2014天津湾海景文苑项目前期策划报告第1页思源经纪序。区域环境分析第2页思源经纪天津市中心城区板块分析中心城区按地理位置分为四大板块东部板块——河东区南部板块——河西区、南开区北部板块——河北区、红桥区北部板块中心板块——和平区东部中心板中心板板块块天津湾位于中心城区的南侧，东部板块南部板块的西侧，处于南部板块的河西区境内。天津湾第3页思源经纪中心板块——得天独厚的区位优势使该板块承担着政治、金融中心等城市功能，商圈聚集，经济繁荣?和平区位于天津市中心，是天津市政治、商贸、金融、教育、医疗卫生中心。辖区面积9.97平方公里，户籍人口42万人，常住人口32.23万人。?该区有得天独厚的区位优势。和平区是天津市中心城区的核心区，公交、地铁网线密集，交通便捷畅达辐射全市。海河从辖区穿行顺流而下，规划建设中的海河开发节点——和平广场依河而建，水景交融，商旅结合，商文互动，将商业的繁华喧嚣与海河的妩媚宁静融为一体。?和平区是市委、市人大、市政府、市政协、警备区等天津市党政军领导机关所在地，市委、市政府的众多部门均坐落于此，素有天津市政治中心之称。?和平区历史上就是天津的经商宝地。该区还具有质量领先的教育资源和医疗资源优势。?和平区正在按照建设天津市商贸、金融中心区、现代服务业聚集区天津市商贸、天津市商贸、、现代都市风貌形象区的城区功能定位，通过优化劝业场、小白楼金融中心区金融中心区、南市三个繁华区，打造和平路、南京路、张自忠路三条经济带，全力推进中心经济强区、和谐城区建设。?将以滨海新区的开发开放和海河综合开发改造为契机，大力发展现代服务业，改造提升传统服务业。到“十一五”末，基本形成以服务业为主的“一轴、六区、八支点”(即“1-6-8”)的经济社会发展格局。“一轴”，即：建设南京路商务商贸中轴线，使其成为中心城市的标志性道路和现代服务业的聚集区。“六区”，即：小白楼中央金融商务区、滨江道--和平广场中心商业区、南市新兴商业区、五和平和平区区大道风貌区、都市型宜居区和文化卫生区六个现代服务业集聚区。“八支点”，即：适应布局结构调整，推进商商业业餐餐饮业饮业、金融、金融业业、文、文规规划划化化娱乐业娱乐业、旅游、旅游业业、房地、房地产业产业、商、商务务服服务业务业、科技、科技与与信息服信息服务业务业、、社社区区服服务业务业八个主导产业蓬勃发展，使其成为区域经济发展的支柱现代服务现代服务现代都市现代都市产业。同时，在各功能区初步形成相互促进、优势互补、良性竞争风貌形象区风貌形象区的互动机制，形成既错位经营又有机联系的产业链。业聚集区业聚集区第4页思源经纪中心板块—寸土寸金的中心板块，以高层建筑为主的高档项目聚集，沿南京路两侧分布中心板块的优势：?作为天津的中心商中心商业区业区、中心商、中心商务区务区，拥有商业氛围浓厚的和平路、滨江道商业步行街、小白楼商业街。?目前，已经形成繁华的劝业场、南市、小白楼、南京路等一批商圈，解放路金融街，以及规划建设中的南京路、贵州路、卫津路商务带。南京路北侧?和平和平区区有着良好的人文有着良好的人文环环境、悠久的境、悠久的历历史史积积淀和深厚的淀和深厚的文化底文化底蕴蕴，全市70%以上的风貌建筑和名人故居都坐落在此，全市15个建筑风貌保护区一半在和平，包括五大道风貌建筑保护区、解放路金融风貌保护区、劝业场商业建筑风貌保护区、赤峰道名人旧居风貌保护区、承德道风貌保护区、中心花园风貌保护区、海河自然风貌保护区等，素有“万国建筑博览会”之称。?和平和平区区具有基具有基础教础教育的育的优势优势，天津一中、耀华中学、二十中、第二南开中学、实验小学、岳阳道小学、昆明路南京路南侧小学等一批名校享誉津城，教育教学质量始终处于全市领先地位。?辖区内医疗卫医疗卫生生资资源丰富源丰富，拥有包括天津医科大学总医院、天津胸科医院、天津中心妇产科医院、天津眼科医院、天津口腔医院、中国医学科学院血液学研究所、天和医院、天津公安医院、天津272医院、天津医科大学眼科中心、天津医科大学代谢病医院、天津医科大学口腔医院等在内的一批市级综合性医院和专科医院。第5页思源经纪东部板块——经济中心东移和滨海战略带动下的潜力区域，近两年经济、交通等发展较快，区域面貌焕然一新?河东区占地面积40余平方公里，现有居民73万人，是天津的中心城区之一。历史上由于受到城市规划、交通设施等因素的影响，区域价值没有充分显现。近两年，随着国家滨海新区建设进程的推进，作为市区连接滨海新区的纽带以及实现天津经济中心战略东移的要地，河东区将迎来前所未有的发展机遇。?河东区作为中心城区面向滨海新区发展主轴线的起点，被称为连接滨海新区和中心城区的“黄金纽带”；?在交通设施方面，津京城际轨道交通落户东站后广场、东纵快速路的开工建设、地铁2、3号线的交会再加上原有的铁路、航空、高速公路等各种交通设施，使得河发展轴东成为天津最主要的一个交通中心；河东区滨海新区?而海河综合开发改造、天津站交通枢纽工程、轻轨及地中心城区铁建设的加快实施以及天津中心的战略东移也使得河东区成为举世瞩目的经济政治中心。?就房地产市场而言，河东区不像和平、河西等区域已经开发得差不多了，历史上区域改造较少的特点，使得河东区的开发成本与其他区域相比较低。经济中心战略东移第6页思源经纪东部板块规划?建设辐射力强的商贸物流基地，直沽文化旅游基地，新兴加工制造基地，进而建成充满活力的开开放型服放型服务务型型现现代化新城代化新城资资区区料料来来源：天津源：天津”和实现外外商商投投资网资网“三步走”的目标，优化经济发展环境,坚商贸物流基地持不懈地打好服务牌，精心打造服务型新河直沽文化旅游基地东，使河东区成为投资环境最好的地河河东规划东规划区之一。新型加工制造基地第7页思源经纪东部板块的项目分布——主天津市急要集中于卫国道沿线、后广救中心场和津塘公路沿线一中心分院仁爱医院线道沿家世界后广场卫国易初莲花天津市工沃尔玛业大学天津市音第三中心医院东部板块的优势：乐学院家世界津塘?公一方面是滨海新区的拉动，河东区的大势向第五体育场路沿好；线第二工人文化宫?另一方面是基于河东区目前各项基础设施日益完善——交通的便利、商圈的繁华，医疗、教育配套的齐全等，足以能够为住在河东区的人们提供高品质的生活环境。第8页思源经纪南部板块（东南）——天津商务中心，对外开放窗口；生态环境的打造也使这一地区成为各板块中最为宜居的区域?河西区位于天津市中心东南部，因地处海河西岸而得名，总面积42平方公里,人口近80万。河西区拥有雄厚的工业基础，完备的市场体系，强大的科技力量，良好的市政设施，美观的市容街景，广泛的内外联系，广阔的经济辐射领域，齐备的文教卫体系，发达的交通网络，是天津重要的中心城区之一。经过几年的建设，已成为天津市商务中心区和对外开放的窗口。?总体目标：建设发达的商商务务商商贸区贸区、新、新兴兴的都市型的都市型工工业区业区和和特色突出特色突出的文化博的文化博友谊路金融商务集聚区览区览区，进而建设现代化新城区。服务区?围绕河西区发展的总体目标，到2010年，河西区政府将重点抓好以下七个功大沽南路能区的建设。第一，建设友谊路金融服文化博览区商业街务区。第二，建设商务集聚区。第三，河西河西区规区规建设大沽南路商业街。第四，建设解放划南路物流经济带。第五，建设海河旅游划经济带。第六，建设陈塘都市工业区。陈塘都市解放南路第七，建设文化博览区。工业区物流经济带资资料料来来源：天津源：天津外外商商投投资网资网海河旅游经济带第9页思源经纪南部板块（东南）——住宅项目主要集中于大梅江地区和海河沿岸区域南部板块（东南）的优势：?交通便利——地铁1号线穿越河西区全境和快速路建设海河沿岸?自然环境优越——使海河、津河、卫津河、海河沿岸复兴河、长泰河，五河相连，水系相通?城市配套完善——除梅江区域配套尚待完善外，河西区的商业、医疗、教育、娱乐等市政实施布局合理，人们生活便利性非常高。?产业资源充足——河西是天津传统工业基地之一，区街经济已有相当规模的工业生产格局。大大梅梅江江完善的产业支撑为房地产市场提供了充足的购买力。第10页思源经纪南部板块（西南）——文化底蕴深厚的集产业旅游为一体的成熟区，奥运的临近使这一区域不断升温?南开区位于中心城区西南部，是天津市公认的文化教育区（天津市的多所著名高等学府集于区内）、高新技术产业区、民俗文化旅游区、重要的商贸区，具有综合发展的有利条件和优势。六六区区：：?民俗文化旅游商贸区——以鼓楼商业街、古文化街海河楼商贸区为中心?都市工业区——南开区红旗路以西的地区?商业商务中心——西南角、南京路地区的?高新技术产业区——南开科技园区?都市旅游区——水上公园地区?健身会展商务区——奥林匹克中心地区三三带带：：?南马路—黄河道标志路?长江道汽车大道?鞍山西道科贸街资料来源：天津外商投资网第11页思源经纪南部板块（西南）——住宅项目主要集中于五大居住区老城厢居住区长江南部板块（西南）的优势：道居区广开四马路居住区?成熟的居住环境和全市领先的配套以及未来住政府规划的利好消息?南开区楼盘供应以中档、中高档项目为主，是天津市主要的中高档楼盘供应区域?受外环快速路的修建、地铁2号线即将建成的交通带动作用，南开区房价的保值增值潜力十分明显华苑居住区?奥运的临近使板块迅速升温?老城厢的改造使此居住区迅速产生高档项目奥运居住区的聚集效应。第12页思源经纪北部板块（东北）——文化底蕴深厚，经济发展较为落后，后期规划发展潜力大?河北区地处市区东北部，行政区划面积为27.93平方公里，行政管辖面积为29.14平方公里，人口61.5万。?河北区是天津市区退海成陆最早的地区之一。历史上三岔河