珠海楼市2014年7月珠海市场月报2014-8-15目录MENU一、宏观环境二、市场供求三、楼盘动态四、市场总结一、宏观环境【国内经济】7月国内经济稳中向好，全国房价环比下跌2014年7月PMIPMI：7月中国制造业PMI为51.7%，环比上月上升0.7%，今年最大升幅和持续5个月的回升，表明我国制造业稳中向好的趋势更加明显。百城房价：7月份全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/㎡，环比上月下跌0.81%。其中珠海房价环比下跌0.55%，住宅均价为13223元/平方米，自今年2月以来首次下跌。2014年7月百城房价指数分析：从PMI来看，当前经济活动进一步活跃，内外需求持续改善，企业经营形势向好发展，经济增速回升态势初步形成。今年以来，受信贷收紧、市场预期不稳等影响，市场下行趋势明显。多数房企采取低价加推、降价促销等策略导致全国房价下跌，在全国大趋势影响下，珠海房价坚挺近半年后首次微跌。一、宏观环境【政策动态】7月15日赠送面积将成“绝唱”买房要关注整体的性价比住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》(下称《规范》)，自2014年7月1日起实施。在新版《规范》中，开发商常用的飘窗、双层挑高露台、地下室等赠送空间，将不再以全赠送的形式出现。?分析：赠送面积的取消在减少开发商促销手段的同时加大了户型设计的难度。如何在户型精细化上做文章，设计出在受限的情况下，做出更舒畅、格局更合理、空间利用率更高的房子将是开发商下一重点考虑的难题。一、宏观环境【政策动态】7月31日46个限购城市近8成已松绑下半年成交量有望放大腾讯财经统计，截至7月31日，全国46个限购城市中至少有36个城市对限购政策进行不同程度的调整，占原有限购城市近8成。来自58同城房产研究部的数据显示，呼和浩特、济南限购放开之后，短期成交井喷，周均成交量较之前一月同增44%、126%。?分析：业内人士认为，限购放开尽管无法扭转楼市基本面趋势，但能起到短期销量托底的作用。随着更多核心城市放开限购，有望对短期楼市基本面的改善形成进一步的支撑。珠海虽然至今尚未松绑限购，但从全国看松绑将成为大趋势，珠海楼市预计将在下半年松绑。一、宏观环境【政策动态】7月16日澳门与中山翠亨新区合作建设“粤澳全面合作示范区”7月16日，澳门特区政府和广东中山市政府签订协议，将在中山翠亨新区合作建设“粤澳全面合作示范区”。促进双方在经济、社会、文化、生活等方面深度融合，推动粤澳更紧密合作，拓展澳门经济适度多元发展空间。两地合作将突破“产业园区”模式，立足于中小企业转型发展的迫切需要及澳门相关社会民生需求，拓展教育、旅游、文化交流、商贸服务、产业等方面的合作。?分析：澳门客户是珠海购房者的重要组成部分，“粤澳全面合作示范区”的建设必将使部分澳门购房者及商铺投资者涌向中山，对珠海楼市形成一定的客户分流。珠海房企需具备危机意识，提高产品质量及服务，避免澳门客户流失。一、宏观环境【行业动态】7月19日珠海市场：买家持观望态度二手成交周期拉长?2014年以来，由于银行资金收紧，珠海楼市成交量萎缩。在这种情况下，二手楼从成交到放款的周期明显拉长。记者走访中介了解到，当前二手楼从放盘到房款到手通常都需要三个月甚至更长的时间。在这种情况下，不少为了换房而急于周转的客户，就必须以低于市场价出手。多位中介经理告诉记者，如果想要在短时间内出手，必须低于市场价5%-10%才可以。?分析：今年年以来，受银行资金收紧影响，买家观望情绪浓厚，再加上银行放款时间拉长的原因造成二手房的成交周期拉长。不少二手房的业主急于套现，只能降价出售。一、宏观环境【行业动态】7月10日搜房网宣布战略入股世联行和合富辉煌搜房网讯全球最大的房地产家居网站搜房网7月10日宣布，与中国新房销售业务最具影响力的两家代理公司世联和合富辉煌集团控股有限公司签署战略合作协议。作为规模巨大的中国房地产市场中绝对领先的房地产互联网平台，搜房网希望寻求与领先的专业线下公司的全面合作，以满足不断增长的新房和二手房市场需求。世联行和合富辉煌是中国排名靠前的新房代理和咨询公司，他们是搜房网O2O战略合作伙伴的最佳选择。分析：除搜房网战略入股外，恒大牵手阿里巴巴，万科与百度合作都是房地产线上线下合作的典例。房地产O2O模式以其更便捷、更优惠、更具消费体验的优势在近几年迅速发展，已成房地产未来发展一大重要趋势。一、宏观环境【城建规划】7月24日珠海未来CBD拟规划在鹤洲香洲金湾为副中心即将进入审议程序的《珠海城市概念性空间发展规划2013—2060》描述到到2060年，珠海将形成“一核、两心、六片”的城市结构。其中，“一核”规划未来以鹤洲为城市中央商务区，建议新建建筑最高不超过40层，新建6条轨道线也将全部经过这里；“两心”则指香洲、金湾，远期将发展为城市的两个副中心。?分析：珠海未来CBD虽然规划在鹤洲，但基础设施的建设与完善需较长时间，短期内不会对主城区楼市有大影响。但规划体现市政府往后的工作重心是向西部推进。一、宏观环境【城建规划】7月24日珠海上半年49在建重点项目亮“绿灯”10项目亮“红灯”据悉，今年珠海上半年95个在建重点项目中，有49个项目进展良好，另有10个重点项目进展滞后，据相关人士分析，制约项目进展的因素包括资金短缺、项目用地审批流程缓慢、用地用海、征地拆迁和管线迁移等。其中西部中心城区基础设施、珠海歌剧院、珠海博物馆和规划展览馆、港珠澳大桥珠海连接线等均为红灯项目。?分析：市区重点项目尤其是港珠澳大桥建设进程缓慢，城市发展后劲的不足可能降低珠海楼主的发展期望值，减缓楼市回暖速度。一、宏观环境【宏观小结】在一系列微刺激政策逐步见效、改革红利不断释放等有利因素推动下，我国经济呈现总体趋稳态势，PMI连续三月上升，预示经济整体向好，逐步回暖。全国限购松绑的范围扩大，有限购政策的46个城市中，有26个或明或暗放松政策，然而取消限购效果不彰，楼市依旧低迷。同时，市政建设项目进程滞后，中山与澳门加强合作抢占澳门客户，市场观望态度浓重都为珠海楼市回暖之路徒增变数。现如今包括珠海在内的全国楼市都存在高库存压力，千方百计消库存已成为当前房地产面临的最大难题。目录一、宏观环境二、市场供求三、楼盘动态四、市场总结五、市场总结二、市场供求【土地市场】土地供应2014年7月珠海各区域土地供应情况区域类型供应宗数供应面积（㎡）主城区商办14087.49西区住宅125068.98横琴-00合计229156.47数据来源：珠海搜房网?7月份是自2012年以来珠海土地供应面积最小的月份，土地供应遭遇三年来最冷二、市场供求【土地市场】土地成交2014年7月珠海各区域土地成交情况7月土地成交类型及宗数成交面积成交金额区域宗数（㎡）（万元）主城区125001282.50西区3337613.5516205.45横琴2137121.7759061.94合计6477235.3276549.89?7月成交土地90%在西区与横琴，成交类型中工业用地成交3宗居首位，本月无住宅用地成交二、市场供求【土地市场】各月份土地供应对比7月土地供应2宗，面积2.51万㎡环比下降94.24%；同比下降95.1%。二、市场供求【土地市场】各月份土地成交对比7月份土地成交6宗，面积为47.72万㎡，环比上涨181.58%；同比上涨5.27%二、市场供求【土地市场】各月份土地成交金额对比7月份土地成交金额为7.65亿元，环比上涨888.6%；同比下降86.73%二、市场供求【房产市场】7月珠海新增预售证楼盘预售住宅面积推货楼预售住宅区域时间项目名称面积（?（?m2主要户型栋号套数套数m2））10、11、12、3、4、5广昌7.21华发水岸34831008.9834831008.9890-120㎡㎡三房、6、7、8、9老香洲7.21嘉丰花园二期11、1218714366.99?18414001.71?30-50㎡一房高栏港7.15时代港16、1731126827.55?28325177.91?90㎡两房斗门7.10万科魅力之城1114513378.57?14513378.57?90㎡三至四房高栏港7.2时代港521621406.56?21621406.56?90-116㎡㎡三房金碧丽江20891.590㎡两房斗门7.11、2、1121820891.5218东海岸100㎡三房数据来源：珠海市商品房预售网?7月新增预售证楼盘中2个在主城区，4个在西区；主城区新增预售楼盘主要户型为30-50㎡一房，90-120㎡三房二、市场供求【房产市场】网签统计分析数据来源：珠海市商品房预售网珠海主城区7月网签297套，止步300大关门前，成为2014年以来全年最低。二、市场供求【房产市场】7月主城区网签TOP10分析成交面积排名项目名称网签套数（㎡）1诚丰水晶座341789.22云顶澜山222635.943双城汇21990.574华发四季192571.625本项目161369.626保利海上五月花161395.537华发蔚蓝堡162477.458弘泰豪庭141430.479华融琴海湾142307.4810格力海岸121554.05数据来源：搜房网主城区本月网签前10楼盘中小户型刚需盘有3个：诚丰水晶座、双城汇和本项目；中大户型改善盘3:云顶澜山华发四季弘泰豪庭；其余皆为郊区投资盘。二、市场供求【房产市场】房价走势分析珠海2013年7月至2014年5月房价走势数据来源：房价网2014年7月珠海住宅均价为13223元/㎡，环比下跌0.55%，是2014年入年以来首次下跌。二、市场供求【总结】?土地市场7月份无论从土地供应和土地成交方面来看都处于低谷，