东郡国际2014年营销策略提报市场情况2013楼市关键词平走、群分、高涨、难测2013年已不见上一年的疯狂，整体房地产走势平稳，有卖的好的盘，当然也有卖的差的盘，杭州房地产市场的群体划分进入了新阶段，土地市场出让火爆，为后续“量大价调”埋下伏笔，政策谣言多于实质，但只是时间问题，一切终将天下大白。2013年杭州楼市核心信息2013年杭州市（含萧山、余杭）全年的土地出让金总额为1327亿元，甚至超过2009年的1054亿元，成为史上卖地金额最高的年份。前11个月主城区住宅成交约4万套，5年内排名居中，低于09与12年市场存量趋于稳定，整体结构略有变化，大户型数量增大，小户型稳定2013年杭州土地成交情况表数据来源：搜房网杭州站2013年，杭州土地市场烧出了一个千亿数字——1326.1亿。这个数字是2012年的两倍，比2009年高出近300亿，使杭州跻身全国土地市场前三甲，仅次于北京和上海。数据来源：搜房网杭州站2013年月度土地成交市场呈现一贯性的优质土地房地产旺季出让的惯性，从3月的首次推地，至5月又有一次小高潮，最高点出现在9月，月度成交金额约91亿元。2009-2013年杭州土地出让指标比年份成交宗数成交面积（平方米）成交金额（亿元）2013年1003198000840.772012年772022400424.772011年5614793913172010年6421733164932009年1163614963785信息来源：杭州国体资源局网站及土地年报2009-20122014年，主城区土地出让100宗，成交总金额达840.77亿元,已超过09年成交总金额，成为5年新高；信息来源：2007-2012年房地产年报及2013年年报2014年，主城区合计成交商品房约4.2716万套，成交套数少于2012年，排名在7年中的第三位。信息来源：住在杭州网11月数据统计2014年，商品房月度成交普遍比较平稳，即使在天气炎热的7、8月份，月度成交也在3000套上下，除2月份外，其余各月均在3000-4000套区间。2007-2013杭州主城区库存变化图时间套数2010年12月31日249632011年12月31日447742012年12月31日428002013年12月31日54711信息来源：杭州透明售房网商品房库存量保持稳定，整体套数在5.5万套左右，其中住宅套数在2.6万套左右；信息来源：杭州透明售房网在2013年，杭州主城商品房库存走量持续走高，特别是在10月后多个新盘入市，新增货量迫使存量总值迅速突破5万套，逼近5.5万套；整体的住宅销售市场出现了“冰火两重天”的情况部分“低价入市”的楼盘获得了空前的成功万科·北宸之中海·西溪光华府德信·东望如图所示的几个在上半年有市场记忆度并获得有效成交龙湖春江彼岸业绩的楼盘，不外乎是；下沙在2013年呈现出来“热度衰退”的状态2013年下沙计划出让土地分布从2013年年初所发布的读地手册来看，全年下沙将出让8宗土地，其中四宗宅地，其中三宗在大学城北区域，其他为商辅用地。2013年下沙出让土地实景情况截止9月30日，计划出让土地中仅出让了一宗宅地，仅本项目三期住宅地块；也就是说再2014年，本项目的三期是唯一的新增货量（现阶段来看）但2012年出让的利丰地块5万方产品将在2014年面市，产品面积80-120方；2013年成交套数排名2013年，年度销售冠军是滨江三桥下的春江彼岸项目，年度热销1329套，龙湖有两个项目上榜，足见其营销的成功。2013年12月下沙区商品房共计成交460套，比11月份成交量增加61套，环比增加15.29%。2013年，下沙区共成交商品房7024套，排名主城区第四位。海宁大学城北金沙湖沿江利丰项目利丰项目碧桂园碧桂园保保利利··城市城市果果橙家橙家岭岭南南大大··暖暖东东本项目本项目至高至高··钱塘钱塘一一品品保保利利··玫瑰湾玫瑰湾市场竞品数据分析直接竞品余量情况统计：以去化在售价楼盘总量累计均价存量面积存量量格90以下361保利城市果岭135774711715.9461090-14018511573140以上6490以下708保利玫瑰湾128838212044.429061194190-14019890以下65190-14023碧桂园17658919871.8787411036140以上175排屋25保利玫瑰湾项目名称保利·玫瑰湾下沙新城沿江大道与15号项目地址大街交汇处东北（项目现场）浙江保利房地产开发有限开发商公司占地面积：51000项目规模建筑面积：173000保利广州物业管理有限公物业管理司杭州分公司物业类型高层容积率2.5080-140㎡绿化率45%主力户型平方米总户数1288户销售价格12045.63元/m?公寓户型配比楼层高各面积段及套数合计幢82.3389.4982.6587.63533-3413048套16套33套33套72.174.3388.3189.3589.0589.9463479917套17套17套16套16套16套87.489.588.0389.0387.161033-34712648套16套47套16套15套81.0587.1282.1786.71933-3412648套32套15套15套89.587.16733-3413098套32套69.6683.711184518套27套保利城市果岭项目名称保利·城市果岭下沙新城水云街与海涛项目地址路交汇浙江保利房地产开发有开发商限公司占地面积:46000平方米建筑面积:187000平方项目规模米保利广州物业管理有限物业管理公司杭州分公司物业类高层容积率3.0型绿化主力户80-140㎡30%率型平方米销售价11943.4总户数1288户格元/m?一期公寓户型配比总层数各面积段及套数合计1#13834层66套66总层数各面积段及套数合计2#88.786.627层104套5252总层数各面积段及套数合计3#86.289.586.629层112套285628总层数各面积段及套数合计4#87.0286.879.131层120套303060总层数各面积段及套数合计5#86.978.985.434层132套336633二期公寓户型配比总层数各面积段及套数合计7#13934层66套66总层数各面积段及套数合计8#126.387.386.934层132套336633总层数各面积段及套数合计9#126.387.386.934层132套336633总层数各面积段及套数合计10#89.888.3288.334层198套666666总层各面积段及套数合计数11#3486.978.887.788.188.585.9231套层336633663333杭州碧桂园项目名杭州碧桂园称项目地下沙大学城水云街与海涛路址西北侧开发杭州碧桂园房地产开发有限商公司项目规占地面积:65711平方米模建筑面积:183990平方米物业管杭州碧桂园物业管理有限公理司物业类型高层，排屋容积率2.882/87/89/绿化率30%主力户型107/12010764总户数1100销售价格元/m?公寓户型配比楼层高各面积段及套数合计幢88.5582.03商铺13312862套62套4套88.5882.06商铺233257124套124套9套88.5982.07商铺33112258套58套4套89.1682.643011658套58套89.0982.5453312462套62套88.882.2382.21商铺633276125套124套2套15套121.1887.77107.15170.8873227030套30套30套180套89.1382.55商铺832497248套248套1套利丰项目利丰项目总建筑面积8.5万方，住宅面积5.9万方，总户数为593套；南大·暖东项目总用地面积约1.3万平米，总建筑面积约4万多平米，其中有1.5万方的商业裙楼。住宅共计房源296套左右，有78㎡三房和88㎡三房的两种户型。润和·橙家预计2014年5月首开，主力户型为65-89平米的舒适两房两厅、三房两厅。总用地面积约1.9万方，总建筑面积约6万方。项目共6幢，分别由1幢17层高层建筑，3幢18层高层建筑，1幢20层高层建筑，1幢32层高层建筑组成2014年下沙商品房（住宅）可售量预测编号板块项目名总规模主力产品及面积预测剩余销售面积1下沙沿江保利·玫瑰湾17万方80-140方，合计1288户，开一期96户10万方（900套）2保利·东湾68.5万尾盘剩余190-215方江景大宅--（非同类产品）方3金隅·观澜时19万方合计5000户，现阶段在售138洋以大户型为主，小户型剩余不多代房、93高层4世茂·江滨花70万方2526户剩余以大面积产品为主剩余部分不考虑园5保利·江语海17万方80-120方，1196户小户型基本售罄6宝龙·城市广33万方50-120，3200户住宅基本售罄，剩余酒店式公寓场7泛金沙湖龙湖·滟澜山80万方1619户剩余洋房及商业部分8名城·湖左岸10万方80-168,700户2万方（200户）9德信·中外公10万方89-138方，900户4万方，400户寓10金欧·荣寓11万方80-140方，580户5万方，（380户）11东海·柠檬郡28万方80-180，2250户3万方（200户）12大学城北碧桂园18万方---8万方（500户）13保利·城市果13万方---7万方（400户）岭2014年，下沙（不考虑金沙湖片，仅考虑沿江及大学城）可销售的房源约在40万方，可售14海宁片区侨福·一品高55.7万---23万方（1400户）总套数约在尔夫4000套（包方含本项目），整个下