10%水平较高，消费水平较高核心客户：本地私营企主，事业处于上升期，普遍、个体户事业单位职员和在30岁以上，对消费环境高管等中高端客户群体。、产品品质具有一定追求核心客户群。占比30%特征：群体广度大，但收基础客户：兴宁本地市民入水平普遍较低，消费意（老年、儿童、青少年、识比较保守，但具有一定妇女）。外来收入来源。基础客户群占比60%5、区位分析优势：1.项目处于人民大道和迎宾大道交汇处，可到达性好；2.项目处于最重要的商贸物流、行政文化、滨江商住、旅游服务、古城、城东北居住、城北商贸、城西北居住等八大组团的物理中心位置；3.项目位于新老城接驳的中心区，周边行政办公机构众多、医院、学校、银行等配套齐全；4.兴宁市交通网路便利，核心城区与各镇街联系紧密，国道贯穿城中核心地带，城市综合体可充分有效地实现足够半径的覆盖；便于有效锁定客群，减少消费力外流；劣势：1.项目处于商业新生代区，真正意义商业氛围未形成；2.商业氛围不足，商业品牌资源缺乏，当地居民对品牌认知度低；3.本地基础消费人群消费力较低，消费习惯较保守；15／9／10商业概况1、主流商圈分布兴步行街田路路团结商圈1200M岁宝商圈2300M1000M欧尚商圈2、商圈对比建筑面积平均租金项目名称（平方定位区域影响力档次主要业态构成代表品牌客群特征米）（元/平方米月）耐克、安踏、李宁、服装服饰、皮具街长团结路服饰销售集班尼路、真维中低150~230皮包、餐饮、电年轻客群约560米中地斯、S&K、劲霸、百步行街器、珠宝丽、TATA、六福步行街街长服装服饰、家电海澜之家、利郎、老兴田路品牌服装服约1200中低70~180数码、药店、珠凤祥、六福、苏宁、年轻客群商圈饰集中地米步行街宝、餐饮麦当劳、肯德基街长餐饮、娱乐、电金碧辉煌、光辉岁月兴新路步休闲娱乐家庭、朋友约380