松陵镇励志路东侧地块营销报告2014Report目录TableOfContents第一章棱镜/市场透析第二章冥想/策略定位&企划表现第三章奇幻/产品营建策略第四章传播/推广策略第五章衡量/销售策略第一章棱镜/市场透析项目分析/市场分析/客户定位/价格定位Part1项目分析Part1项目分析项目概况基本描述项目名称松陵镇励志路东侧地块用地性质商服用地所在片区松陵镇板块项目来源挂牌出让面积14667.9㎡容积率≤3.3计容建面48110.7㎡规划指标1、可分割产权部分建筑面积不超过总建筑面积的50%。其他重要规定2、满足建设用地规划条件要求，且生产制造、生活功能、普通商业零售功能不得带入总部经济中心。起始总价5134万元楼板价3500元/平方米每亩价230万元/亩保证金2570万元土地出让地价款支付进办理供地手续时缴纳15万元/亩的项目保证金，项目竣工验收后退回50%，剩余50%按房屋使用功能实际利用率度达80%时退回目前进度净地地块总体点评：地块位于松陵镇板块，位于苏州市的南部，该片区正在开发。周边有中山南路，人民路。距离建设中的轨道交通4号线非常接近。地块性质为商服用地。Part1项目分析项目四至和周边配套四至：地块北面为吴江区人民政府，东面为花园路，南面紧邻在建中的地铁4号线，外部道路条件便捷；地块现状为净地，地块形状规则，易于开发，在确定项目内容之后，可以快速动工。周边配套：地块周边大型的市政配套设施已基本建成，区政府、医院、银行等均入驻。但日常生活配套和商业等尚不成熟，人气相对较弱。吴江农村商业银行赛格广场吴江区人民政府欧蓓莎家居生活中心赛格广场人民路吴江区税务局（在建中）本地块地块现状恒达广场赛格广场Part1项目分析项目周边重大利好（空）工程本地块紧邻在建的轨道交通4号线中山路站。该条线路是建成将为区域内带来大量的苏州主城区以及外区域的客源。近年重点利好工程1、苏州轨道交通4号线——已于2011年年初开工，全长约41公里，起点相城区的苏蠡路站，终点吴江区的同津大道站。全线设30个车站，途经苏州市目前最繁华的姑苏和吴中区，全程时长大约不到2个小时。该轨交的建成将为区域内带☆来大量的苏州主城区以及其他1外区域的客源。☆本地块Part1项目分析项目解读——经济指标项目单位单位总用地面积平方米14700总建筑面积平方米79921办公平方米43513商业平方米5000容积率/　3.3车位数个地上：328地下：32办公总套数套756单层套数套36总楼高米100大堂层高米_办公层高米5.4产权性质商服用地，40年使用权　用途：商业、商务、金融、科教用途此外生产制造、生活功能和普通商业零售不得带入　其他其中可分割产权部分建筑面积不超过总建筑面积50%Part1项目分析项目解读——纵向规划楼层单层面积（M2）单层套数层高(米)原有规划配置19F2448.96365.41-3层项目配套区域，无分割，大堂精装修18F2448.96365.44-15层办公区域、单层分割36套，简单装修17F2448.96365.416-19层酒店式公寓、单层分割36套，精装修16F2448.96365.4酒店公寓和办公区域于底层分设大堂入口15F2448.96365.414F2448.96365.413F2448.96365.4项目一层平面图12F2448.96365.411F2448.96365.4办公大堂入口酒店式公寓入口10F2448.96365.49F2448.96365.48F2448.96365.47F2448.96365.46F2448.96365.45F2448.96365.44F2306.77365.43F3204.64/5.42F2965/5.41F3189.67/-Part1项目分析项目解读——横向布局（5—19层标准层）单层面积：2448.96平方米单元数量：36套平均单元面积：68平方米单元形态：5.4米层高LOFT产品Part1项目分析城市规划吴江区的发展定位：　　2012年吴江撤市设区，吴江区将着力建设“南部现代化新城区、优势产业新板块、开放创新新高地、和谐乐居新家园”，进一步放大行政区划调整的积极效应，构筑苏州中心城市接轨上海的新前沿，提升苏州中心城市发展的新实力，增创苏州中心城市改革开放的新优势，形成苏州中心城市率先科学和谐发展的新亮点。城市规模2010年规划城市人口60万人，城市建设用地7881.4公顷2020年规划城市人口80万人，城市建设用地9554.3公顷总体布局吴江中心城区延续“一市双城”的双核结构，松陵和盛泽城区分别作为中心城区发展的两大核心空间。Part1项目分析城市交通分析轨道交通4号线预计2016年通车苏州轨道交通4号线，南北走向，连接相城区、古城区、吴中区和吴江区，是苏州城市发展的一条骨干线路。主线全程长约为42.022公里，北起相城区荷塘月色公园，南至吴江同津大道站，共设31站，全线地下铺设。途经相城中央商贸城（活力岛）、苏州火车站、北寺塔、观前商圈、南门商圈、吴中区中心城区、苏州太湖新城、吴江汽车客运站等重要地区，终点站与苏嘉城际铁路实现换乘。苏州轨道交通4号线将在吴江设13个站点吴江境内将设兴中路站、花港路站、江陵西路站、江兴西路站、流虹西路站、笠泽路站、顾家荡路站、人民路站、松陵大道站、中山路站、汽车客运站站、庞金路站和同津大道站，共计13个站点本项目毗邻建设中的轨交4号线中山路站（4号线预计在2016年通车），该线路的通车势必会给吴江区（本项目）导入有大量的外区域客源。Part1项目分析城市发展潜力“运河时代”向“太湖时代”的跨越城市升格、吴江更具吸引力吴江撤市设区并入苏州，苏州未来的发展重心将逐步向西南部以往，吴江作为苏州下辖的县级市，尽管经济实力雄厚，发展潜力倾斜。吴江一跃成为大苏州地区最具发展潜力的核心版块之一。作为强劲，但是在行政级别上仍然属于三、四线城市。这一状况成为众多世界一线品牌顺利进驻的瓶颈。苏州市“一核四城”建设规划中的重要部分，吴江撤并市区后太湖新城　　吴江纳入苏州大市区后，这一壁垒将被打破。区划调整的利好也使得的建设发展，势必让“苏州湾”成为苏州南部城区的新名片、代名词，吴江分享为众多国际一线品牌进驻苏州大城区的发展福利，提升吴江的整实现苏州从“运河时代”向“太湖时代”的跨越。体品牌格局。Part1项目分析南部新城解读吴江在城市总体规划中明确了“南进西拓”的发展方向后，南部新城区应运而生，规划明确南部新城区为松陵镇笠泽路以南区域，功能定位为集行政、商务、居住、休闲度假、教育和旅游于一体的高水准新城区。与滨湖片区不同的是更注重行政、科研等产业功能定位。功能片区功能定位城北片区工业拓展的主要区域。加强松陵与同里在空间和工业拓展区运东片区产业发展对接城市中心，重点发展行政办公、商业、文化、教老城片区老城片区育、体育等公共设施以及休闲产业配套设施，择机进运东片区滨湖片区传统居住、商业中心行旧城改造工业改造区商务商业、旅游休主要发展工业。规划加强工业区内部环境改造，闲、居住城北片区原则上规模不再拓展，内涵式发展为主南部新城新兴行政、商务、文化规划为具有现代文化、行政综合、生活配套、教育科南部新城中心研、生活居住等功能的综合区，现代化城市片区新区滨湖片区集商务商业、旅游休闲和居住功能于一体Part1项目分析南部新城解读在吴江城南核心版图上，行政、商业、居住、教育、体育、休闲六大中心聚齐南部新城滨湖新城中山南路图书馆、档案馆、青少年科技活动中心、核心资源：轨道交通、南门政府行政大楼核心资源：太湖、轨道交通体育馆、训练馆、博文体休闲户物馆、展览馆、影剧院、商业娱乐设施。核心功能核心功能?商务功能?旅游度假功能行政办公?行政功能?休闲娱乐功能多层综合商业、高VS层商务、金融建筑?居住功能?生态居住功能商务金融?南部门户功能?吴江门户功能学院路?社会配套功能?社会休闲功能?集中商业功能?休闲商业功能商务商业高层建筑集中区社区中心利用太湖的旅游度假资源，以行政办公、商务功能为以度假旅游、休闲娱乐、主要功能的新城布置社区商业设施生态居住为主要功能的新城南部新城核心区功能示意Part1项目分析项目自身优势总结价值纬度优势小结本地块属于南部新城，为新开发的区域，目前有一定区域认知区域认知1、项目紧邻建设中的轨道交通4号线，，但尚未具人气。建成通车后可为本区域带导入大量的外区域客源。地块位于吴江区政府所在的“政务区”，同时所处吴江的金融区2、本项目所处吴江的政务区、金融区，，周边有众多银行区域总部，多个商业综合体在建，未来配套区域配套具有良好的商务环境设施齐全。3、本项目紧邻欧蓓莎建材专业市场，可为本项目提供有效的行业客源吴江区将着力建设成为“南部现代化新城区”，构筑成为苏州中区域规划心城市，接轨上海新前沿。有50%的面积需自持，5.4米loft产品地块指标及规划在能享受整个片区开发的规模效应同时，入市竞争压力也较大。但自身产品具有一定竞争优势地块周边外部道路条件便捷，周边有诸多住宅商业项目在建。Part2市场分析Part2市场分析吴江市四大板块整体供应量少，除了板块发展尚未成熟外，市场需求也是供应量不大的一个酒店式公寓市场分析—市场接受度低原因。吴江市四大板块整体供应量少，酒店式公寓市场成熟度不高城南：城市新中心发展趋热核心驱动：配套完善，商业氛围浓厚整体供应量较少，依托大量商业综合体规划，城南和城西供应相对集中代表楼盘：伟业新都汇、恒达广场区域均价：6600元/关键词：高产品档次高，政府所在地，未来城中心城西滨湖新城：未来国际湾区前景好金球广场核心驱动：政府规划140万综合体城北板代表楼盘：绿地太湖城、吾悦广场块区域均