【2014年8月】南宁市房地产信息月报南宁铭谋房地产交易咨询有限公司市场部：刘志敏1《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】目录宏观环境土地市场商品房市场商品住宅市场商业市场开盘项目媒体营销2PART1宏观政策篇3Part1宏观环境篇/全国政策地方编制棚改规划多省设统一融资平台国务院：进一步加强棚户区改造工作抓紧审批规划1国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，进一步加强棚户区改造工作，扎实推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。国务院：公布不动产登记暂行条例征求意见稿2为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，国土资源部起草了《不动产登记条例(草案送审稿)》报送国务院审议。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关国家机关进行调查。3国土资源部冷宏志：不动产登记信息共享三年后不动产可依法查询有关不动产登记，总体安排是：2014年基本完成各级职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体系，正常有效运行；2017年实现信息共享，依法公开查询。财政部：公租房建设运营将享税收优惠4财政部等部门决定继续对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠。对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。上述优惠政策的执行期限为2013年9月28日至2015年12月31日。?住建部：开展住房公积金专项督察5住房城乡建设部下发通知，决定于今年下半年开展加强和改进住房公积金服务专项督察工作。通过开展专项督察，构筑方便快捷的住房公积金管理服务体系，全面提升服务质量，重点解决群众反映最强烈、最迫切的服务问题，切实维护广大缴存职工的合法权益，充分发挥住房公积金制度作用。4Part1宏观环境篇/全国政策地方编制棚改规划多省设统一融资平台受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州、北京等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波出现房企倒闭破产的现象。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，第二季度整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。此时，房地产市场实施4年之久的限购政策，在2014年七月至八月之间出现大面积松动迹象截止到目前，全国仅有9个城市限购尚未松绑，包括北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁和兰州。目前已呈现出限购逐步退出房地产市场的五大市场特征：第一、中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。第二、当前政府表态及地方新出台调控政策基本不再强调限购，基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，政策趋向市场化。第三、今年以来调控基调发生微妙变化，调控政策转向“分类指导”或双向调控思路，这为限购政策定向宽松逐步退出与长效性调控机制的政策空间转换做铺垫。第四、从近期各地限购政策的执行轨迹来看，二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”（如温州）等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征。从执行层面来看，当前多二三数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满12个月的“潜规则”破解。第五、户籍制度改革或许会成为突破“限购”政策的方法之一。在限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，有可能成为未来政策“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。5Part1宏观环境篇/广西政策广西将适当放开二套房贷款政策广西壮族自治区住房城乡建设厅和工商局近日联合广西随即酝酿如何推进试点，目前已经确定由东盟下发通知，要求各有关部门积极提倡和引导商品房经开区和柳州先行先试，共有产权住房主要惠及“交易当事人使用新版商品房买卖合同示范文本，新夹心层”。通过共有产权的方式，可使得群众仅支版商品房买卖合同示范文本完善了商品房交付条件付一部分钱，就能解决住房问题。同时，通过这样和交付手续，增加了房屋交付前买受人查验房屋的的机制，可遏制购置型保障房里的牟利空间，使得环节买下来的房子只能用于解决住房需求，而非投机牟利。住房城乡建设厅和工商局住建部南宁限购南宁市房松绑局产南宁市住房保障和房产管理局出台实施《南宁市限非本市户籍居民在南宁购买商品住房，无需再提供价普通商品住房转化为商品住房管理规定》，剩余纳税、社保和居住等相关证明材料，只需购房者本的限价房房源符合相关条件、经市政府批准后可转人在“居民家庭购买商品住房申报表”上书面承诺在变为商品房出售本市工作、学习或居住已满一年以上的声明即可。南宁各大开发商均收到来自部门的“口头传达”，且政策房不算首套房。6Part1宏观环境篇/政策分析广西试点共有产权房个人可与政府合伙买房一套房子，由政府和居民共同出钱买下来——共有产权房，有望让买不起商品房的人“居者有其屋”。目前广西壮族自治区已经批复确定，由东盟-经济开发区和柳州市开展试点，探索推出“购置型、救济性”的共有产权房。?共有产权房是指将政府用于建设经济适用住房的财政性支出（主要包括减免的土地出让金及有关配套等费用）转化为投资，形成政府产权，从而形成中低收入困难家庭和政府按不同的产权比例，共同拥有房屋产权。?共有产权房由来已久，近期屡被提及：时间相关事件江苏省淮安市公布实施《淮安市共有产权经济适用2010年住房管理办法》共有产权房属于中国住房保障制度的一种补充形式，实质上差别化降上海市公布《上海市共有产权保障房（经济适用住低了中低收入人群的购房门槛，有利于释放社会“夹心层”的购房需求2012年房）申请、供应和售后管理实施细则》。然而此种模式当前尚处摸索阶段，在制度设计上并不成熟，因此短期内对市场影响力有限。另一方面，随着共有产权房大量入市以及政北京市住建委公布《关于加快发展中低价位自主型2013年府逐渐完善相关机制和政策，共有产权房在试点城市取的明显的成效改善型商品住房建设的意见》后，未来或将有望在全国推广。北京市第十四届人大二次会议《政府工作报告》明年主要惠及“夹心层”。通过共有产权的方式，可使得群众仅支付一部分2014确：将自住型商品房修改为共有产权自住房钱，就能解决住房问题。同时，通过这样的机制，可遏制购置型保障两会政府工作报告提出增加中小套型商品房和共有房里的牟利空间，使得买下来的房子只能用于解决住房需求，而非投2014年产权住房供应机牟利。住建部确定北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安2014年6个城市被列为全国共有产权住房试点城市宏观环境篇/政策分析共有产权房四大关注焦点初拟方案中规定：共有产权房的套型以中小考虑到试点的公租房在开发区内，附近工业企业较户型为主，列入试点共有产权的房源是公租多，初拟定有两大类人群可以购买共有产权房：一房。已建好分配入住的，单套建筑面积控制是开发区外来务工人员，二是本地中低收入人群。在40平方米；在建的，单套面积控制在60共有产权住房供给主要面对中低收入者。平方米。共有产能共权房有多谁买房有大产权价格怎么出比例资根据初拟方案，被保障对象（即市民）拥定多少有产权的比例，原则上不低于50%。以初拟方案显示，共有产权房的价格，2300元/平方米来算，市民将出约1800会参考同等地段出售的普通商品房价元/平方米，政府出约500元/平方米，格。可以肯定的是，房价会比同一地按约三七开的比例，即政府三成、居民七段普通商品房的价格要低一些。不过成的比例，一起出资购买共有产权房。不，最后定价低于普通商品房多少，打过，具体的比例是多少，还要根据审批后多少折，还有待最后审批。的方案来确定。8宏观环境篇/政策分析南宁限购松绑7月底，一则消息在网上传得沸沸扬扬，消息指出，非本市户籍居民在南宁购买商品住房，无需再提供纳税、社保和居住等相关证明材料，只需购房者本人在“居民家庭购买商品住房申报表”上书面承诺在本市工作、学习或居住已满一年以上的声明即可。南宁各大开发商均收到来自部门的“口头传达。并且从住房局工作人员证实，南宁市政策房现在也不算首套房范围内。?事实上，从7月份全国楼市陷入低迷期开始，全国各地的楼市均开始陆续有不同层次的限购条例出现，8月28日，杭州、西安、贵阳3个省会城市宣布全面取消楼市限购。截至目前，全国仅有9个城市限购尚未松绑，包括北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁和兰州。?　此轮楼市限购松绑并非“一刀切”，松绑到什么程度，以何种方式松绑，各地标准不一。呼和浩特、郑州等城市属于取消限购型，任何人在买房时不再需要提供住房套数以及居住、纳税、社保等情况证明;而以杭州、宁波等为代表的二线热门城市，则主要是局部松绑，对规定区域或规定户型不再限购，如苏州对90平方米以上的住宅取消了限购，杭州则对萧山区、余杭区全面解除限购。点评：尽管放松限购被认为会刺激楼市回暖，但各地实际效果却不大相同。像天津、长春、温州等多地，楼市依旧趋冷，而呼和浩特、杭州、福州等地在限购放松初期，则出现了一波回暖，而南宁市本月共成交商品房4889套，环比下降21.55%，同比下降25.82%，成交面积为478793.74㎡，较上月减少117568.48㎡，环比下降19.71%；值得