金香领地，定义新城生活。NEW为City改变一座城市而LifeDesigner来。TOChangeACity《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】改变新城认知印象Tochange1新城区，政府规划纸上谈兵；生活配套跟不上……？房价明显高于老城和其他片区，传统与时尚碰撞，新旧交替……新城区除了房价高，片区形象落后，还剩下些什么呢？……客户访谈中，提到几个关键词：清源路，芙蓉名城，公园峰景，不是在老城区么？《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】改写新城销量奇迹Tochange2汉嘉国际社区、东骏湖景湾、北欧印象……月均去化40套，已为片区畅销项目新城销量天花板瓶颈制约……新都普通住宅单盘/单月销冠项目——老城区·海伦国际，单月去化100余套……高性价比领跑市场；新城片区销量天花板急需突破，单月销售500套的目标，板块影响力与热度亟待提升？《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】改立新城品质标杆Tochange3陈旧、老小区……各种五金店、杂货铺……充斥着脚下的土地。锦绣香城、芙蓉名城辜负了城市人的期望人们向往品质、时尚怎奈新城的变奏，尚未交响。新城需要改变，需要品质，需要形象。《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】金香领地营销策略报告——谨呈强讯新和房地产集团公司PAGE|5了解客户Part1项目特质分析项目初判区域市场扫描营销突破点找准客户Part2精准项目定位项目价值体系构建项目整体定位明确本案目标客群研判客户策略满足客户Part3营销策略制胜营销策略总纲（节点及目标前提）报告框架推售及价格策略推广策略BAOGAOKUANGJIA现场展示及体验升级PAGE|6Part1项目特质分析项目初判区域市场扫描报告框架营销突破点BAOGAOKUANGJIAPAGE|7项目初判——地块地形n地块现状：1）外部受老小区包围，多为规划道路，对外昭示性较弱；2）外围市政建设较差，地块旁边有高压线路通过，外围形像较差；n规划点评：从地块的实际情况出发，在做满容积率的前提下，产品摆放合理。且围合式的中庭景观设计为项目带来竞争优势。项目用地被规划道路切割为不规则的三块用地，大小不一；其中南侧用地最大，约45.72亩，北侧用地约11.56亩，西侧用地约6.11亩。PAGE|8项目初判——产品设计本项目住宅产品简表类别11、12号1-7号楼面积区间55-5762-6768-707476-8086-9099-101111、1171232室2厅1卫产权户型1室2厅1卫2室2厅1卫2室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅2卫3室2厅1卫赠送面积//108-108-1110-1310-15不详12套数39200172203493151022942占比3%15.8%13.6%1.6%28%24.8%8%2.3%3%户型结构：一房至四房；面积区间：55-123㎡关键词：刚需\紧奏型主力产品面积区间：60-90㎡(85.7%)，其中76-90㎡(52.8%);套二、套三为主附加价值：90%以上的户型均有赠送面积；PAGE|9项目属性界定新都老城与新城交界处，核心商圈，小规模，商住项目p区域属性：新都新城核心商圈新都新城区，10分钟直达老城区中心和交通枢纽中心；完善但落后的配套目前周边基本生活配套齐全，但品质落后，亟待改善；p项目属性：小规模、商住复合占地63亩，总体量18万方，含2万平米商业；物业构成高层、小高层住宅；商业街区、底商、独栋商业；地块不规整、不完整分割老小区包围，北面地块被规划道路分割，地块不完整PAGE|10目标分析1本案首期销售均价5150元/㎡；22014年秋交会为本案一期一批次开盘节点；高速3首期推盘一期推出70%，二期推出30%；4首期房源开盘期销售50%，预计500套房源；高量实现现金流，项目发展保障目标理解1.2.全面推出项目产品，缩短开发周期Tounderstand快速回笼资金，保证项目顺利开发3.高价PAGE|11【难点界定】项目营销难点认知u6个月，销售金额2.6个亿，住宅成交率需达到50%。项目营销难点u套均约95㎡的产品，需实现月均成交83套，突破片区销量天花板。u周边竞品激烈，本项目昭示性较弱，周均需实现到访210组。面临的核心问题高速高量高价Q1Q2如何精准定位，营销立势新城，快速实营销推广如何配合推售，拔升项目形象现销售目标，突破片区销量天花板？与价值，实现高价目标？PAGE|12项目关键词1新城核心2品质标杆3产品符合主流市场项目启示：新城标杆，引领客户，市场升级PAGE|13我们从市场出发……宏观市场-政策市场扫描1：国家政策软着陆，空档期快速发展?关于公积金申请限制的一系列政策；?国家发展改革委:房企不得捂盘惜售；?四川使用寿命内建筑不得随意拆除；?国土部：下半年重点严查囤地行为；?国五条细则公布；?四川新建高层和改建保障房容积率不超5；抑制需求促进供给房地产政策政策方向：供大于求，平抑房价PAGE|14我们从市场出发……市场扫描2：成都房地产发展历程，从中心城区到周边市县，城市向北向南发展n成都北门门户、同时是城北以综合居住为主要功能的配n城市以由内环域逐渐向外环域发展，房地产发展走势也套型城区。顺势而为。n位于广元-绵阳-成都-乐山、成都-遂宁-南充-广n集中分布在三环环域，外环环域明显起势；安、成都-内江形成的“K”字形发展轴线交汇处，具有极强的区位优势。城市发展三环外延向外、北部新城门户领地PAGE|15我们从市场出发……市场扫描3：各版块发展格局不一，新老城区交汇渐进，随着不断发展，板块格局不断演进地铁3号线老城区——生活便利地铁1号线客群主要在以原居住人群为主，生活便利，但规划因历史原因较差，房价是区老城板块（配本案域最便宜；套）新城板块（中新城区——规划价值斑竹园板块（产心）业）新城区因规划合理，环境较好，未来发展空间较大，目前房价较高；毗河板块（生态）其它版块——边际客群其它版块因不同的特殊价值点，发展方大丰板块向均有所不同。共性是项目本身规划较（交通）好，但市政配套目前还未呈现，客群边缘化；PAGE|16我们从市场出发……市场扫描4：新都传统老城区与新城区量价差异明显，新城区价高量低，老城区量高价稳?博海城?我的大学平均：4760元/㎡；50套/平均：5500元/㎡；15套/月月海伦国际?东骏湖景湾?海伦国际平均：6500元/㎡；35套/月平均：5100元/㎡；50套/月??桂湖名城北欧印象PAGE|17平均：4231元/㎡；45套/月平均：5500元/㎡；31套/月我们从市场出发……老城区代表项目项目桂湖名城海伦国际博海城锦绣香城物业形态高层多层、超高层多层、高层高层占地103.8亩138亩108亩29亩建筑面积14万平40万平25万方13万方月均去化45普通住宅50，别墅3高层505普通住宅5100元/成交均价4200元/㎡㎡，别墅5200元/5100元/㎡4800元/㎡㎡配套周边集合了小学、中学及各大医院、商场等配套，属城区成熟板块n新都老城区物业形态多高层为主，物业形态相对单一；n项目区域属成熟区，配套较齐全，但成交价格较低。PAGE|18我们从市场出发……新城区代表项目项目汉嘉国际社区东骏湖景湾川音嘉苑北欧印象别墅、多层、小高层、物业形态多层、小高层、高层小高层、高层高层高层占地340亩500亩186亩45亩建筑面积80万平16.7万平27万平23.5万平多层2、中高层45、月均去化多层3、中高层35高层3高层32别墅3高层5800元/㎡，别高层6500元/㎡，多成交均价5600元/㎡5800元/㎡墅7500元/㎡层9500元/㎡配套周边集合了小学、中学及各大医院、商场等配套，目前已趋于成熟n新都新城区物业形态多以小高层及高层为主，部分项目有低密度产品供应，物业形态基本全涵盖；n区域发展趋于成熟，部分项目规模较大，品质较好，但目前价格水平仍然不高。PAGE|19我们从市场出发……市场扫描5：客群区域感极强，版块客群特征明显，项目竞争圈层亟待突破，主流市场仍以刚需为主新城区优势被弱化，竞争圈层亟待突破，老城区域成为市场主场﹥新城区内，价值洼地，争相逐价，整体均价/总价水平高，对客户经济实力要求高，去化速度趋缓；﹥老城区内，由于生活配套齐全，本地客户长期生活圈所，高性价比分流传统中心；﹥客户心理：离开与留下，是两难的选择。老城区生活圈所舒适幸福，但居住环境差。新城区居住品质环境较好，但生活配套弱。·结合本案产品情况，以上仅提供住宅市场数据参考PAGE|20我们从市场出发……市场扫描6：套二绝对主导、套三补充，70-90为主、90-110为辅，功能舒居主导市场n畅销项目成交户型配比洋房：4%1500套四双：3%套三双：21%n各项目套型均集中成交于套二户型，整体1000套三单：23%占比近半，其中舒适型套二占比约50038%；套二：48%0（舒适套二38%）n套三单卫与双卫产品各占比约20%；海伦国际龙腾府博海城桂湖名城Clock城邦宜峰套一套二套三单卫套三双卫套四双卫洋房套一：1%200平米以上：1%n畅销项目成交面积段配比150-170平米：4%1800130-150平