谨呈：华中置业华中城2014年营销总纲版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合肥安恒房地产营销顾问有限公司所有，未经书面许可，不得擅自引用或发布报告中部分或全部内容。2014年项目使命竞品分析及结论项目自身分析及营销方向研判项目全年营销计划品牌使命经济使命团队使命品牌使命2014年，华中城将正式为宿州所了解。在总公司领导下，华中城必须担负起成为进入皖北市场、宿州市场的首张王牌，必须成功树立项目品牌，为公司后续二期奠定口碑基础。在宿州商业地产已经进入大品牌、超规模化发展的2014年，品牌树立已非简单的通过广告鼓吹、轰炸可以实现，而是取决于前中期销售火爆、中后期运营成功，把项目理念能够落到实处，让首批客户产生信心、受益。经济使命2014年，华中城全案需要逐步成为一台自给自足的健康地产开发机器，通过分阶段推售产品，满足自身营销费用投入和后续开发投入。因此，全年资金回款目标，应该保证营销宣传、招商运营、开发资金三个方面的资金需要，最终实现开发利润。目标保1.5亿冲2亿团队使命2014年，华中城需要拥有成熟、稳定的销售、招商、运营一条龙团队。目标：投资客蓄积，经营户拓展，大型经营户（主力店）招揽、落地，商业运管理念初步发酵。如何完成三大使命知己知彼，百战百胜。了解竞争对手，比较中审视自己，制定符合市场规律的营销战略。2014年项目使命竞品分析及结论项目自身分析及营销方向研判项目全年营销计划区域内主要商业项目分布现状从宿州全市商业布局来看，2014年商业体量暴增，而重点增长是以经开区和汴北地区为主。意邦国际中豪国际白马商贸城汴北地区特征是规模大家居建材博览城人、人气少，经开区则具圣明药业别墅有距离优势，同时拥有百丽·较好的人气，且拥有实华中城民体企业支撑。城南区域锦华商贸城百丽·富通广场内更是竞争激烈，本项外环南二路路目一公里范围内四项目百丽·富通广场同时上市，尤其富通和卓耕、义邦具有很好的卓耕广场客户基础及知名度。卓耕广场位于宿州市人民南路东侧、西昌南路西侧、外环三路北侧三路交汇处，占地面积76832㎡。约115亩。该项目由香港卓耕集团、香港新世界集团投资，宿州卓耕投资置业有限公司进行开发。地上总建筑面积为422600㎡,地下建筑面积55060㎡。卓耕广场依托于众多城市综合体的实践经验以及周边环境进行项目开发的定位。打造一个融中国现代化专业鞋服商贸交易中心、皖北规模最大的综合性鞋服交易采购营销中心、宿州最具现代化、国际化和发展前景的城市综合体。通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体。卓耕1#二期2012.8.24首期1#公寓开盘2012.11.10首期商铺1F5F开盘2012.12.30首期商铺4F开盘2013.6.29首期商铺3F开盘2013年10月26日卓耕广场二期项目盛大开工公寓价格：2900元/㎡，18F19F均价只在2600元/㎡卓耕广场商铺面积：5.6㎡-36㎡层高：1F6m，3F4F5F4.5m销售状况：1F18090元/㎡，3F8250元/㎡，4F6130元/㎡，5F4540元/㎡，2F暂时不卖。去化率：1F去化不理想由于价格高315套仅售出不到20%，3F521套，4F5F每层527销售70%左右。销售政策：十年返租，每月返年收益9.6%；第11年10%续租或120%回购。卓耕广场二期2013年10月26日盛大开工，品牌商家入住签约仪式同步举行。出席卓耕广场签约仪式的共有16家商业品牌，他们分别是俏江南餐饮集团、哈皮小子儿童乐园、五星电器、丹尼斯百货、银座健身、孩子王、城市之家、以纯、爱上KTV、赵府土菜、和天下餐饮、六道饭店、万丰楼餐饮、庐州虾们、德克士、卡旺卡休闲餐饮等。卓耕公寓价格还原表百丽富通广场项目位于宿州市经济开发区，东临西昌百丽·富通广场南路，西临人民南路，外环二路从中穿过将项目分成南北两块。作为宿州鞋业基地的配套产业区及核心商业区，致力于打造全亚洲最大的产业工业园区配套产业。项目主要功能区有：1、成品展示区位于项目的北侧，主要以鞋业基地厂商的品牌、商品展示为主，满足其展示交易的需求。2、信息交易区位于项目的西侧，临人民路的长方体建筑，它是整个鞋业基地的大脑，承担着鞋业基地现E区代化、信息化的功能和任务，满足未来鞋业基地及百丽·富通广场商户未来电子商务交易的需求，打造全国首个鞋类电子商务交易平台。D区3、百丽富通广场的核心贸易区以鞋材交易为主，又分为鞋底交易区、辅料交易区、皮革网布交易区和其他交易区，这四个区域所涉及的鞋材交易，构成了鞋材一站式的贸易需求。E区为住宅，D区为鞋材服装交易中心十年90%保底租金回报，十年后150%回购E1#、E3#30层，其中1-4层为商铺，4-30层为住3F4F（层高4.5）商铺面积20㎡左右的小商铺共750套宅，共有2梯4户468套房源，面积40㎡-140㎡。2F（层高4.8）商铺为大套共38套13.10.19开盘，成交均价3300元/㎡1F（层高5.7）商铺适中共183套13.12.1D区E区商铺认筹，目前在售D/E区一层与2013年12月20日开盘，对外报价1F14500元/㎡(沿街24000元/三层商铺，主要面积25-50㎡，10年90%保底租㎡)；二楼11300元/㎡，三楼10000元/㎡，四楼9000元/㎡，目前金，前三年21%一次性抵扣，第四第五年一、三层去化约50%；对外报公寓价格：3300元/㎡，实际成交价肯定9%，10%，第六——第十年保底10%，超出部分低于报价。80%分红。意邦·家居广场意邦国际家居品牌中心——位于宿州市西南板块，东临磬云路，北临环城南路用地面积：180亩，总建筑面积：20万m?，共建39栋连体家居大卖场。机动车位750个，其中固定车位503个，地面临时车位247个，非机动车位14644个。面积由20平方—300平方不等。宿州·意邦国际家居品牌中心是由上海意邦国际家居世界倾力打造，紧邻白马商贸城、中豪五金机电城、百大物流园、百丽鞋业等大型商业项目，是个商业集群的旺地。从地段上来说，距行政审批中心、合徐高速仅500米。北面是淮北煤矿的金色家园与恒馨的大观园家天下双千亩住宅区，西面是合肥百大集团的农副产品物流园区，东面是一家大型物流集团中转中心，南面就是百丽鞋业，交通便利、物流便捷。40万规划人口环绕，市场潜力巨大。意邦·家居广场调研发现商户反16#意邦商业映的共性问题包15#14#括以下几点：9#价格表13#8#?商户品牌商家12#7#6#5#11#较多，占有4#10#3#60%；2#一期1#?整体非常规范化管理，建筑规格高，且一层销售政策：1、返租五年43%一次性返款。托管15年，从第六年开始按照实际租金1:9分成，十年120%回购。（层高4.8）、2、成交均价：一层8009元/㎡；二层：均价5223元/㎡；三层：均价3998元/㎡。二层（层高3、一期共有1015个商铺，剩余仅剩下70多个三层商铺。4.5）、三层招商政策：免租三年，三年后租金根据市场再签，免物业管理费。（层高4.5）、在售商铺预售证时间：11.9.213#4#11#12#（11.11.15开盘，面积：30-45）；均配有扶梯、楼12.11.1513#14#5#6#（12.11.25开盘400套，面积26-45㎡，均价4000-8000）8#15#（13.5.18开盘200套）；梯上楼。属于中13.10.111#7#9#10#16#（13.10.20开盘200套，本次开盘非常成功）高端商场；?在所有专业市场中，在宿州做的算是最好。橱柜衣柜意邦在业态规划上最重要的3厨卫电器是做到了首期以家居建材为F吊顶/采暖主，并且在这个大门类里做详尽的细分，让这里成为家门业/楼梯居的一站式购物目的地。2地板/地毯F从项目现场可以看到，意邦商业配套整体入住经营比率非常高，可见清晰的市场定位对商业陶瓷瓷砖1项目实现成功十分重要。卫浴洁具F意邦已经成为宿州经开区专商业配套业市场的标签。市场小结：求同三项目存在一定的共性：1、各项目首期入市都以沿主干道商业为主，并且实现较好的反响，说明宿州市场最为认同的还是街铺，特别是沿主干道街铺；2、富通、卓耕均是先推公寓，再推售商业之上的公寓，公寓以相对低价挤占市场，相比较而言商业与公寓销售基本差不多，但公寓的价格仅仅在每平米3000元左右徘徊。市场小结：存异区域在2013年下半年进入高度竞争，每个项目经历过市场的洗礼之后，对如何更好的适应市场都形成了各自差异化的市场定位：1、百丽富通、卓耕均主打销售返租十年政策，每年高额回报实现投资保障，尤其卓耕更是完全利用投资回报实现销售；2、百丽富通同时品牌保障、百丽企业作为商铺投资回报保证企业，信任度高，同时引进乐天马特及海宁皮草城作为主力店；3、意邦主打一站式专业化家居。虽然全案由多种业态组成，但初期入市把家居业态做的非常细致和全面，从而形成了自己的差异性。在市场上最为健康的项目，非常值得我们借鉴学习参考。竞品对本案市场策略的启发1、与市场主要项目相比，本案在产品、规划上并不存在明显优势，作为后来者入市，需要遵循市场规律，首先要逐步让市场接受我们，因此入市价格采取跟随策略，随着项目宣传的跟进，逐步提升价格。2、市场上卓耕入市宣传引进陈晓春、容祖儿，富通也引入孙楠，可以说明星效应在广告攻势中十分重要，因此本案在入市宣传期，需要考虑是否引入知名人物或一次席卷宿州的大活动，引起宿州市场重量级关注。3、市场竞品项目入市都以分期大体量入市，轰炸市场，本案在推盘时也应当沿用这种大手笔概念，每次出货务必是