引领南京别墅新体验2014南京朝阳山别墅项目前期策划报告本报告是严格保密的。1-项目基础0015400230南京是一个不缺乏资源的城市作为六朝古都的南京拥有丰富的人文资源和自然资源；自然资源：紫金山、老山、汤泉、珍珠泉、玄武湖、九龙湖人文资源：夫子庙、中山陵、总统府依托南京风景资源区形成四大别墅板块（资源惯性）老山风景区钟山风景区仙西栖霞汤山景区资资源源环环境下滋生出的境下滋生出的别别墅板墅板块块将军山风景区??钟钟山山风风景景区区——紫金山——紫金山别别墅扳墅扳块块??将军将军山山风风景景区区——江宁——江宁别别墅扳墅扳块块??仙西栖霞仙西栖霞汤汤山景山景区区——仙林——仙林别别墅扳墅扳块块??老山老山风风景景区区————江北江北别别墅扳墅扳块块城市别墅格局以资源发展导向尤其明显（资源惯性）紫金山（城市人文别墅板块）资源：紫金山板块特征：主城区人文别墅代表楼盘：钟山国际高尔夫仙林（复合型别墅板块）资源：灵山板块特征：大学城、轨道交通代表楼盘：依云溪谷江宁（复合型别墅板块）资源：将军山板块特征：山水资源、规划代表楼盘：玛斯兰德江北（度假型别墅板块）资源：老山板块特征：生态资源、温泉度假代表楼盘：山河水地块印象1：?主城区陌生区域?无配套?无强势景观资源?规模大?成本高地块及区位关键参数?规模大、成本高、限制条件多?城东近郊、交通便利?距离火车站：10分钟车程项目相关参数?铁路、快速干道噪音干扰大占地面积：69975平米?朝阳山，无强势景观资源容积率：0.8?片区荒凉，无人气楼面价：8276元/平米本报告是严格保密的。地块印象2：地形复杂?进入性不便?限高?阴森感地块地形复杂，高差大，最大高差约20米西南侧被铁路包围，进入性较差限高严格，地块难以做足容积率朝阳山原为墓山，地块阴森感较强本报告是严格保密的。所以，本项目所在游离于各板块之间，无法借势板块价值板块江宁板块江北板块紫金山板块仙林板块老山、汤泉、珍珠泉将军山、百家湖等紫金山、明孝陵、大学城、轨道交通2资源，将军大道、、纬三线、纬七线，土地属性中山陵、钟山高尔号线、灵山、鼓楼机场高速等交通方长江大桥便夫、赛马场医院独栋、双拼别墅为主联排、双拼、叠加独栋、联排、双拼独栋、双拼别墅为，主力面积400-600等经济型别墅为主产品形式、叠加等多种物业主，主力面积400-平米，面积160-300平形态600平米米江宁未来主要供应仙林板块是南京未将向九龙湖、方山未来供应稳定，但供未来供应稳定，但未来供应来城市新区，未来转移应总量较少。供应总量较少。供应充足★本项目面临的主要问题关键词1：城市被遗忘外片区认知度低，无板块效应的角落因关键词2：噪音干扰铁路、快速干道对地块的影响非常大内因关键词3：地块限制条严格的限高，复杂的地形，地价较高件问Q：如何突破题？本项目客观上不拥有明显的优势,在这样的前提条件下,我们的方向在哪如何实现项目目标?市场2格局0015400230紫金山板块：不可复制的人文底蕴，顶级+复合别墅为主产产品品::独栋独栋、、双拼别双拼别墅墅为为主，主力面主，主力面积积400-600400-600平米平米顶级别墅价格价格::单单价价2-4.52-4.5万万元元//平米，平米，总总价价区间区间10001000万万以上以上客客户户::客客户辐户辐射整射整个长个长三角，私三角，私营业营业主，高端商主，高端商务务人士，港澳台胞，外籍人士人士，港澳台胞，外籍人士,,占有稀缺占有稀缺,,保保值值升升值值复合别墅产产品品::联联排、排、叠叠加加别别墅墅为为主，主力面主，主力面积积200-200-320320平米平米价格价格::单单价价1.5-21.5-2万万元元//平米，平米，总总价价区间区间500500万万左右左右客客户户::客客户户以南京本地的富豪以南京本地的富豪为为主，多次改善主，多次改善项目总体量待推量物业类型主力面积单价总价去化速度联排/叠加/250-320平米紫园14万方10洋房/小高2万500-650万15套/月（联排）层未来供应以借势紫金山板花园洋房/120-160/210块效应的类别墅产品为主紫庐2.8万方2.81.5-1.8万250-400万待推叠加平米642、769、钟山高尔夫8-10万方4独栋3.5-4.5万3000-5000万2套/月919、1098㎡2.3-2.5万400-460/360-960-1100钟山美庐4.5万方——独栋/双拼/1.6-1.73套/月390㎡万/570-620万万仙林板块：性价比、轨道交通、新区规划是其复合型别墅热销的主要因素，别墅客户以城市第一居所为主片区供应以复合型别墅为主，同质化竞争激烈，性价比高的项目市场去化速度较快产产品品::联联排、排、双拼双拼、、叠叠加等加等经济经济型型别别墅墅为为主，主，面面积积160-300160-300平米平米价格价格::单单价价11000-1600011000-16000元元//平米，主力平米，主力产产品品总总价价区间区间200-400200-400万万客客户户::以大以大学学城老城老师师、私、私营业营业主、主、医医院院医医生生为为主主多看重性价比和未多看重性价比和未来来潜力潜力项目总体量待推量去化速度物业类型主力面积单价总价联排2681.5万400万栖园22525套/月叠拼150、2211.1万160-240万叠拼142-2001万142-220万山水风华9——15套/月联排213-2221.4万298-310万双拼227-2281.6万310万招商·依云溪谷17530套/月双拼、叠拼294-3761.55万455-582万江宁板块：城市边缘资源型别墅区，复合型别墅为主，竞争激烈产产品品::独栋独栋、、双拼别双拼别墅墅为为主，主力面主，主力面积积350-350-600600平米平米高端别墅价格价格::1.5-21.5-2万，万，总总价价800800万以上万以上客客户户::客客户辐户辐射整射整个长个长三角三角顶级顶级富豪富豪阶层阶层,,占占有稀缺有稀缺资资源源产产品品::联联排及排及叠拼为叠拼为主，主力面主，主力面积积200-400200-400平平复合别墅米米价格价格::单单价价9000-140009000-14000元元//平米左右，主力平米左右，主力产产品品总总价价500500万以万以内内客客户户::城市中城市中产产，，别别墅墅梦梦想想，做，做为为第一居所第一居所为为主主项目总体量待推量去化速度物业类型主力面积单价总价玛斯兰德1865套/月独栋365－5401.7万600-1000万运盛美之0.9-2357套/月联排/叠加190-210200-400万园1.2万7墅15——4套/月独栋/双拼350-5601.4万450-780万罗托鲁拉241515套/月独栋/双拼260-3601.25万300-500万江北板块：以城市第二居所的度假别墅为主，不构成直接竞争度假型别墅产产品品::独栋独栋、、双拼别双拼别墅墅为为主，主力面主，主力面积积400-400-600600平米平米价格价格::单单价价90009000元元//平米左右，主力平米左右，主力产产品品总总价价350-600350-600万万客客户户::城市富豪城市富豪阶层阶层,,占有稀缺占有稀缺温温泉泉资资源源,,度度假需求假需求，，城市第二居所城市第二居所为为主主项目总体量待推量去化速度物业类型主力面积单价总价绿城·玫1.3-2.0935套/月独栋580-670800-1200万瑰园万380-630，主山河水1357套/月独栋0.95万380-570力450-500国信·自380-680，主30156套/月独栋0.9万360-450然天城力400-500别墅市场小结：复合型别墅为市场主力，去化速度快，价格敏感?资源稀缺性?难以被复制和超越类型：独栋；面积：400-600平米顶级别墅价格：千万以上代表楼盘：钟山国际高尔夫、钟山美庐类型：独栋、双拼；高端别墅面积：300-600平米?区域带动项目价格：400万-600万?个盘效应放大，带动代表楼盘：绿城·玫瑰园、玛斯兰德区域类型：双拼、联排、叠加；复合型别墅面积：160-350平米价格：160万-400万?完全依托板块，体量代表楼盘：招商·依云溪谷、山水风华最大，去化最快，价格敏感度最高，未来竞争激烈未来供应仍以复合型主流产品为主，主要产品为联排和聚焦竞争叠加别墅，总价区间在500万以内的，面积区间180-250平米的叠加、联排别墅项目属于城北板块的东南区域，地块外部条件更契合城东别墅板块属性，片区供应主要以城东、城北别墅为主在售楼盘总体量待推待推产品容积率销售价格7200元/㎡聚宝山庄47万15万联排；独栋1.25（公寓）15000元/㎡花园洋房（127－160平（洋房）；紫庐4.3万4.3万米）；叠加（210平米）1.118000元/㎡（新中式低密度住宅）（叠加）紫金山板联排（250-320平米）（块已20000元/㎡12万推）；叠加；花园洋房；小（联排）；紫园14.7万（叠1.06高层为主（130平米）（新14000元/㎡加）中式中低密度住宅）（公寓）联排（270-330平米）；独8500元/㎡东墅山庄5.3万2.5万0.65栋（英式原乡风格别墅）（联排）10000-12000元/㎡（叠5仙林板万联排（260平米）；块叠加加）；栖园22万（联（140-200平米）（新中式0.714000-16000排）院落别墅）元/㎡（联排）本报告是严格保密的。项目邻近玄武大道，距离市中心15分钟车程，相比其他别交通分析墅板块，除紫金山板块之外，距离市区最近，交通最为便捷?紫金山板块属于主城区别墅板块，距离市中心只需10分钟车程；仙