目录第一部分：2013年市场回顾竞品分析第二部分：项目成交分析第三部分：2014年营销节点划分第四部分：2014年推广策略2013年市场回顾第一部分：2013市场回顾2013年舒兰市房地产进入到良性发展年，市场稳步成熟，随着中央公馆的入住及景观完成，舒兰人对居住有了新的认识，对居住品质要求进一步提升，这也是中央公馆销售较好的原因，同时2013年舒兰市场楼盘数量同比往年有所增加，从楼盘形态，建筑规模，建筑规划等都出现了很多新的形式。市场相对理性化.2013年整体市场上市量较上一年同比增长接近一倍，市场竞争多以品质及价格战为主，同时现房也是消费者重点考虑的原因，市场产品多以高层产品为主，面积区间为70—120平米之间主力产品。从市场情况可以直观反映出来客户购房对品质，对面积，地段较为看重这也为我们项目提供了营销推广的思考方向。竞品分布：圣基华府主要竟品中央公馆金洲凤凰汇项目财富广场财富广场和中央谐公馆凤凰汇家园本案次级竟品圣基华府和谐家园中央公馆：T18#中央公馆（二期）T17#T19#开盘占地建筑容积绿化T16#V2#K5#开发商项目位置V1#时间面积面积率率T15#T5#T12#V5#V3吉林市V7#K6##寓砚房舒兰市府V6#T6#2013.9.113.8T11#地产开大道政府1.530%T1#K5#9万㎡万㎡V8#T7#发有限/公园旁T2#T10#A1#公司T8#T3#A2#建筑交房物业面积主力T9#A3#栋数景观类型风格时间费区间户型K3#K2#1.1一期13（二欧式景观51—80-住K1#法式13年元/期）水系为主142110宅二期㎡共4栋高层（17层）9栋小高层（11层）V字头为正常楼层T字头一楼为车库二期共1084套房源，全年去化530套，剩余约550套！高层去化：360套，小高去化：170套T15/T17小面积为主的准现房，暂时未对外推售。2013年全年价格涨幅三次，折扣由全款96折-97折-98折。T字头价格（元/㎡）：起价：3388均价：3844最高价：4300V字头价格（元/㎡）：起价：3588均价：4013最高价：4438园区景观门禁系统品牌：QSA单元门品牌：盼盼\窗户品牌：LG楼道台阶为大理石材质。户型解析97.07㎡两室两厅一厨一卫73.88㎡两室一厅一厨一卫◎南北通透户型，布局方正，舒心自然。◎温馨两室，各功能区较为方正统一。◎4.2米超大起居室，生活舒适明亮，充◎布局紧凑，私密性较强。满活力。◎全明户型设计，体验生活沐浴在阳光◎全明户型，功能分区合理，动线步调从之下的舒适容。◎不足是室内格局存在的浪费空间。项目综述：1.中央公馆2012初对外发售。打造舒兰市第一公馆，项目在宣传力度和建筑规模及形态方面推广力度很大。在舒兰市客群中积攒了口碑和知名度。一期因其地理位置毗邻市政府，且当时打造高端而且无竞品的情况下去化速度惊人，全年销售约700余套房源，一期全部售罄。2.2013年采用逐步去化的方式进行销售，并于9月份进行了大型的二次开盘。但周边项目的竞品增加，分流客群，同时一期业主对物业的不满等因素，致使全年销量低于2012年。3.中央公馆目前的景观优势和地段优惠较为明显，在2013年以现房姿态问世是其主打卖点。另外在二期推出约200套小面积产品，面积区间在50-70之间。（舒兰整体楼盘均以80-95为主力产品）获取了很多的客户。另外老带新给予较大优惠，最高优惠8000元。4.在客群方面由于和财富广场、凤凰汇、华府盛基售楼处紧邻，客户来访量随趋向性而增多，但同时竞争也日趋激烈。5.中央公馆现入住客户反映，物业；建筑品质；科技建材等方面存在问题，负面口碑增多。6.2013年举办购房抽轿车活动，在2013年初到9月开盘当天所有成交客户均有机会抽轿车的机会！此次活动吸引了很多人参与，销售成绩也特别好，此活动我们可以借鉴。财富广场（金悦）：金亿·财富广场（二期多层）开发项目开盘占地建筑容积绿化商位置时间面积面积率率13141516四平金亿房地幸福20132.045.1产开广场2.530%63.8万㎡万㎡127发有南侧限公司11852景观建筑交房物业面积主力栋数类型风格时间费区间户型9411.1201460-80-16栋无现代元/.1014090㎡产品类型：共11栋多层（7层），4栋高层（18层）1、4、9号楼1、2层为商业、2、3、11、12号楼一楼为车库、5、6、7、8、号楼一楼带花园13、14、15、16号楼为沿街商业百余套多层预计房源共计：460套面积区间：60—120㎡主力面积：80—100㎡高层预计房源共计：450套面积区间：70—140㎡主力面积：80—90㎡首期开盘多层入市，1#3#5#9#一期产品2#4#6#7#8#二次加推售产品。高层产品与11#12#在2013.11月份进行推售。全年价格跟踪：2013年全年价格无涨幅，2014年房源每平米涨50元多层价格（元/㎡）：起价：3200均价：3350最高价：3500高层价格（元/㎡）：起价：2988均价：3388最高价：3788全年共去化370套。高层去化：146套，多层去化：224套二期产品为5栋多层产品，顶层和西山产品去化较慢，一期产品存留主要也是顶层及把山产品。11号楼其中东侧一单元为最新加推。明年高层13#问世，目前接受预定。多层优惠情况：全款每平米减一百元，按揭无折扣。高层成交优惠：在享受目前优惠基础上，另30%首付98折、50%97折、全款96折优惠。促销：14#为高层首次入市，分单元（东山）优惠：30%首付赠送液晶电视一台。50%首付赠送电冰箱一台。全款客户每平米见面50元，并赠送冰箱一台。高层：成交均价：3236元/㎡100平米每平米减50元，全款96折增家电.项目实景照片项目三栋高层已建设到12层。13#刚打地基，多层临街部分外立面及门窗已经完成。型材展示型材展示120.85㎡三室两厅一厨一卫81.3㎡两室一厅一厨一卫◎全明户型，舒适三房，通风采光俱佳◎南北通透户型，动静分区布局合。理，单独储物室，生活更有调理。◎整体布局合理，动线清晰，L型厨房◎全明采光设计,超大双卧室私享空操作便捷，私密性较强。间卫生间设计不合理。◎干湿分离，室内无浪费空间。◎起居室超大开间居住感较好。117.3㎡三室两厅两卫◎全明户型，布局方正；◎3.4m面宽主卧室伴有套卫生间，私密性好；◎南向卧室可打造主人房或书房；◎双卫生间设计，干湿分离，洗衣间可独立使用;◎厨房与客厅连接不够合理，餐厅与次卫距离较近;项目综述（舒兰现市场卖的最好的产品）：1.财富广场自2013年4月份开始进场，8月3日举行盛大开盘。截止2014.02.01日销售370余套房源，项目现在多层以准现房问世，还有两栋多层处于打地基状态；高层建到12层，多层产品门窗已经基本完毕，室内基本完工。预计2014年9月份入住。2.财富广场主要卖点为地段优势和产品组合优势。打造舒兰首个商业综合体。由于其售楼中心处于幸福广场之上，来往人流量较大，直接吸收部分客群。且其项目也紧邻幸福广场属于竞品楼盘中最近的。另外在小高层，高层市场的占领的市场下，其果断推出多层楼房，并且价格与竞品高层价格相当。但其剩余房源多为边户顶层，而二期高层的推出恰逢华府盛基产品末期，好房源基本售空，大多数客户都选择来到财富广场看房。3.目前项目有2万平综合商业（含大型超市）和大量沿街商业，预计2014年以商业为主进行销售。4.从价格方面看财富广场没有特别大的优惠动作，但整体价格与市场价格基本持平，低于中央公馆，多层产品故而吸引很多客户。凤凰汇凤凰汇（一期）开发项目开盘占地建筑容积绿化12商位置时间面积面积率率舒兰34华鑫房地幸福201311124461产开广场4.030%.623发有西侧限公司景观建筑交房物业面积主力栋数类型风格时间费区间户型中央201484-89\14景观法式1.1.8130241#2#3#一期产品4#二期推出轴在售为1、2、3号楼，其中仅三号楼中间单元有124㎡产品共计60户，其余全部为89㎡通透产品，明年4号楼推出。目前项目起价（成交价）：3000均价：3400最高价：3800优惠：全款9.8折优惠，按揭9.9折优惠。一期产品配比情况一室一　二室一厅三室两厅合计厅面积89124304无一室套数产品24460配比81%19%100%一期产品共计3栋17层小高，推售房源304套，89㎡房源244套，124㎡60套。其中3号楼中间户均为124㎡，其他都为89㎡房源。项目在户型方面可以看出主要是刚需产品为主，快速去化回笼资金。项目实景照片四栋楼全部封顶，预计2914年9月份交房。89.00㎡两室两厅一卫124.40㎡两室两厅一卫◎南北通透户型，主打户型。◎整体布局宽敞，私密性较好。◎L型厨房操作便捷，实用。◎整体采光会很好，套数不是很多◎起居室开间较大，阳光充足入，并非主力产品。室，主次卧室面积相对平均，舒适◎各功能区划分明显，互不干扰。感强。项目综述：1.凤凰汇项目总体为四栋高层，户型为80，124㎡两种，结构较为单一。楼盘位置被中央公馆、财富广场和华府盛基包围，导致直接卖点被削弱。由于是本土企业开发，并自己运作，故而专业性和逻辑性不强，比如销售人员的讲解，案场的道具，都显得不那么职业。2.凤凰汇针对客群以刚需为主，小区规模较小，且质量在当地口碑一般，整体与本案竞争不是很大。3.但项目在户型方面可以看出主要是刚需产品为主，快速去化回笼资金，在刚需产品上与本案存在竞争！4.整体价格走势基本保持不变，全款98按揭99一直持续中。实际成交均价：3330元/㎡和谐家园：和谐家园（二期）回迁区开发项目开盘占地建筑容积绿化商位置时间面积面积率率吉林省