京郊市场调研报告廊坊、香河、燕郊、涿州龙TOWN项目营销部2014年05月30日引言由于近期固安市场突陷冷冻，来访及成交量明显下降，为指导后续项目营销工作开展，需对大北京区域整体情况做详细了解，研究市场走势，预测后期市场情况，做好应对策略。李丹、徐宏、刘猛三人于5月14日走访廊坊及香河,5月25日走访燕郊，5月26日走访涿州，以暗访及同行交流结合的方式详细调研了该区域的重点项目，以期为我们对整体市场的判断做实际指导。第2页2014年京郊市场调研报告总纲第3页汇报区域——廊坊第一部分：整体市场概述p廊坊简介p市场格局第二部分：重点项目分析第三部分：廊坊市场总结第4页廊坊区域——简介p廊坊是京津冀城市群的地理中心，位于京津两个国际都市之间，所辖10个县(市、区)全部与京津接壤。总面积6500平方公里，人口420万。素有“京津走廊、黄金地带”之称；p市区距北京天安门广场40公里，距天津中心区60公里，距首都和天津两大机场70公里，距天津港100公里，且紧邻规划中的北京新机场；p廊坊自驾车到东三环十里河1个半小时，805公交直达北京站，大约路2个网较发达小时；，城市配套齐全，未来发展潜力巨大p高铁站及火车站，7条高速公路，5条铁路干线穿越境内，10条国家和20条省级公路纵横交错，是中国铁路、公路密度最大的地区之一；p环渤海经济圈高新技术战略确定，吸引大量技术人才向廊坊聚集；p廊坊绿色生态环境优势明显，京津间城市绿化打造宜居生态城市。第5页市场格局——廊坊京沪高速出入口北京京津去北京须由此银河路上京高高速口沪速高速开发区广阳区安次区廊坊高铁站第6页市场格局——廊坊旭辉十九城邦天地凤凰城北孔雀城大学京开里发区廊坊孔雀城香邑·拉菲堡荣盛华府万向城广阳区中建·高街国际中科紫峰安次廊坊区高铁站K2狮子城廊坊在售项目60多个，地图上只标注了区域重点项目第7页市场格局——廊坊物业费板容积绿化成交价格项目开发商建面物业类型（元/主力户型（㎡）营销推广块率率㎡·（元/㎡）月）开三居89、112高层7000大学廊坊泰土房地产开发100高层、联发2.3935%2.20四居129高层排卡，联排里有限公司万排联排260万区联排290-377起公寓7500公寓、高孔雀廊坊市京御幸福房地34.25二居7830万2.36层、洋房2.20高层8500排卡2万抵5万城产开发有限公司%、别墅三居109、120洋房11000荣盛荣盛房地产发展股份三居130-1603期排卡，电商广26万2.0080%高层2.5010000华府有限公司廊坊分公司四居150-2601万抵2万阳区塞纳荣盛房地产发展股份高层、洋洋房140-227洋房8700三期联排、四期47万1.2040%2.00荣府有限公司房联排350-400联排13000洋房在售二居83现主推10-285万向河北富桥房地产开发27万2.2030%高层2.00三居94-139住宅8200㎡商铺，住宅在城有限公司售（少量）五居247中建廊坊中建御澜华府房二居85高街27万2.0539%高层1.758500高层顺销地产开发有限公司国际三居90-135安一居60中科廊坊市科通房地产开35.10住宅、公4月已开盘，现次14万2.01.88二居887600紫峰发有限公司%寓顺销区三居89高层两居89、三居K2狮廊坊市中投置地房地518高层8000一期高层、二期2.5035%高层1.98113子城产开发有限公司万公寓7500公寓在售公寓60-130第8页市场格局——廊坊小结1.廊坊区域可分为三大板块，依次为广阳区、安次区、开发区；2.广阳区均价8500元/平米，主要为地缘性客户及北京外溢客户；安次区均价7500元/平米，主要为地缘性客户；开发区均价7000元/平米，主要为北京外溢客户；3.一路（铁路）之隔划分出了广阳跟安次两个区域，但因地缘性客户广阳情结，广阳区高于安次区整体均价水平（大约高1000元/平方米左右）；4.在售项目从物业形式上分析，廊坊广阳、安次区主要以高层产品为主，别墅作为市场的稀缺产品，主要集中在北部区域（开发区及广阳北）；5.廊坊区域较注重学区房，学区房价格相较同区域其他项目高；第9页第一部分：整体市场概述第二部分：重点项目分析p廊坊孔雀城p荣盛华府p中建高街国际pK2狮子城p孔雀城大学里第三部分：市场总结第10页项目位置广阳区北凤道与银河路交口处西行500项目分析——廊坊孔雀城米版块广阳区精英城市样板，打造孔雀城品牌高端城市地产领域的标杆物业类别公寓、高层、洋房产品风格Artdeco占地面积10万平方米总建筑面积30万平方米容积率2.39?绿化率34.25%总户数1800户主力户型85-120平米目前销售均价公寓7500元/平方米高层8500元/平方米洋房11000元/平方米物业公司廊坊市幸福基业物业服务有限公司物业费2.20元/平方米/月开发商廊坊市京御幸福房地产开发有限公司最近开盘时间2014年5月5日加推公园海入住时间2016年10月底入住1.3期内部社会公园、教育、10万平米商业会所项目周边2所幼儿园、3所小学、2所高中、3配套大医院、多家商业设施第11页项目分析——廊坊成交情况来电来访成交（套）121210108866开，月底续排卡高层持4公寓开盘盘422分析001.3月初公寓开盘，集中推盘，成交量较高（3月成交348套）；4月底高层首次集中开盘，成交情况好（4月成交769套）2.现在售（毛坯）公寓价格为7500元/平方米（之前精装公寓均价8200元/㎡)，高层均价8500元/平方米第12页项目分析——廊坊孔雀城户型图2室2厅1卫85.00㎡3室2厅1卫109.00㎡3室2厅2卫120.00㎡孔雀城系列产品，户型设计整体较好，赠送面积较多优点：南北通透、全明户型优点：紧凑三居、动线清晰优点：全明户型、动静分离、大飘窗阳台、客厅带大阳台、主卧配备独立卫生间缺点：无玄关设计缺点：无玄关设计、次卧较缺点：过道浪费面积小且有一间采光效果差第13页项目分析——廊坊孔雀城小结优势1.华夏系列产品，品牌认知度高2.产品线丰富（公寓、高层、洋房），客户可选择性大3.社区配套齐全：12大城市级配套+4大社区级配套+1大组团级配套劣势4.公共交通欠缺借鉴5.产品线丰富，分次推出，客户选择性大第14页项目位置广阳区北凤道阿尔卡迪亚北门对面项目分析——廊坊荣盛华府版块广阳区城市政治文化中心的核心区域高端物业类别高层景观住区产品风格简欧建筑风格占地面积8.6万平方米总建筑面积26万平方米容积率2.0?绿化率80%总户数718户主力户型130-260平米目前销售均价10000元/平方米物业公司荣盛物业公司物业费2.5元/平方米/月开发商荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司最近开盘时间2013年12月12日，预计2014年6月开3期入住时间2016年10月底入住1.3期内部自带商业、幼儿园、10万平米商业会所项目周边1所幼儿园、2所小学、4大银行、1配套家医院及市政配套设施第15页项目分析——荣盛华府成交情况项目为高端项目，豪华产品，价格自3月底上涨500元/平方米，目前保持平稳第16页项目分析——荣盛华府户型图H户型3室2厅2卫134.85㎡I户型4室2厅3卫183.71㎡C户型4室3厅5卫260.00㎡高端项目，奢华户型，赠送面积及入户花园等设计可借鉴优点：南北通透、全明户型优点：动静分离、使用率较优点：全明户型、入户花园、使用率较高、入户花园设高、入户花园设计、主卧豪设计、主卧豪华配备、观光计、主卧豪华配备华配备电梯直达缺点：动线不合理、次卧进缺点：不通透、餐客不朝阳缺点：动线不合理、过道太深较长长第17页项目分析——荣盛华府小结优势1.位于城市政治文化中心等大型配套的核心配套区域，处于高端客群集中区2.廊坊当地品牌开发商，品牌效应较好3.项目为高端项目，低密度，高绿化率景观居所，一梯两户尽享奢华，户型设计方正通透、部分有观光电梯、硬件配套高端4.小区内部配套（会所等）先行，彰显开发商实力劣势5.目前区域商业配套、教育配套较少6.户型面积过大且价格较高借鉴7.区域外部配套不足的情况下，提早打造社区内部配套第18页项目位置安次区金光道和西昌路交叉口东南角项目分析——中建高街国际版块安次区绿化率最高，容积率最低，楼间距最大的一个地标性综合生活学区物业类别公寓、高层、洋房产品风格Artdeco占地面积10万平方米总建筑面积27万平方米容积率2.0绿化率39%总户数1728户主力户型85-120平米目前销售均价8500元/平方米物业公司北京中建世纪物业服务有限公司物业费1.75元/平方米/月开发商廊坊中建御澜华府房地产开发有限公司最近开盘时间2014年5月1日开盘1#楼入住时间2015年8月一期A1#-A5#交房内部社会公立幼儿园周边多家超市，1所小学，1所高中，4项目所大专，3大医院，多家银行、医院配套、餐厅及新奥燃气营业厅设施第19页项目分析——中建高街国际成交情况均价成交（套）121210108866排4卡42200分析1.项目整体节奏较明确，蓄客一个月左右在开盘，3月下旬及5月初开盘（3月成交456套，4月成交541套）2.项目均价随着推盘节奏逐步增加，3月均价7800-8000元/㎡，4月上涨到8300元/㎡，5月开盘项目价格上涨至8500元/㎡，政策明确，较好的逼定犹豫客户第20页项目分析——中建高街国际户型图3室2厅1卫86.00㎡2室2厅1卫90.00㎡3室2厅2卫130.00㎡学区房86-130㎡户型，且户型设计较好，整体格局设计可学习优点：南北通透、全明户型优点：紧凑三居、动线清晰优点：全明户型、动静分离、大飘窗阳台、客厅带大阳台、主卧配备独