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2014年1月苏宁广场经营模式分析与应对策略研究
2014年1月苏宁广场经营模式分析与应对策略研究
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苏宁广场经营模式分析与应对策略研究Ver1.02014年1月目录1苏宁置业商业地产经营模式研究2苏宁置业可能采取的产品发展策略3我公司的应对策略PART1:苏宁置业商业地产经营模式研究3苏宁商业地产发展历史从2007年开始,苏宁在全国大规模开发商业广场,目前在全国20个城市的30多个苏宁广场或苏宁生活广场在建2013年进入大批量交付阶段,北京、无锡、福州等城市8个自建店将全面开业投运4苏宁置业发展规划以市场为导向,立足商业、住宅和物流工业三大开发领域,规划原则以稳健、快速的发展,努力成为全国性高端地产行业的领袖型企业。2010年攻略目标2020年攻略目标新增200万平米土地储备300个电器自建店年100万平米住宅销售40个物流基地发展规划50个自建店开发储备100个高星级酒店4000亩物流地产储备50个大型购物中心5苏宁的商业地产产品演变过程去电器化,更加综合化零售门店电器广场综合购物广场苏宁Expo超级店Laox生活广场苏宁生活广场为公司实体零售旗舰门店的最Laox是以3C家电为主体、位于城市的核心商圈中心,以高形态,是“O2O”模式中个人消费品为主导,家用家居苏宁EXPO超级店为唯一主的线下体验店,注重消费者的日用品为延伸的主题生活广场力店,涵盖精品零售、餐饮、消费体验,产品结构,累计超过20万娱乐、休闲等业态,定位时尚件真品出样,进口商品占比超、年轻的家庭生活型购物广场过30%苏宁广场苏宁电器广场位于城市的核心商圈,商业部以家电零售为核心,融合特色分集国际国内一线二线品牌零餐饮、休闲娱乐等辅助商业业售、苏宁超级店、精品百货、态的新型综合商业体,分为精品超市、五星级影院、娱乐1.5万平方米、3万平方米、餐饮、健身休闲等业态,项、5万平方米三种规格目整体包括购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓等功能于一体的城市综合体6两大产品体系:苏宁生活广场和苏宁广场(一)苏宁生活广场(生活综合体)苏宁广场(城市综合体)项目定位时尚、年轻的家庭生活型购物广场满足中高收入人群的购物、休闲、娱乐、商定位满足中高收入人群的购物、休闲、娱乐务办公、居住等需求的城市综合体,中高档等需求,一般为中档、根据城市消费能力甚至有超高档一线、二线、三线中的经济强市长三角、珠三角、环渤海及成渝区域城市GDP1000亿元一线城市或省会城市、二线经济强市选择社会零售额达到300亿元以上GDP4000亿元以上市区人口不低于200万社会零售额要求1000亿元以上城市房价水平可达10000元/㎡左右城市核心商圈或者城市副中心商圈核心商圈或区域副中心商圈标准化产品、可复制性强,主要为持有项目差异化较大,商业持有,写字楼、酒店运营型物业,部分开发产品也会逐渐考虑增、公寓、住宅销售模式加可售产品,降低持有物业的沉淀资本7两大产品体系:苏宁生活广场和苏宁广场(一)苏宁生活广场(生活综合体)苏宁广场(城市综合体)建筑以“塔楼+商业裙楼”为主,地标建筑以“塔楼+商业裙楼”为主,高度基本在形态较少150m以上,一般会做一栋超高层,基本均为地标建筑,提升城市形象品质体量15万㎡以下,平均在3-10万㎡之间占地10万㎡以上,有30万㎡、50万㎡、100万㎡不等开发平均1.5年平均5年周期商业以苏宁EXPO旗舰店为唯一主力店,覆盖国际国内一线二线品牌零售、苏宁超级店、业态超市、品牌专卖、餐饮、休闲娱乐等业精品百货、精品超市、五星级影院、娱乐、组合态餐饮、健身休闲等业态功能基本上为生活类业态,商务功能偏弱复合功能,涵盖苏宁EXPO店、高端购物中心、高星级酒店、国际甲级写字楼、高档公寓、住宅代表南京新街口苏宁生活广场、宿迁、北京无锡苏宁广场、徐州苏宁广场、南京奥体苏项目房山等。宁广场8苏宁产品选址策略商圈等级传统核心商圈新兴核心商圈次级商圈城市副中心城郊目前仅拓展至北北京房山为远郊京,因体量小(10区,周边商业、商一万㎡),并且位于务需求均不足线商圈外围,打造生打造体量小(2万活广场产品㎡),附带居住功能的生活广场打造苏宁广场,均打造苏宁广场产打造苏宁广场产城为地标性建筑品,均为地标性建品,平均体量在10市二体量在13-20万㎡筑万-15㎡之间,目等线之间,地块过小则土地价格偏低,因前仅程度1例,经级打造生活广场此体量较大,基本营状况不佳,正调在50万㎡左右整业态,加大体验经济能力强的城市经济能力强的城市打造生活广场产娱乐比重打造苏宁广场,体打造苏宁广场,体品,体量在10万㎡三量平均达到40万㎡量在35万㎡左右以下,平均在5万线经济能力弱的城经济能力弱的城㎡左右市,打造生活广市,打造生活广场,体量平均为8场,体量平均为10万㎡万㎡?城市核心商圈的黄金位置是苏宁最偏好的选址。?二线城市新兴核心商圈的体量规模最大,其次为三线城市的传统核心商圈。?未来新兴商圈等成长性较好的区域将成为公司拿地的首选地。9苏宁置业迎合地方政府的需求点1、专业的商业运营商是苏宁最大的优势,尤其现在O2O模式经营后更是能够迎合政府对新兴商业模式追求的口味。2、通过标新立异的建筑满足地方政府城市形象的需求。为满足政府改善城市形象的需求,可建设超高层塔楼(300米以上),并在商业内容统一的情况下,商业建筑设计要求结合城市需求,融入苏宁科技信息的元素。3、通过大体量、全业态、高档次的商业地产产品带动当地核心商圈的全面升级,从而推高周边地价,带动财政收入上涨。4、利用苏宁在全国形成的大网络可以给予地方政府设立各种区域总部的实惠,比如在昆明盘龙区设立建设面向南亚、东南亚市场区域总部、结算中心和O2O模式(互联网)的新一代购物中心项目,即可促进当地的服务业发展,也可增加地方政府的税收和流水。5、通过苏宁较强的招商能力引来以往难以引进的商业企业,解决发展瓶颈,是最直接的政绩体现。比如连云港苏宁广场引进了市内首个超五星级奢华酒店——索菲特酒店,将有利于连云港旅游产业的发展。6、商业地产属于密集型的“绿色投资”,且投资强度较大,最大的投资额达到65亿元左右,满足新政绩考核体系下“绿色GDP”的需求。10苏宁广场相关信息(一)投资额总建面商业面积项目名称所在省份城市城市等级商圈业态类型项目类型开发快讯高度(元)(㎡)(㎡)购物中心、五星酒店、新城核心城市综合奥体苏宁广场江苏南京二线40亿46万㎡13万㎡甲级写字楼和酒店式公在建400米商圈体寓星级酒店、写字楼、购传统核心城市综合2014年镇江苏宁广场江苏镇江三线49.6亿40万㎡11万㎡物中心、苏宁电器广场338米商圈体开业、公寓新街口苏宁广传统核心购物中心、超五星君悦城市综合江苏南京二线——17万㎡8.5万㎡在建388米场商圈酒店、酒店式公寓体购物中心、五星级酒店2013年5传统核心商业综合无锡苏宁广场江苏无锡三线50亿32万㎡11.5万㎡、甲级写字楼、豪宅公月1日开328米商圈体寓业新城核心甲级写字楼、超五星级城市综合2015年佛山苏宁广场广东佛山三线50亿30万㎡12万㎡300米商圈酒店、顶级购物中心体建成电器旗舰店、购物中心传统核心城市综合2015年徐州苏宁广场江苏徐州三线64亿46万㎡16万㎡、凯悦酒店、甲级写字266米商圈体全部竣工楼、公寓购物中心、五星级酒店辽宁盘锦苏宁传统核心城市综合辽宁盘锦三线50亿68万㎡——、甲级写字楼、酒店式在建238米广场商圈体公寓电器旗舰店、大型购物传统核心城市综合盐城苏宁广场江苏盐城三线——71万㎡13万㎡中心、高档酒店、酒店筹备中230米商圈体式公寓、高档住宅购物中心、五星级酒店传统核心城市综合2015年廊坊苏宁广场河北廊坊三线——50万㎡——、5A级写字楼、高端200米商圈体竣工公寓2014年连云港苏宁广传统核心购物中心、索菲特酒店城市综合江苏连云港三线20亿26万㎡8.7万㎡10月开180米场商圈、甲级办公和豪宅体业11苏宁广场相关信息(二)投资额总建面商业面积项目名称所在省份城市城市等级商圈业态类型项目类型开发快讯高度(元)(㎡)(㎡)电器旗舰店、SOHO办南京龙江苏宁城市综合江苏南京二线次级商圈——15万㎡6万㎡公、精品超市、大型超未开业200米广场体市购物中心、商业街区、新兴核心城市综合2013年100米福州苏宁广场福建福州二线50亿54万㎡17万㎡五星级酒店、甲级写字商圈体开业左右楼、酒店式公寓电器旗舰店、大型购物中传统核心商长春苏宁广场吉林长春二线——15万㎡——心、甲级写字楼、高档公城市综合体 200米圈寓购物中心、超五星级铂金潜力区域核江门苏宁广场广东江门三线30亿40万㎡——酒店、甲级智能办公、酒城市综合体规划中 心商圈店式公寓百货、电器旗舰店、餐饮传统核心商宿迁苏宁广场江苏宿迁四线20亿19万㎡10万㎡、会所、3D影院、文化城市综合体 圈展馆、酒店、写字楼苏宁EXPO超级旗舰店、湘潭苏宁广场湖南湘潭三线选址中20亿————影院、餐饮、健身、时尚城市综合体规划中 百货电器旗舰店、大型购物中成都春熙路苏宁传统核心商四川成都二线——18.5万㎡9.4万㎡心、五星级酒店、甲级写综合体 210米广场圈字楼传统核心商电器零售、精品百货、休芜湖苏宁广场安徽芜湖三线11亿12万㎡8万㎡购物中心 圈闲娱乐、时尚餐饮新疆伊宁苏宁广电器零售、精品百货、休新疆伊宁 10亿10万㎡——购物中心开发终止 场闲娱乐、时尚餐饮传统核心商电器旗舰店、购物中心、石家庄苏宁广场河北石家庄二线16亿13万㎡5万㎡城市综合体已开业 圈写字楼副中心核心电器、百货、餐饮、休闲成都苏宁广场四川成都二线——13万㎡5.8万㎡城市综合体已开业 商圈娱乐12苏宁生活广场相关信息投资额总建面商业面积项目名称所在省份城市城市等级商圈业态类型项目类型开发快讯高度(元)(㎡)(㎡)威海苏宁生活
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纤纤雨梦
贡献于2015/9/11
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研究报告
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市场研究
内容摘要:
就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。
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