珠海楼市2014年8月珠海市场月报2014-9-15目录MENU一、宏观环境二、市场供求三、楼盘动态四、个案分析五、市场总结宏观环境PMI有所回调经济运行总体增长，但下行压力加大2014年8月，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.1%，比上月回落0.6个百分点，连续5个月回升后出现回调，但仍为今年以来的次高点，表明我国制造业总体上继续保持增长态势。从分项指数看，8月份生产指数、新订单指数、采购量指数等虽然位于荣枯线之上，但均比上月回落1个百分点以上，制造业所面临的下行压力有所加大。制造业经营活动面临着更加艰难的外部环境，一方面外需仍在下行通道，另一方面国内需求仍未明显回暖。产成品库存高企在未来几个月同样影响制造业生产，就业市场继续承压。政策层应加大宽松力度以稳增长、保就业。宏观环境不动产登记推进不动产登记意见正式公布，但短期内难以出台8月16日，《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》正式公布，本次不动产等级将由国土资源部牵头，公安、民政、审计、工商、金融等部门配合完成。此次出台的意见稿，明确了利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。而各级登记机构的信息要纳入统一基础平台，实现信息实时共享。不动产登记将为限购限贷等行政调控手段全面退出及房产税、遗产税等财产性税收的出台奠定基础，但意见稿还需经过多番调研论证，政策短期内正式出台的可能性不大，对于房地产市场不会产生立竿见影的波动，目前市场也并无出现大量抛售的现象。宏观环境松绑步伐加快8月十市限购政策不同程度放松，松绑潮盛行由于今年楼市的持续低迷，不少限购城市的商品房库存压力增大，地方政府依赖土地财政促发了放松楼市限购的需求。在“分类调控”的原则下，中央的默许态度在一定程度上鼓励和加快了放松限购的步伐。2011年加入楼市限购大军的46座城市中，目前还在坚守限购政策的城市逐渐减少，仅8月已有10个城市松绑，截至9月15日，全国仅剩6个城市限购尚未松绑，包括北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚。从早期楼市政策调整城市的成交走势来看，政策放松对市场的影响多为昙花一现，不具备长期影响力，市场对政策的“免疫力”逐步增强，影响楼市成交的关键因素还是在于限贷能否放松。宏观环境房企多道融资上市房企可发行中期票据，有望缓解融资困难8月14日，国务院办公厅发布《关于多措并举着力缓解企业融资成本高问题的指导意见》，采取综合措施着力缓解企业融资成本高问题，促进金融与实体经济良性互动。近日，监管层向部分债券承销机构传达了房地产行业的最新政策动向，将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，但募集资金只可用于房建开发。监管层对房地产行业的态度由原来的单向打压转为双向调节，意义重大。目前，上市房企主要融资渠道按成本从低到高排序是定增、企业债、开发贷款、信托融资。相比银行信贷，中期票据融资更具优势，即期限较长、机制更灵活、成本更低。宏观环境销售降幅增大前7月全国房地产销售降幅增大，市场持续疲乏8月13日，国家统计局公告显示，1-7月份，商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。住宅销售面积下降9.4%，办公销售面积下降4.9%，商业营业用房销售面积增长7.4%。商品房销售额36315亿元，下降8.2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。其中，住宅销售额下降10.5%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长8.6%。近两个月是楼市限购松绑集中期，但松绑范围的扩大却没有相应带来房地产销售回暖。随着商品房库存增多，去化压力加大，预计整体市场在3季度将依然处于以价换量过程中。宏观环境楼市小幅增温珠海8月主城区网签套数环涨93.8%创年内最高8月份主城区商品房网签564套，环比上涨了93.8%，同比上涨了2.7%。创下了开年至今单月网签成交量最高纪录，也是继今年3月以来，主城区商品房网签套数首次比去年同期有所增长。华融琴海湾花园和华发水岸花园两个项目遥遥领跑，分别以155套住宅用房和110套住宅用房成为冠亚军，远远甩开排在第三名的诚丰水晶座公寓36套的网签成绩。从整体看，8月主城区网签情况回暖系受个盘2014年2013年成交火爆拉动，并不代表珠海整体楼市热销，其余多数项目销售依然比较平淡宏观环境宏观环境小结经济下行压力加大限购松绑步伐加快PMI在连续5个月回升后出现了回调，但仍为今年以来的次高点，我国经济运行总体虽保持增长态势，但下行上市房企多道融资压力有所加大。全国限购松绑程度加剧，仅8月就有10个城市的限珠海楼市小幅增温购政策出现不同程度的放松，但效果不彰，楼市依旧低迷。上市房企允许发行中期票据，渠道增多，有望缓解融资困难，而监管层对房地产行业的态度由单向打压转为双向调节，意义重大。目录MENU目录一、宏观环境二、市场供求三、楼盘动态四、个案分析五、市场总结市场供求【土地市场】土地供应及类型8月珠海各区域土地供应情况8月珠海土地供应类型及宗数供应面积宗数区域宗数供应类型（㎡）商办3横琴381541.09酒店2保税区369823.03物流、办公1主城区2109784.41商业会展1西区00仓储1合计8261148.53合计8数据来源：珠海搜房网?8月份土地供应市场相比上月明显升温，推出地块热度较高。市场供求【土地市场】土地成交与类型8月珠海各区域土地成交情况8月珠海土地成交结构面积金额区域宗数（㎡）（万元）类型宗数主城区14087.493528.69工业用地1西区128874.511378.38商办用地1横琴000合计2327624903.08合计2数据来源：珠海搜房网?8月份土地成交数据并不理想，全月仅以低价拍出两宗用地，土地收入不足半亿，且无住宅用地成交。市场供求【土地市场】各月份土地供应对比数据来源：珠海搜房网8月土地供应8宗，面积逾26万㎡环比上涨795.68%；同比下降79%。市场供求【土地市场】各月份土地成交对比数据来源：珠海搜房网8月份土地成交2宗，面积3.28万㎡，环比下降93.14%；同比下降90.5%市场供求【土地市场】各月份土地成交金额对比数据来源：珠海搜房网8月份土地成交金额为0.49亿元，环比下降93.59%；同比下降75.25%市场供求【房产市场】8月珠海新增预售证楼盘预售住宅面积推货楼预售住宅区域时间项目名称面积（?（?m2主要户型栋号套数套数m2））2栋、3栋金湾8.29恒凯华兴豪庭14613554.37?1401246188㎡三房B栋、C栋137㎡三房横琴8.20华融琴海湾13栋、14栋25030025.8525030025.8596㎡两房81㎡两房数据来源：珠海市商品房预售网?8月新增预售证楼盘2个，分布在横琴与西区，主要面积户型为80-130㎡二至三房。主城区无新增预售楼盘市场供求【房产市场】8月主城区住宅网签TOP10分析排名项目名称网签套数成交面积（㎡）1华融琴海湾15515451.932华发水岸11010661.883诚丰水晶座361936.054星河蓝湾303203.575公园里293600.356双城汇251184.67尚东领御224439.228华发蔚蓝堡223352.689格力广场三期将军山171827.1410保利海上五月花171103.29数据来源：搜房网主城区本月网签前两名华融琴海湾与华发水岸因火爆开盘以致成交数据飙升至3位数，其余主城区楼盘网签平淡，环比上月无明显波动。市场供求【房产市场】房价走势分析珠海2013年9月至2014年8月房价走势数据来源：房价网截止到2014年8月31日，珠海住宅均价为12786元/㎡环比7月底下跌0.012%。市场供求【总结】?土地市场8月份土地市场情况是供应火热而成交冷淡，政府土地收入未过半亿，可为成果惨淡。市场观点多认为，自今年3月以来珠海土地市场持续低迷，除了受大市场环境影响及供电节奏放缓以外，缺乏优质商、住地块也一定程度上导致拍卖冷淡的局面。?房产市场8月份珠海房价再现小跌的同时8月成交量却环比上月激增。但主要原因是华融琴海湾与华发水岸的开盘促进成交数据的上升，但珠海楼市整体依旧低迷。目录MENU目录一、宏观环境二、市场供求三、楼盘动态四、个案分析五、市场总结三、楼盘动态【本月开盘】主城区本月开盘汇总单价开盘开盘（元/推货楼推货量户型区间区域楼盘名优惠政策时间性质㎡）栋号（套）（㎡）13-172014.8.275-146㎡广昌华发水岸加推12000栋、22100购房96折3两至四房8-41栋华融琴海13、180-137㎡横琴2014.8.2加推38000250全款97折湾4栋两至三房91-98㎡20、2唐家格力海岸2014.8.1加推24000380两房暂无1栋178㎡四房数据来源：搜房网本月主城区开盘楼盘共三个，均价范围12000一38000元/㎡，户型面积70一178㎡两至四房。三、楼盘动态【广告投放】投放媒体：南方都市报，珠海特区报区域分布：主城区2个盘，西区1个盘，中山3个推广次数8月楼盘报广投放12次，与上月持平。从投放次数与投放楼盘数量看，本月报广投放主力以主城区与中山楼盘为主。三、楼盘动态【楼盘活动】区域楼盘名活动内容图片资料认筹1万元即可获赠长隆海洋王国门票并享受开盘98折优惠，免费中山誉峯名门办理项目VIP的客户更可额外享受一15000元的房款优惠热带风情水果节　芭提雅风情DIY中山雅居乐新城泼水大party保利海上五月五月花小镇暑假来了让小鬼来当家唐家花“果真有趣”佳兆业御金山缤斗门佳兆业御金山纷水果盛宴落幕三、楼盘动态【楼盘活动】区域楼盘活动内容图片资料雅居乐中山雅居乐剑桥郡：英式娱教体验中山剑桥郡季之奇异岛室内沙雕主题乐园万科城金湾快乐童年那一年我们一起追过