绿蓝地产产品案——2014.09报告逻辑思维导图城市研究项目属性界定核心问题分析市场研究项目定位及物业发展建议项目目标理解客户分析一、问题界定二、问题分析三、问题解决基地分析基地位置分析位置分析本基地位于新云巷距昌源中路约140米处，由昆玉铁路、新云巷、昌源中路合围处。道路距离道路距离（M)（M)昌源中140昆州路750昌源中路路新云巷人民西300滇缅大道1100本路案科光路430地铁3号300线海源中500二环西路1300人民西路路l宏观上基地离主干道都较近，道路四通八达且临西二环、西三环全城快速通达。基地分析道路交通分析道路分析新云巷：连接昌源中路及中天阳光100的双向单车道路，标准宽度3.5米，总长140米、是通向基地唯一的道路；昌源中路昌源中路：新云巷北接滇缅大道南接人民西路，总长1880米，是通往基地的唯一城市主干道；l唯一通向基地的两条命脉要道，完全影响其交通通畅性。基地分析交通分析1、基地离主干道昌源中路约140米，偏离主干道较远；2、3公里范围内公交路线站点较远，公交路线不全；3、地铁3号线直观距离较近但要绕过昌源中路及新云巷l交通便利性才能到达本较项差，交通通目；达性较差基地分析周边配套分析基地四至环境情况东北：中天阳光100高层遮挡住本基地视野；东南：临铁路交通阻断、怡合景苑楼盘高层遮挡住基地视野；西南：昆明印刷厂阻断与昌源西北：经典名苑东北：中天阳中路交通、人流等，昆光100玉铁路阻断了本基地南西北：东风本田4s店面的交通道路；西北：东风本田4s店夹与基地与昌源中路之间使得唯一通往基地的新云巷路宽仅有3.5米；l基地周边高层楼宇遮挡视野东南：怡合景苑、位置昭示性差、道路狭窄西南：印刷厂和昆玉铁路。项目定位基地SWOT分析S:（优势）W:（劣势）1.位于高新开发新区，政策支持，市场前1.规模较有限，体量较小，市场影响景好；力较低；2.接近人民路和地铁3号线，交通便利；2.基地周边道路狭窄，离主干道有一3.周边工厂，企业较多，有较强商务办公定的距离，交通通畅性差；需求；3.产品形态单一，难以与同类大型综4.净地开发、入市时机可控；合体项目竞争；4.周边环境差，项目本身无亮点；O:（机会）T:（威胁）1.高新开发区现有产品尚不齐全，缺少特1.项目周边同类大型综合体产品正色产品物业；在；开发，将来面临同类项目竞争2.项目体量不大，在竞争过程中体现出较强；“船小好调头”；2.西片区物业整体发展较滞后；3.片区同类项目开发滞后，有较好的发展3.写字楼市场供过于求；空间；4.项目产品尚未定型，有可调空间；属性界定问题界定和结构化分析我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题非期望结果——期望结果——由特定情境导致不喜欢某一的特定结果结果，想得到其R1它结R2果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2？属性界定问题界定和结构化分析S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场）?项目总占地为13.5亩，商务金融用地，规划设计条件容积1.规模较小率≤4、建筑密度≤35%、绿地率≥25%?2.处于偏离传统商项目距离市中心较远，商业尚不成熟、周边环境较差、生活业、商务区配套档次较低、片区发展缓慢?项目周边有中天阳光100、怡合景苑、经典名苑等大型项目3.处于大型高层项目包围下，昭示遮挡基地视野，项目较隐蔽昭示性差性差?本项目距城市主干道140米，且紧靠一条3.5米宽道路通往?项目临近西二环西三环城路、地铁3号线交通快捷四通八达4.道路通畅较差、交通便利性差，周边加油站、银行、购物广场一应俱全5.宏观交通通达性良好、周边配套齐全属性界定问题界定和结构化分析R1：非期望结果——按常规发展的可能结果从置业选择上p本项目处于离市中心偏远的西片区，周边环境较差、消费从区域价值上者心理距离较远，置业客户一般不会首选p项目处于发展相对落后、区域商务价值不高的区域，商品价格只能从属于本区域房地产价值体系，市场实现不会有较从竞争上大价格突破；p若陷入与西城时代、经典名苑、昆百大国际派、联邦国际等西片区大型综合体项目竞争，将会给本项目的市场销售带来较大压力，实现项目目标有相当高的难度；属性界定问题界定和结构化分析R2：期望结果——我们的期望目标从销售力上p从销售力上：使本项目成为昆明有创新亮点的热销楼盘从价格体系上p从价格体系上：突破西市区现有价格体系，价格突破万元以上从竞争上p从竞争上：避免陷入与西城时代、经典名苑、昆百大国际派、联邦国际等西片区大型综合体项目竞争，争取快速去化产品属性界定问题界定和结构化分析C：矛盾或冲突（complication）——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突R1R2处于发展滞后的西片区，不是成为昆明西片区有创新亮点的昆明人置业首选热销楼盘从属于西市去区域房地产价期望突破原有价格体系格体系面临来自西城时代、昆百大国际派等项目竞争压力，市场实塑造项目自身竞争力，实现与热点现难度大区域项目的差异化属性界定问题界定和结构化分析Q：提出问题（question）——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题1.本项目需要怎样的定位，才能吸引人气，突破对项目区位心理界限，实现项目热销？2.本项目如何逼近价格上限，实现西片区现有价格体系的突破？3.本项目资源应以怎样的次序整合，才能形成与西城时代、经典名苑、昆百大国际派等同区域产品的差异化竞争？项目目标在产品设计、销售面积基本确定的前提下，寻找片区市场机会点并准确定位客户销售目标：项目外销部分写字楼、公寓价格高于同片区均价、做到产品利润最大化，且开盘后争取最大去化速度；项目运作：采用何种销售模式，获得销售利润相对最大化的同时获取物业经营权，实现永续经营并增值收益。项目思考：项目处于西市高新开发区，当地客户对写字楼/公寓产品的偏好和消费特征如何，哪些人会购买本项目？问题界定核心问题1、如何打破该片区传统写字楼、普通公寓的产品销售，创造产品特色差异化价值（售价突破同区域市场均价）？问题分解2、如何树立开发商企业品牌，实现其项目价值？1如何定位目标客户，实现需求对位？2如何协调各物业统一发力，即1+1+1≥3？3如何发挥自身优势，从同类市场竞争中寻找机会点？4以何种特色专业形象姿态，打动这区域？报告逻辑思维导图城市研究项目属性界定核心问题分析市场研究项目定位及物业发展建议项目目标理解客户分析一、问题界定二、问题分析三、问题解决城市分析昆明市发展现状——大环境下，昆明迎来新的发展机遇?昆明是在中国与东南亚跨边境约240万平方公里区域上，唯一的、也是最具有中心都会特征的城市地区。?昆明连接东南亚、南亚国际大通道的建设和中国——东盟自由贸易区的开辟，昆明与周边国家和地区贸易交流日益增加，将逐渐改变昆明处于国内交通的末端、经济辐射末端的状况。城市分析昆明市发展现状昆明市功能定位：——昆明城市需要更大的发展?城市功能定位：按照昆明社会经济发展目标和《昆明城市总体规划》，城市定位为：“历史文化名城”、“春城”、“中国面向东南亚、南亚区域性国际性商贸旅游城市，中国最适于居住与创业的现代化开放城市和山水园林生态城市”。城市分析昆明市发展现状昆明市循环经济发展2008－2020总体规划资能金源保障措施：政策需求资金需求机构需求创新需求资源能源GDP生工业态保生态影育响环环农业NPOO境末境端第三产业治理静脉产业可恢其它复可修复无害化支撑体系：信息平台物流系统交易平台基础设施项目定位传统写字楼市场昆明市写字楼供应量2013—2015年昆明市写字楼供应分布据统计，2014年昆明主城及贡新区的项目，在建或规划建设含有写字楼的项目共95个，加之2013年市场供应量1858万平方米，到2015年，三年内写字楼体量达2600万平米左右。依据昆明人口约700万，那么相当于每人单位：万平米均分到3.7平米的写字楼面积数据来源：云南房网、中国房地产报项目定位传统写字楼市场昆明市在售写字楼主打卖点分析配高套度?越?品牌建物越管高?高?多功度能即会地议标室?会所?五星6E——Essentialbusiness级location（重要的商5O——oxygen（氧气）、officepark（花园办务区）、Elegantbuilding酒（有品位的建筑）、公）、open（开放而自由）、own（独立私家电Excellentfancility店andservice（超一流的硬梯/空调）、opportunity（发展前景）件设施与服务）、?Excat商placeforbusiness（纯商务）、Exception业ofsale（非卖）?税收优惠政策?融资项目定位项目定位思考市场分析云南注册企业现状分析云南注册企业规模情况据统计，从2001至今，云南中小型企业一直占全省企业比例的约98%—99%，工业产值占40%—45%左右，目前云南省注册的中小型企业数量已超过1421.3万户，亦占全省企业比例的约99%。其中进入世界500强的0家，进入中国500强的有8家。云南中小型企业主要以批发零售业、服务业等传数据来源：云南省工业和信息化委员会、云南统的劳动密集型产业为主，加之资金实力有限，省工商业联合会、CNKI（中国知网）决定了其对于写字楼的需求有限。市场分析传统写字楼市场（体量）体量121086420小结：写字楼项目开发体量一般在1.3万——4.5万㎡，其抗风险能力较好，较大的开发体量是居于绝对的区位优势、政府导向、占据或开发强大的商业、商务等各方面的配套。市场分析传统写字楼市场均价纵向——片区之间12比较，价格呈现出10以区域为波动规律8，泛亚科技新区均价在9000—100006左右，高新区均价4在7500到9900左右，人民西路、西2坝路片区