申凌·模具城地块营销策划报告巨达房产2014年7月报告目录一、房地产市场分析宏观政策及市场/昆山区域市场分析二、项目本体分析项目位置/周边配套/产品分析/swot分析三、项目定位定位思考/市场定位/竞争策略/客群定位四、项目推广策略项目形象定位/案名建议/广告媒体策略五、项目销售策略价格策略/推盘策略/销售节奏建议六、昆山巨达简介七、相关建议一、房地产市场分析宏观政策及市场/昆山区域市场分析上半年房产政策分析中央暗兵不动地方暗潮涌动上半年调控手段总结?2月12日苏州商业地产新政，出售前需冻结部分建筑三年?2月13日（昆山）四大银行贷款政策调整，工商银行和建设银行，通过补缴税单的外地购房者首付比例提高至5成，利率工行本地人上浮5%，外地人上浮10%；中行和建行分别上浮10%。二套房中行利率上浮20%，建行和工行利率分别上浮10%?2月21日南京“9050”土地新政，今后南京出让的住宅土地中90㎡以下中小型面积必须占项目总建筑面积50%以上?4月25日央行下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点（针对三农和涉农投资）?5月12日央行发布“央五条”要求优先满足首次购房贷款需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，事实上，昆山市场的购房贷款到现在一点都没放松，个别银行利率反而上浮?5月26日江苏将实施不动产统一登记，实现住房信息联网（加大市场供应量）?6月9日6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行（不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构）下调人民币存款准备金率0.5个百分点上半年调控手段总结（地方）安徽铜陵放开公积金二次贷款的政策限制；适当放宽外地购房人户籍迁入天津滨海差别化限购，只要滨海范围内无房，即可在新区购房南宁广西北部湾经济区内的部分户籍居民家庭可参照南宁户籍家庭政策在南宁买房杭州萧山政府召开房企沟通会，欲松绑杭州限购政策福建“闽十条”征求意见稿曝光，并为得到官方确认长沙传长沙政府相关部门召开房企沟通会，欲松绑长沙限购舟山只要在2013.1.1以后没买房，都可以再买一套温州如果已在温州市区拥有一套房，可以再购买一套市区住房，无房产的可买两套沈阳外地人和本地人都不限购，可以购买多套住房。后沈阳有关部门否认呼和浩特6月26日，取消限购济南7月11日，取消限购广州、宁波、昆明、无锡、苏州等城市也同样传出“松绑限购”的传闻过去的上半年，来自顶层的调控手段不是没有，但都是来自金融领域，更多的是经济干预。而真正来自顶层的行政调控手段，不管是从严的从紧的，都几乎没有。相反，地方上，地方行政调控频频出现，限购松绑、微调不断，但大多遮遮掩掩。上半年成交分析上半年年昆山土地成交12宗面积50.1万平米金额7.6亿2014年上半年昆山土地共成交12宗，成交面积50.1万㎡，金额7.6亿。与2013年同期相比，面积环比减少131.9万㎡，环比下降。截止到6月底，2014年以来，昆山土地还没有举行过一次拍卖会，成交的所有土地中，也全部是底价成交，没有一块溢价地块。土地市场冰冷。1210864201、2012-2014年6月昆山楼市成交走势1210864202012年2013年20141-6月年2014年上半年，月平均成交量3482套，整体走势平稳。整体情况明显弱于2013年，走势也不如2012年。2、2012-2014年6月昆山楼市供应走势1210864202012年2013年20141-6月年2014年上半年，月平均供应量61732套，呈逐渐下行趋势。3、成交对比2014年上半年成交20895套10864202014年上半年，共成交20895套，比2012年同期增加4902套，上升31%；比2013年同期则减少3711套，下降15%。4、供应量对比2014年上半年新增37043套10864202014年上半年，共新增房源37043套，比2012年同期增加16164套，增幅高达77%；比2013年同期依然是增加13554套，增幅达58%。5、2014年上半年产品成交情况对比?2014年上半年住宅是成交的绝对主力，成交16687套，占上半年总成交量的80%；?商业产品（包括商铺和酒店公寓以及办公）成交3668套，占上半年总成交量的17%；?别墅成交540套，占上半年总成交量的3%上半年市场总结：?2014年上半年，整个昆山楼市成交20895套，较2012年同期增加4902套，增幅31%，较2013年同期则减少3711套，下降15%，上半年表现弱于2013年强于2012年?供应量方面，2014年上半年为近3年同期供应量的高峰，37043套，库存更是达到了84763套?产品类别方面，住宅仍然是绝对主力，上半年成交了16687套，占到总量的80%?市场预期方面，基于2013年市场较好表现带来的高预期，已经被2014年上半年成交的不温不火慢慢磨灭区域市场格局城北区域，是传统的刚需区域，刚需产品最多，刚改和别墅占比一定比例；从昆太路到迎宾路，价格阶梯十分明显。城北区域各产品类型分布：产品类型项目名称白鹭湾、华城美地南岸、北大资源理城、金瑭珑刚需沐湾、合生国际花园、苏尚家园、摩卡小镇、颐景园刚改九方城、中楠都汇广场、溪香米兰、水秀江南别墅花都艺墅、金瑭珑沐湾、合生颐庭、北大资源理城城北区域楼盘分布及均价合生国际6200本金瑭珑沐湾6200案苏尚家园6200北北大资源理门城6100摩卡小镇路6600白鹭湾方正名门7000未定天阔万达7900重点个案——北大资源理城85㎡户型图位于苏州绕城高速巴城出口处，总建面积100万㎡，由别墅、高层和在售高层和联排别墅，高层1-5号楼在售，面积85㎡和120㎡写字楼、SOHO、商业步行街、创意产业园组成，由北大资源集团开，均价6500元/㎡，得房率78%；5月10日2#楼开盘96套，发，定位为综合体。位置相对偏远，主力面积83-85㎡，占了全部高最低价4980元/㎡，均价6500元/㎡，开盘优惠200元/㎡、层房源的50%。预售房源1724套，已售824套（截止到6月底），1.5万抵3万，成交只有30套。剩余可售房源900套。下半年预计推5栋高层，700多套。联排别墅175㎡和210㎡，有50-200㎡花园，均价13000元/㎡。重点个案——金瑭珑沐湾34#35#未动工36#别墅区位于长江路迎宾路交汇处，占地8万㎡，总建22.4万㎡，由别墅、在售高层房源，34#楼50套左右，110㎡-143㎡两到三高层和组成，由苏州金菲亚房地产开发有限公司开发。别墅2012年房且都在10楼以上，均价6200元/㎡，优惠交5000抵10月公开，高层2013年4月开盘，9月加推。目前预售房源582套200元/㎡，剩余5栋目前尚未动工。，已售414套（截止到6月底），剩余可售房源168套。未动工高层房源尚有5栋，体量约600套。剩余房源加上未开盘房源，存量568在售别墅房源，258㎡、288㎡，有80-110㎡花园，均价套。15000元/㎡。送地下室约205㎡。重点个案——合生颐庭位于周市迎宾路与迎周路交汇处，占地29.2万平米，总建62万㎡，在售房源：109㎡的两房(2+1房)和142㎡的三房，均价由别墅、高层组成，合生创占集团开发，2013年8月31日首次开盘6800元/㎡，团购价5600元/㎡；搜房电商1万5抵3万。，推出49套英伦联排别墅和56#、61#楼高层房源；2014年4月27其中140㎡户型剩余较多。日加推65#楼高层房源162套，由于均价下降1000元/㎡，因此成交了100套。截止到6月底，预售房源428套，已售185套，剩余在售联排别墅：面积280-310㎡（含90㎡地下室），价格243套。预计下半年推3栋高层，面积段109、140㎡。250-300万/套，均价10000元/㎡。重点个案——白鹭湾沙盘售楼处22#27#26#25#24#23#预约中预约中白鹭湾由花园洋房和小高层两部分组成，总户数1200多户，其中洋社区环境和环保节能是主要卖点，但已开高层房型设计明显房380户，住宅900户。缺陷，导致先期开盘销售不畅。但除去已经推出的最后一排2013年11月17日开盘，推出22#、25#、26#和27#楼305套17六栋，后期房源房型已经更改。层2梯4户和2梯5户高层房源，面积61-140㎡，月均去化17套，整体去化率33%。目前前面4栋约400套房源开始接受预约，预计8截止到6月底，预售房源456套，成交175套，剩余281套月份开盘。。潜在竞争——北门路方正名门一期普通住宅352套，其中高层264套，小高层88套；洋房130套。已开始施工，预计11月份开盘。方正名门户型配比高层、小高层住宅户型配比户型编号房型面积配比备注G13-2-2118㎡1.14%底层G23-2-193㎡1.14%底层G32-2-187㎡2.27%底层2+1房G4/G73-2-2122㎡17.05%3+1房G5/G83-2-198㎡17.05%3+1房G62-2-184㎡31.82%2+1房G94-2-2135㎡2.27%顶层复式G103-2-2126㎡1.14%3+2房G113-2-1102㎡1.14%3+2房E1、E2、E3、E42-2-181㎡22.73%2+1房E5、E63-2-2125㎡2.27%顶层复式合计--100.00%-房型上，2+1房57%；常规3房，4.5%；3+1和3+2房，36.4%；4房，2.3%。面积段上，81-93㎡，58%；98-102㎡，18.1%；118-126㎡，21.5%；135㎡，2.3%。花园洋房户型配比户型编号房型面积配比备注A13-2-2137㎡7.69%地下