邢台市学院路（公园西街）项目定位报告?1、城市概况?2、房地产市场状况?3、地块现状分析?4、周边竞品分析?5、项目初步定位城市概况区位邢台位于河北省南部，是冀南重要的中心城市，是一座新兴工业城市。东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山与山西省毗邻，南与邯郸市相连，北分别与石家庄市、衡水市接壤。辖区东西最长处约185公里，南北最宽处约80公里，总面积12486平方公里。辖2个县级市，15个县和2个区，中心城区的面积67平方公里。目763721前户籍总人口万，常驻人口万衡水市，其中市区人口约85万（截止2013年石家庄市底）。邢台市邢台市是以装备制造、煤盐化工邯郸市、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地，同时又是具有浓郁历史文化特色的生态园林城市和历史文化名城。城市概况外部交通邢台境内京广、京九铁路、京武高铁纵贯南北，与京珠、青银、邢临高速形成交叉，106、107、308国道和邢德、邢左、邢和等11条高等级公路密布全境，已成为连接东部沿海地区、华北地区和中原地区的重要交通枢纽。城市概况经济发展周边城市人口对比120010231、城市人口1000944.4800720600433.2和周边城市相比，邢台主城区400267.715320081.2850人口相对较少，市区人口占总人石家庄邯郸廊坊邢台口比重最低。总人口（万人）市区人口（万人）2003-2013年邢台GDP增长情况11.6200012141313131604.62、GDP12.2101450153212150010.810.112109.51010568919898邢台市GDP逐年增长，但近年10007907.4594.86680.756486.615004增速在逐步放缓。20020032004200520062007200820092010201120122013GDP（亿元）增长率（%）3、居民收入2005-2013年邢台城镇居民人均可支配收入及农民人均纯收入情况城镇居民人均可支配收入与农20132063474771863966012011165925814147444966民人均纯收入逐年增长，20132009133554467121294196200710575387990203568年数值均低于河北省平均水平200577523280050001000015000200002500030000（22580元、9102元）。城镇居民人均可支配收入（元）农民人均纯收入（元）数据来源：统计公报城市概况城市用地规划1、居住用地规划人均居住用地面积从43.85平方米降到32.81平方米，规划居住用地占建设用地的比为32.98％。2、行政办公用地为推进桥西区的建设步伐，突出城市中心的位和作用，规划在地块北部新区，北二环北侧街区，集中布置市级行政办公用地和非市属办公用地，形成城市行政中心。3、商业金融用地商业轴线主要集中在顺德路、新华路北段、中兴大街中段、冶金路中段、团结大街中段，继续强化顺德路老商业中心。城市概况城市用地邢台城市用地发展方向发展方向确定为：主要向西北方向和东南方向发展。即向北发展北部新区，向东南高新技术开发区和跨过京珠高速公路发展以生产为主的综合组团，向西发展原则上规划期内不跨过南水北调引水线。城市概况城市空间-总体城市设计现代风貌轴桥西区“川”字形的城市空间布局新行政中心西部高教区历史风貌轴桥东区地块历史遗存文物古迹产业发展轴开发区高新技术产业新兴现代工业园城市概况城市总体规划““一城、三一城、三区区、、两两心、四心、四轴轴””?“一城”——指规划中环路以内的主城区，用地面积约70平方公里，构成了邢台市区的核心部分。?“三区”——指北部新区、高新技术产地块业开发区和东部新区，主要反映了市区新增建设用地结构。?“两心”——指桥东区的老城市中心和北部新区的新城市中心。?“四轴”——指贯穿桥东桥西和开发区的中兴大街、邢北大街，桥西区的钢铁路和桥东区的邢州路，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线。——《2005—2020邢台市城市总体规划》城市概况小结1、邢台是矿产、能源大市，比如矿业、冶金等行业，带动了邢台飞速发展，近几年GDP稳步增长，居民生活水平显著提高。但和周边城市相比，经济总量偏低，主城区人口少，制约了大项目的发展和销售价格提升；2、从城区结构看，西部居住和教育板块，东部工业，老城区处于发展格局的中心位置，主要以商业项目为主；3、邢台城区未来主要向西北方向和东南方向发展，有利于项目所在区域发展。?1、城市概况?2、房地产市场状况?3、地块现状分析?4、周边竞品分析?5、项目初步定位房地产市场状况房地产投资2205-2013邢台市固定资产与房地产投资变动16008.28%8.70%141810.00%2005-2013年邢台市城镇固定7.50%7.91%118714007.55%8.80%6.72%8.00%资产投资和房地产投资均稳步增长，12006.30%978.97.67%10007546.00%800602其中房固比一直稳定在6-9%水平，远4324.00%60035740020026591124.82.00%低于20%的全国平均水平。说明邢台20015202427.247.662.485.200.00%市投资对房地产依赖程度较小。2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年城镇固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）房固比2205-2013年邢台市房屋施工及竣工面积变化2005-2013年邢台市房屋施工1400125612001090911及竣工面积波动上涨，其中住宅施工1000864808712741415446800645667430416333511.6547面积稳步增长。说明邢台市住宅市场600321344421.7437.4479.3323.8383.3400208.6242.8265仍然处于增长期。20002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年房屋施工面积(万㎡)住宅施工面积(万㎡)房屋竣工面积(万㎡)数据来源：邢台市统计公报房地产市场状况土地供应2007-2013年邢台市区共出让居住类土地面积为513万平米,按容积率2.5计，折合居住建面面积1283万平米。2009年受国家经济刺激【2007-2013年邢台市区土地供应】政策影响，土地出让呈现1000000爆发式增长，2010下半900000800000年至2012年，受调控政700000600000策影响，邢台土地市场成500000交量相对低迷，居住类土400000300000地连年小幅上扬，截止到2000001000002013年，市场形势回转02007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年，成交土地供应量明显回居住+商业（㎡）673102586926746939794588814963833201874385居住（㎡）642454551838642677699311721270772390814690升。数据来源：邢台市国土资源局网站房地产市场状况住宅销售2005-2013年邢台市住宅销售面积和均价逐年稳步增长。2007-2013年邢台市区共销售住宅面积为1210万平米,剩余土地储备建筑面积约73万平米，供需基本平衡。2005-2014年邢台商品住宅销售情况2502212326000187515020050001664350460015141404000150122.1131380086.828003000100250055.1180020002000501000002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年住宅销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）数据来源：邢台市房管局网站房地产市场状况市场格局邢台房邢台房产产市市场场分分区区明明显显桥东区——桥西区因为桥西区富人比较集中，所以桥西区较桥东区住房品质要高，其楼盘的产品，价格、配套都有其优越性。中心区——城市周边区由于中心区的成熟配套和历史发展，在物业的形式上向投资型物业发展，而城市周边更向着居住型物业发展。中心区——西部新区——达活泉区域——东开发区——七里河新区目前邢台房产划分出这五个区域形象的表现了各个区域的楼盘的主推优势，每个楼盘围绕着所处分区域做文章。大大盘盘引引领领，小，小盘盘分羹分羹观察现在市场格局下邢台楼市的变化，无不体现大盘的引领作用，大盘带动价格、品质、配套、理念各方面使邢台房产整个市场向前发展。而小盘也紧跟步伐收拢目标客户。房地产市场状况格局剖面城市中心空间布局一城：规划中环路以内的城市中心区龙岗新区城市两心：指桥东的老城市中心、龙岗新区的新城市中心绿肺主城区三区：龙岗新区、高新技术产业开发区、七里河新区四轴：中兴大街、郭守敬大道、钢铁路、邢州路七里河城区开发区本项目位于主城区西北西部新区，区域规划占一定程度优势，周边项目以改善型产品居多，邢台本地客户认可度高。数据来源：邢台市规划局房地产市场状况小结宏观市场：邢台市住宅销售面积和价格逐年稳步增长，整体市场供需平衡，住宅市场仍处于增长期。板块情况：城市中心向投资型物业发展，而城市周边更向着居住型物业发展。地块所在桥西板块在产品，价格都有其优越性。购房客户：邢台购房市场以本地人支撑为主，外地人只占很小的比例（7%），加之本地人口增长缓慢，新增人口市场容量不大，房地产价格不会出现短时间内价格迅速上涨的效应。?1、城市概况?2、房地产市场状况?3、地块现状分析?4、周边竞品分析?5、项目初步定位地块现状地块区位意向地块位