昌建·MOCO2014年营销方案本次报告思路20132013年工作回年工作回顾顾20142014年年营销营销目目标标市市场场本体及本体及竞竞品品客客户户分析分析分析分析分析分析策略策略导导出出20142014推广攻略推广攻略20142014年年营销计划营销计划2013年整体销售总结至2013年12月，住宅和商业累计销售1309套，销售面积86907m2，均价5536元/m2,总销售额达4.13亿元，去化率达到63.92%。具体销售情况如表类别套数面积均价总价去化率已售126576418487437246住宅66.38%可售63437583492518509已售337447103017671外街89.45%商铺可售4878130001141已售122816112313162内街22.36%商业可售39977511000107522013年各楼栋销售分析1#酒1#写2#小3#小LOFT6#住7#住8#住9#住临街底内街楼号合计店字楼户型户型公寓宅宅宅宅商商业1259面积984918578140091844210721112491235512371112078325139697（㎡）1已售3825316534221688511311733121309面积14019321123071829210702830053251363109387447281686810可售014050170216702699703011008190878977547254分析：从总体数据显示，一期已售的产品种类较为集中。小户型总价低去化快，但随着二期产品的入世，一期写字楼、商业、住宅、车位将是下一阶段推广的主力。其中1#写字楼可售面积占75%，2#小户型可售面积占12%，3#、5#公寓已基本售罄，6#楼可售面积占24%，7#楼可售面积占57%，8#楼可售面积占89%，9#楼基本售罄，临街商铺基本售罄，内街商业可售面积占77%，车位可售比例92%。整体可售面积比例约占36%。2013年客户情况回顾以市区客户为主，周边客户占绝大部分比例，年龄以中青年人为主，客户主要为中高端消费群体，朋友介绍仍是推广的重要途径。2013年推广宣传报广2013年推广宣传户外2013年推广宣传单页2013年推广宣传项目一期小结昌建·MOCO?一期成果：项目价格实现拉升＋推案房成为漯河淞江区源的顺利去化域的楼市领舞者MOCO树立淞江版块标杆楼盘的地位，在这里“高端楼盘”形象已深入人心重新定义了商务与住宅的新标准，为漯河人民展?一期启示：客户仍以区域性客户为主示了一个全新的商业价值、昌建品牌是客户认可的关键价值因素世界。本次报告思路20132013年工作回年工作回顾顾20142014年年营销营销目目标标市市场场本体及本体及竞竞品品客客户户分析分析分析分析分析分析策略策略导导出出20142014推广攻略推广攻略20142014年年营销计划营销计划2014年目标销售目标1、量：2014年全年销售金额为2.89亿2、价：在一期的价格基础上有所提升品牌目标目标项目：稳固当前区域领跑者地位企业：项目与企业品牌联动，相互拉升合同目标MicrosoftOfficeExcel工作表计划销售计划销售计划销售可售面积业态面积均价金额去化率（㎡）（㎡）（元/㎡）（万元）住宅679913172651001618047%公寓21481332446959562%商业11808407611000448435%二期商业3388169413000220250%酒店475738545496211881%写字楼955034715496190836%车位379个130个11万/个143034%总计9964246153—2891746%回款目标计划销售到账金额（万元）年度可计划销利润总均价合同金额确认收入业态售货量售面积2014年2013年额（万（元/m?（万元）（万元）(m?)(m?)应到帐应收帐元））金额款住宅679913172651001618016180公寓2148133244695935595商业1180840761100044844484二期商业3388169413000220222021879610674酒店47573854549621182118写字楼95503471549619081908车位379个130个11万/个14301430总计9964246153—289172891729470目标小结据统计，2014年MOCO的库存总量为96520m2，合计约5.9亿元，预计全年销售金额为2.89亿元去化率达到50%。营销突围品牌升值2014年，销售任务艰巨2014年，如何实现MOCO的，淡市下如何实现有价住宅再升级，商业更辉煌，格要求的快速去化？写字楼旺销？市场分析本体及竞品分析客户分析针对性营销策略提出本次报告思路20132013年工作回年工作回顾顾20142014年年营销营销目目标标市市场场本体及本体及竞竞品品客客户户分析分析分析分析分析分析策略策略导导出出20142014推广攻略推广攻略20142014年年营销计划营销计划市场及宏观环境预判市场分析1、政策方面：2014年房地产市场调控将更加深入根本，促进房价合理回归，房产税试点范围有可能扩大，预计以“限购”“房产税”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差，房地产调控长效措施将很大可能出台。2、土地市场：供应平稳微涨，需求继续萎缩，土地市场仍将持续平稳，但部分上市公司可能会借市场之势加强囤地力度。3、市场方面：2014年多数开发商受回款压力影响，“以价换量”或将成为主流营销方式，并由一线城市扩展至全国；多数客户的观望情绪依旧浓厚，2014年整体市场形势不容乐观！4、整体形势：预计2014年，惠及刚需的松绑有望继续得到默许，但在“限购”等焦点政策上中央与地方政府的博弈仍将持续，市场整体形势不容乐观，房价将会出现实质性拐点。漯河房地产市场情况房地产投资情况2013年全年漯河市房地产开发完成投资44.32亿元，同比增长1.49%。其中住宅完成投资35.5亿元，占全市房地产开发总投资的80.1%，非住宅完成投资8.82亿元，占全市房地产开发总投资的19.9%。漯河房地产市场情况房地产建设情况2013年全年全市累积新开工面积223.92万平方米，同比增长0.21%。其中住宅新开工面积200.86万平方米，同比降低5.06%。非住宅新开工面积23.06万平方米，同比增长94.11%。全年全市商品房累积竣工面积86.63万平方米，同比降低37.45％。其中住宅竣工面积80.53万平方米，非住宅竣工面积6.1万平方米。漯河房地产市场情况房地产预售情况2013年全年累计办理商品房预售许可88件，涉及预售项目共38个，预售面积139.41万平方米,同比降低24.83％；预售套数12063套。其中住宅预售套数11296套，预售面积125.38万平方米；非住宅预售套数767套，预售面积14.03万平方米。全年商品房累计销售总面积136.05万平方米，同比增长20.25%；其中住宅销售面积132.65万平方米，占商品房销售总面积的97.5％，同比增长21.64%；非住宅销售面积3.4万平方米，占商品房销售面积的2.5％，同比降低16.87%。漯河房地产市场情况根据第四季度房地产统计数据分析,我市新建商品住宅均价为每平方米3481元（其中源汇区每平方米3560元，郾城区每平方米4103元，召陵区每平方米3270元，经济技术开发区每平方米2989元）,同比增长9.71%，比2013年第三季度环比增长2.71%。漯河房地产小结漯河市商品房价格近几年随着物业形态的转变，推动了房价的上涨；同时，知名开发企业布局，会展板块和沙澧河景观区的部分高端品质项目也带动了房价的上涨。2013年漯河市房地产市场整体呈现“价增量减”形势，成交量相比2012年略有下降，成交价格稳步提升。本次报告思路20132013年工作回年工作回顾顾20142014年年营销营销目目标标市市场场本体本体客客户户分析分析分析分析分析分析策略策略导导出出20142014推广攻略推广攻略20142014年年营销计划营销计划本体分析本体分析?一期2014年6月预计交付，各类配套设施自2014陆续投入使用，社区成熟度高；?住宅户型面积整体趋大，二期主推科技豪宅；?商业主推黄山大道底商，临近新开通黄山路位置优越，体量较小，易去化需持续营销一期库存，写字楼体量大，需二期有针对性营销，如面向会展企业、教育培训结构等市场。?MOCO占据区域高地，为市场稀缺产品，品牌认知度高，二期可在此基础上进一步提升形象，进一步扩大市场份额。地产项目形势?分布：版块化明显，“以新区为核心，周围零星分布”，新区及周边项目约占70%；?规模、规划：80%项目集中在4-13万㎡，大盘及超级大盘较少，项目规划理念整体一般，缺乏创新；?产品：以住宅为主，商业均为新区底商；住宅以多层、小高层为主；户型供应以120-130㎡三房为主；?客群：以乡镇客户为主，约占60-70%；置业目的以进城居住及婚房为主；置业尤为关注价格及地段；最为青睐110㎡左右的紧凑三房。本次报告思路20132013年工作回年工作回顾顾20142014年年营销营销目目标标市市场场本体本体客客户户分析分析分析分析分析分析策略策略导导出出20142014推广攻略推广攻略20142014年年营销计划营销计划一期成交客户分析客户居住区域客户置业目的分析分析客户置业类别分客户获取信息析分析?2013年一期，居住区域郾城地缘区域客户为主，占55%，主要集中在项目周边区域；市区客户占83%?2013年一期，住宅去化量最快，写字楼一般，