恒大御景整合推广策略案北京渠成筑家地产服务机构2014年4月1日目录（Contents）Part1目标及任务理解Part2市场解读及SWOT分析Part3项目定位及VI应用Part4推广策略及执行Part1目标及任务理解总体目标打造银川一线精品品牌销售目标价格目标品牌目标完成2014年恒大御景销售实现项目预期销售价确立恒大品牌在银川的主目标，实现目标任务额。格，8000元/平米（含精导地位，领导房地产市场装）。。我们的任务是创造银川房地产销售的奇迹，确立恒大品牌主导地位！Part2市场解读及SWOT分析1市场研究?宏观市场分析?区域房产市场动态?市场研究小结2产品研究?竞争对手分析3项目定位宏观市场分析银川阶段GDP及增长率人均社会消费品零售总额121212121010101088886666444422220000银川市经济总体实力——发展水平显著提高，未来经济增长潜力巨大居民消费价格指数——保持约10%左右的增长幅度，社会经济发展速度稳定区域房产市场动态n房地产开发投资平稳增长l全市房地产开发完成投资231.68亿元，同比增长19.8%，增幅比上年同期回落了27.7个百分点，比一季度、二季度分别回落了10.3、1.8个百分点。l从工程用途看：住宅完成投资141.74亿元，同比增长12.8%，占开发投资总量的61.2%；办公楼完成投资11.04亿元，同比增长67.9%；商业营业用房完成投资46.27亿元，同比增长39.9%；其他完成投资32.63亿元，同比增长15.8%。区域市场供求用地型施工面（㎡）幅销售面积类积涨用地类型销售额涨幅（㎡）住宅2046.72万7.6%住宅321.03万149.73亿元39.1%办公125.04万45.7%办公2.92万1.87亿元-40.1%商业营业房576.18万40.3%商业营业房38.08万28.34亿元23.2%其他施工409.55万21.8%其他施工5.47万2.60亿元53.1%p全市商品房施工面积为3157.49万平方米，同比增长15.4%，整体施工规模不断扩大。p全市商品房销售面积367.50万平方米，实现销售额182.54亿元，分别比上年同期增长36.0%和44.4%，增幅比上年同期分别提高了22.4、33.0个百分点。市场销量齐上升。区域市场价格银川房地产市场住宅价格走势市场区域房价分布1210810684642200银川商品住宅价格总体持续上涨的形式与全国房地产市场同步，但整体保持稳定。市场研究小结1.整体分析看，银川商品房投资力度不断加大，施工面积不断增大，供应压力不断增加。市场存量消化周期达14个月，呈现出一定的供大于求的形势。具体表现为住宅及商业面积需求逐步增加，而办公业态需求出现明显下降。2.整体价格持续上涨，区域供应产品价格增长明显，未来商品房市场将表现为量价持续稳定增长，但竞争压力也不容忽视。竞争对手分析京能天玺云台下川兰溪谷中瀛御景竞品选取原则:观湖一号本案1.处于同一区域，且距本案3公里范围圈内；2.目标客户群重叠，且产品与本案类似；3.项目同属于区域中高端档次。永泰城兰溪谷位置兴庆区丽景北街、中国穆斯林国际商贸城西侧户型及配比97.24㎡、118.46㎡、150.89㎡、128.28㎡、183.05㎡建筑风格及外artdeco/石材立面用材社区配套穆斯林国际商贸城，新二中。红酒餐吧，国际恒温游泳池、双羽毛球场、有氧健身房、星级影院园林风格普通园林价格5580元/平方米精装标准毛坯客群来源本地及周边县市去化率70%项目定位北塔湖东都市豪宅永泰城位置银川市兴庆区新华东街与友爱中心路交汇处户型及配比78-130㎡、150㎡以上二居48.4%、三居51.3%、四居以上0.3%建筑风格及外现代风格/石材、涂料立面用材社区配套中小学幼稚园综合商场医院邮局银行五星级喜来登酒店，永泰欢乐世界，泰莱国际时代影城，泰泰百货，泰酷电玩城，泰乐会KTV，国际连锁超市，快时尚中心，中西美食中心，国际名品店，黄金步行街园林风格普通园林价格小高层6200高层6000精装标准毛坯客群来源外地，石油城，本地区域客群去化率?京能天下川位置银川市北塔湖生态区户型及配比98-179㎡平层/二居32%、三居52%、四居9%、四居以上7%建筑风格及外现代风格/石材立面用材社区配套北塔湖生态公园、4000平方米综合运动场、宁夏大剧院；新二中、二十中、四中、景博中学、逸夫小学、北苑幼儿园；宁夏自治区医院；园林风格普通风格价格高层6500元（100㎡）高层6300元（120㎡）多层7100-7200元精装标准毛坯客群来源个体、政府官员、国企（宁煤）、外省（定边、内蒙）区内(大武口、盐池、灵武去化率?90%观湖壹号位置银川市上海东路北塔湖畔户型及配比洋房90.134.154㎡，别墅430.460㎡二居13%、三居73%、四居7%、四居以上7%建筑风格及外中式风格/石材立面用材社区配套海宝龙幼儿园、新二中景墨小学、银川景博中学、银川第二十中学宁夏大学、万达广场、家福乐超市医院：宁夏回族自治区人民医院、宁夏中山医院、银川凤城医院邮局：北安邮政所银行：中行凤凰北街分理处、工行福星苑支行其他：北塔湖生态公园、海宝公园园林风格墅宅园林价格90㎡7600元130㎡以上8000元精装标准毛坯客群来源为孩子上学，生意人去化率?中瀛·御景位置兴庆区上海路与凤凰北街交汇处东北角（宁夏血液中心向北300米）户型及配比103.140.160.190㎡平层，200-300㎡复式二居12.5%、三居47.5%、四居27.5%、四居以上12.5%建筑风格及中式风格/石材涂料外立面用材社区配套北塔公园、北安小区、民族运动员村会所。园林风格古典式园林价格8300元精装标准天然气地辐射集中供暖。配电箱：美国ABB；电梯：奥的斯SKY高档商务电梯；门窗：70系列亚铝型材、汽车级浮法玻璃（厚度6+12+6）、进口密封胶条、国强五金配件；外墙保温：90mm厚度挤塑保温板。客群来源外地人居多、银北、定边去化率70%玺云台位置银川市民族北街与贺兰山路交汇处户型及配比141-307㎡三居62%、四居17%、四居以上21%建筑风格及外立现代风格/特殊涂料、局部金色彩钢构面用材建社区配套新二中，二十中景博中学（教育）、会所，面积约3000平方米服务内容：茶座、阅览室、棋牌室、健身房，麻将室，小区内幼儿园2000-3000平米、6-12个班（北区）?园林风格中式园林价格毛坯7000元、科技8000元、精装10000元、精装+科技14000元精装标准?客群来源中房老客户、城市顶层客户、地缘性客户去化率一期高层50%1市场研究2产品研究?地块条件研究?品牌?园林3项目定位?配套?物业项目位置银川——西北地区的东部门户之一，“区域中心、宜居城市”为城市发展目标p根据2005年－2020年银川市规划，银川将面向华北经济圈，进行资源整合，打造成西北地区的东部门户枢纽之一；p突出银川“塞上湖城”特色，打造西部宜居城市。兴庆区西夏区金凤区本案位于兴庆区繁华地段，未来升值潜力巨大北塔湖高p兴庆区是银川市的主城区，同时也是档住宅区银川市历史文化名城的主体；p兴庆区是银川最繁华的城区，是商业本案、金融最为集中的区域；p根据银川市政府规划，注重兴庆突出历史文化名城地位，重点发展高层次的金融保险、商贸、信息等第三产业。兴庆区核心商圈地块位置——银川兴庆区北塔湖东侧，二中学区附近p项目四至：东至丽景北街、西至市政规划路、南至市政规划路、北至北塔东路；p地块距离新华商圈仅4公里；p周边教育资源丰富。北塔东路本案丽景北街项目经济技术指标用地名称恒大·御景住宅区用地位置兴庆区丽景北街西侧，北塔东路南侧用地性质住宅及配套土地出让年限70年土地现状净地用地面积140亩（93308.53㎡）建筑面积301864㎡容积率2.5绿化率35%商业面积23327㎡停车位2211地块内部环境p地块方正，面积小；p土地为净地，无拆迁房屋；本案地块外部环境③p项目周边交通发达，城市主干道四①周环伺，路网四通八达，交通十分便利；④⑦本案p项目周边各类生活配套齐全，其中北塔教育资源尤为丰富。⑧⑤东路上p距北塔湖公园2公里；海路⑥p距新华商圈4公里；p距穆斯林商贸城1公里；丽p银川市第二中学；景p银川市高级中学；北清街p满春中学；河街p双庄小学；p景博中学②品牌恒大地产：以住宅产业开发为主，具有高星级酒店开发及运营经验是中国规模最大，销售面积最多的房地产龙头企业目前在广州、上海、天津、重庆、深圳、成都等3个直辖市及25个省会级城市设立分公司，在中国120个主要城市拥有大型住宅项目200多个，覆盖高端、中高端和旅游地产多个系列产品线。园林皇家园林亲湖美景园林的整个定位为欧式贵族风格，意大利古典园林设计，以三大内湖水系贯穿全园作为主题，并利用项目地块的高低错落的地势，在溪流的几个景观节处做叠式跌水处理，瀑布泳池、喷泉使水景空间有收有放，营造出水流的多变性和韵律感。配套5000㎡星级会所集餐饮、棋牌、健身中心、室内恒温泳池、室外泳池、雪茄吧、会议中心、球类馆、儿童活动中心等于一体。物业戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由旧金山至上海、斯德哥尔摩至悉尼，均家传户晓。公司在全球四十个国家两百家分公司共有一万名员工为客户服务。1市场研究2产品研究项目定位3?SWOT分析?项目定位SWOT分析SW优势u地段：项目位于丽景北街和北塔东路交汇处，属于商OT业与居住两相宜的成熟地段；u交通：项目地块交通状况较好，仅临城市主干道，到达地块的路况整体比较理想；u配套：项目周边各类配套资源丰富，距自然资源北塔湖仅2公里，距大型购物中心穆斯林商贸城仅1公里，生