高陵罗马假日项目容积率调整可行性研判建议市场企划部2014年9月16日Part报告目的1Part1报告目的高陵罗马假日希望通过本报告项目前期工作回顾解决主要问题n项目本体现状回顾n原则界定n项目团购需求回顾n提出项目1.5容积率n项目3.2容积率方产品定位建议案定位回顾n进行1.5与3.2容积n项目1.5容积率调率比对研判整背景回顾目的：对项目容积率调整可行性进行研判，通过方案比对选择开发周期短、风险小、去化能力强、溢价空间大的方案,为公司决策提供依据。Part项目回顾2n项目本体现状回顾n项目团购需求回顾n项目3.2容积率方案定位回顾n项目1.5容积率调整背景回顾Part2项目回顾n项目本体回顾罗马假日项目位于高陵县东南部，昭慧路以南，高陵气象局以西，东临昭慧广场及G210国道，北接泾渭上城，地理位置优越，交通便利。学校、公园、新县城中心紧邻项目，生活配套齐全。基础数据毛地面积23.69亩（含2.431亩代征道路）净地面积21.261亩（14174.55m?）容积率1R≤1.5用地性质住宅用地地上建筑面积21260m?土地价格51万元/亩宗地现状土地三通一平，临昭慧路建有约500平米售楼部Part2项目回顾项目东1公里为高陵第一中学宗地北侧已建好的售楼中心，总建面约500平米。中学南侧为高陵城市运动公园，占地75.88亩，是目前高陵县面积最大、设施最全的开放性城市公园。Part2项目回顾Part2项目回顾n项目团购需求回顾?条件：3.2容积率?高陵供电局团购需求：138平方米（建筑面积）/户，共105户，合计面积14490平方米?团购定价沟通：均价2830元/平方米（暂无书面确认）?3.2容积率下，实现可售面积约4.55万平方米。?团购销售14490平方米（占比32%）?市场销售31010平方米（占比68%）Part2项目回顾n项目3.2容积率方案定位回顾原高陵项目销售部依据2013年初高陵县市场竞品项目物业热销类型及空缺、热销面积区间定位如下：?物业定位：18层板式小高层、1梯2户?户型定位：100平方米2室2厅1卫；125平方米3室2厅2卫?设计要点：敞开式阳台、落地玻璃、飘窗、地辐热采暖、全明设计?面积赠送：建议每户提供10平方米赠送面积?停车设置：地面设置停车位；地下一层，停车按1:0.5设置?可售面积：4.55万平方米；市场3.1万方（含4000方商业），团购1.45万方Part2项目回顾n项目1.5容积率调整背景回顾为解决陕西地方电力集团高陵供电分公司众多职工的住房问题，加速项目推进，加快城市建设；我公司开展大量前期公关工作，争取将地块的规划容积率调整为R≤3.5；但因本项目地块东侧为是高陵县气象局观测站，根据《国家气象设施和气象探测环境保护条例》第十四条，在观测场周边800米探测环境保护范围内修建高度超过距观测场距离1/8的建筑物、构筑物的规定。项目地块距高陵县气象局观测场只有一墙之隔，按气象保护条例规定和国家规划设计规范要求，本项目容积率调整实施难度较大，因项目用地东侧此本报告暂按用地指标1.5容积率进行产品定位调整及测算比对。Part待解决问题3n原则界定n项目1.5容积率产品定位建议n进行1.5与3.2容积率比对研判Part3待解决问题n原则界定项目原设定容积率为3.2，在满足高陵供电局团购(总共105套138m?住宅，团购面积共计14490m?)的同时，仍有3.1万m?的市场销售面积；若维持规划要求1.5容积率不作调整，项目仅能满足团购需求，产品定位、交房及建造标准遵循团购方需求即可。因此建议本项目定位及测算原则明确如下：1、以遵循高陵竞品市场为研判基础；2、以市场销售作为定价及测算依据；3、快开、快销、快平衡的作为本项目的定位方向。Part3待解决问题n项目1.5容积率产品定位建议——区域竞品Part3待解决问题n项目1.5容积率产品定位建议——区域竞品高陵县根据区域发展和房地产市场现状，可以分为三大板块，且各板块特征明显，本项目属于县城板块，主要竞品项目有维也纳森林、鹿苑5号公馆、天下荣郡和奥韵华庭。奥韵华庭鹿苑5号公馆维也纳森林天下荣郡直接竞品-维也纳森林开发商鼎和地产项目位置高陵县一中昭慧广场旁总占地520亩；容积率1.3；总建面34万m?，绿化率33%规模项目共分4期开发产品形式12层LOFT高层、4层LOFT洋房、联排别墅沿街两层底商，平层及一拖二，面积约40—120㎡，售价9000—商业10000元/㎡，层高4.88米，70年产权。直接竞品-维也纳森林一期规划2栋12层LOFT（售罄）；二期规划5产品栋4层LOFT电梯洋房和3栋联排别墅；总计约3000户二期：LOFT电梯洋房产品层高4.8米【2T10户，使用面积约65-135m?（建筑面积折半）】，共户型计40户；二期：六联排【3F，140m?三室、160m?四室，赠送车位】，共计70户；12层LOFT高层均价3150元/m?、4层LOFT洋价格房均价3500元/m?；联排均价9500元/m?2011年项目开盘，1期已基本售罄，预计年底交房；2014年4月底2期开盘，主要产品为4层销售状LOFT，均价3500元/m?况一期2014年底交房，剩余房源2套【75㎡一口价19万，82㎡一口价21万】；二期LOFT产品剩余房源10套，均价3500元/㎡，2015年10月交房。直接竞品-维也纳森林LOFT产品西安客户占70%（城北首置、投资等），工业园区客户（包括陕汽客户、中钢）不到15%，其它为周边村民。别墅多为陕北客户购买。目前在售140-160m?联排别墅产品（送私家车位）目前在售65-135m?LOFT电梯洋房产品2T10户（地面停车）直接竞品-鹿苑5号公馆开发商西安怡阳房地产高陵县鹿苑大道项目位置（高陵县财政局附近）12总占地100亩，容积率3.511规模总建面20万m?，绿化率41%项目共分2期开发617栋楼，高层8栋（26F）1产品形式小高层9栋（13F、15F）5总计约1530户2沿街两层底商，平层及一拖二，面积约100—300㎡，售价3商业17000元/㎡，层高4.2米，70年产权。高层（11#、12#）南向两居96m?，三居132m?，均价3700元/m?；户型小高层南向两居87m?，三居118m?，均价3750元/m?；（5#、6#为楼王，15层纯板，三居143-150m?，均价3900-4000元/m?）2011年10月20日开盘，1-3#楼月底交房，5#、6#楼基本售罄；11#、12#楼热销中，预计明年年底交房销售状况一期已售罄，目前在售二期11#、12#楼，26F，面积96—130㎡，均价3700元/㎡两居购房者以高陵周边当地年轻人首置为主客户三居购房者以生意人、政府官员为主，纯板小高层接受度高直接竞品-鹿苑5号公馆1#、2#、3#小高层南向两居87m?，三居118m?，均价3750元/m?（售罄）5#、6#为楼王（4个单元售罄），15层纯板，三居143-150m?直接竞品-天下荣郡开发商西安龙发实业高陵鹿苑大道与上林一路交汇处东项目位置南角总占地500亩，容积率2.9规模总建面96万m?，绿化率35%项目共分4期开发6+1层洋房，18层小高层，产品形式26层、33层高层总户数5277户仿古商业街，商业体量较大，独立商铺，平层、一拖二和一拖三，面积约50—商业1000㎡，售价9000—20000元/㎡，一层层高4.5，二层层高3.8米，40年产权。户型50m?一居、72-95m?两居、125-142m?三居11年4月开始销售，年均去化15万平米左右，占整个高陵县城的50%左右，销售状况2013年销售11万平米；一期、二期已交房，三期2014年底交房，在售四期6栋18层2T3小高层，面积94—160㎡，均价3800元/㎡（仅剩余100套）。洋房客户：高陵当地客户为主，达90%以上客户小高层、高层客户：西安客户、陕北客户占一定比重直接竞品-奥韵华庭开发商西安中惠置业昭慧路东段项目位置高陵第一中学向西50米路南总占地40余亩，容积率3.6521规模总建面10万m?；绿化率39%项目共分三期开发4栋26层高层产品形式12栋联排别墅沿街三层底商，均为内部办公商业使用，不销售。1#楼，2T4户，三居126m?，两居96m?共三个单元，总高26层,现基本售户型罄并已交房，销售均价3200元/m?；2#楼规划136、168m?三房、213m?四房。1#楼售罄；2#楼蓄客中，预计2014年11月开盘，销售状况目前蓄客仅6组,价格预计3500元/m?；客户市场部分由于受到与气象局关于房屋限高纠纷的影响，销售情况不甚理想直接竞品-奥韵华庭目前2#楼产品调整为136-213m?再改型产品，较1#楼产品面积有较大提升；预售价格3500元/m?。Part3待解决问题n项目1.5容积率产品定位建议——市场小结物业类型篇：u现在高陵市场上没有真正意义上的洋房产品，LOFT形式的类洋房产品（维也纳森林1T10户）售价甚至低于同区域的高层产品，几乎无溢价空间；11年热销市场的洋房产品（天下荣郡）仅起到2800元/平米低价入市炒热项目的作用，为后期开发的高层、小高层产品的溢价做了铺垫；u高层、小高层产品属于现在市场上的主导，纯板式两房产品尤为热销，较点板产品而言，客户接受200-300元/m?的销售溢价；u奥韵华庭和我司罗马假日项目分居气象局东西两侧，奥韵华庭由于受到与气象局关于房屋限高纠纷而影响销售，为避免后期发生类似情况，前期尽量不要规划高层产品；市场上现房、准现房供应较大。客户来源篇：u高陵县县城地缘性客户已基本被泾渭上城、天下荣郡等大盘项目前期低价产品“消化一空”；目前