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2015年03月26日城市综合体研究学习课件
2015年03月26日城市综合体研究学习课件
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城市综合体研究学习课件营销中心2015.03.2611.1.1综合体(complex)的基本概念什么叫城市综合体(complex)??就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物,当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候,在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多21.1.2综合体(complex)的常见表现形式HOPSCA综合体最常见的建筑表现形式和业态组合方式。H酒店HotelO写字楼OfficeP公园ParkS购物中心ShoppingmallC会议中心/会展中心ConventionA公寓Apartment31.1.3综合体(complex)的发展模式:综合体一般以下五种发展模式:模式一:酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例:香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二:以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel模式三:以酒店为核心功能的发展模式shopping案例:广州中信广complex=hotel(场、深圳主信)兴+apartment(广场次)+office案例:上海商城模式四:以商业为核心功能的发展模式complex=shopping(主)+hotel案例:深圳华润中心、日本福冈博多运河城模式五:以会展为核心功能的发展模式Conventioncomplex=Convention(主)+hotel(次)+shopping+office案例:温哥华加拿大广场41.1.4综合体(complex)的发展史世界首座城市综合体——法国巴黎拉德芳斯(LaDefense)拉德芳斯区位于巴黎市的西北部,巴黎城市主轴线的西端,于上世纪五十年代开始建设开发。它给这座古城带来了浓烈的现代气息,是现代巴黎的象征。拉德芳斯的名称来自该地的一座雕像“LaDéfensedeParis”(直译为“保卫巴黎”)。拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地,在1870至1871年的普法战争中,法军败北,巴黎沦陷,一小股法军退守这里的无名高地并顽强抵抗到弹尽粮绝,全部以身殉国。后人在高地上竖起一组雕像,题名“拉德芳斯”,意为“防卫”,以纪念在普法战争中为保卫巴黎而阵亡的将士。在新区的开发和兴建过程中,不但这组雕像被完整地保留了下来,而且整个新区也以此为名。1982至1983年间,巴黎市组织有关这一地区开发设计方案的国际招标,最后选中了丹麦建筑师奥托·冯·施普雷克尔森的设计方案。1985年7月,拉德芳斯新区的建设工程正式上马。拉德芳斯区的总体设计体现了现代和未来城区的多功能设计思想,总体设计别具匠心,是法国回应美国曼哈顿摩天大楼的建设。51.1.5综合体(complex)的发展史古代雏形:建筑综合体将城市功能进行组合的特点出发,结合国外建筑发展史,这种综合性的建筑出现可以上溯到古希腊的广场建筑和古罗马的公共浴场。古希腊阿索斯广场(ASSOS)建有神庙,以及可以进行商业活动的长廊,人们从各地聚集到广场,进行商业活动的同时还可举行讨论、议事、朗诵、演说活动等。古罗马的公共浴场将运动场、图书馆、音乐厅、演讲厅、商场等城市功能组合在一起,比较著现名的有代发展:卡拉城市卡拉浴综合体通常出场和戴克利提现在一乌姆个浴城市的场。CBD区。CBD是一个城市的心脏,它高度聚积了金融、专业服务机构、商业、服务业以及交通线路;它的土地利用最密集,土地价格最高;它的最明显的特点是高楼林立,日间呈现出高密度的人口与交通。国务院发展研究中心对2003年以来建成或在建的100个新建筑综合体的研究数据得知,从建筑综合体的大中华.IFC复合功能或业态来看,65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能,这充分表明了大多数建筑综合体的功能组合特点。代表作品:?香港太古广场?深圳华润万象城?北京华贸中心?北京三里屯village?上海新天地61.1.5综合体(complex)的发展史——世界著名城市中心CBD、RBD、TBD、CAZ区,世界著名综合体的起源地东京银座上海五角场美国第五大道法国拉德芳斯武汉中央文化区香港中环伦敦金融城71.1.6综合体(complex)业态的内在联系香港很少把购物中心建成纯商业物业,社区型购物中心和区域型购物中心都是如此,尤其是位于城市中心的区域型购物中心。香港的很多购物中心都是集写字楼、酒店、购物中心、公寓于一体,典型的有太古广场。太古广场总建筑面积21万平方米,有4座塔楼,功能包括购物中心、五星极酒店、高级写字楼。单纯从购物中心的角度来说,酒店及写字楼的住客、租客都将是购物中心稳定、具有较高消费能力的潜在消费群。购物中心合四为一,酒店写字楼实现商业资源互通互用公寓(住宅)81.1.6综合体(complex)业态的内在联系——万达广场的内在联系模型【功能模型】【功能价值体系】居住丰富商务配套写字楼酒店式公寓商务缔造长期居住客群酒店丰居不配商富套商配住同套务务住配居配居吸带套富丰套住引来业商的的商商群双相务业客业商重互聚需商务定催配弥集求稳生供短置补提租住商居客商业丰富酒店配套商业酒店酒店带来丰沛商旅消费者91.1.6综合体(complex)业态的内在联系明白了物业组合原理,你就不疑惑,为什么档次最高的购物中心,会开在甲级写字楼及银行最集中的地方。?香港最高档的购物中心基本都位于甲级写字楼及银行最集中的地方。因为在此区域集中了全满港最高收入的人群。?其中最个代表性的有:置地广场、太古广场和IFC、深圳华润万象城、KKMALL101.1.6综合体(complex)业态的内在联系?置地广场位于云集了100多家国际银行和甲级写字楼的中环区内,是香港著名的高档购物中心,是香港全球一线品牌的集散地,基本为全港独一无二的国际一线品牌,如顶级高档服饰等。111.1.6综合体(complex)业态的内在联系?太古广场位于香港金钟金道88号,定位为高档区域型购物中心,周边有众多五星级酒店、甲级写字楼、银行。121.1.6综合体(complex)业态的内在联系?IFCMALL位于香港城市中心,与香港最高的新地标国际金融中心相连,是香港国际金融中心组成部分之一,与国际银行、甲级写字楼、五星级酒店融为一体。作为领导潮流的购物中心,这里搜罗国际顶尖品牌,云集国际品牌名店达100余家。131.1.6综合体(complex)业态的内在联系购物中心选址的二八原则,即确定20分钟商圈之内的客源要做80%的生意?香港购物中心在开发建设之前,一般都有十分精确的商圈核算,作为城市中心的购物中心,香港购物中心都信奉的一个基本商圈原则就是:20分钟商圈之内的客源要做80%的生意,这一原则被称为香港购物中心二八原则。?香港购物中心并不相信太远的边缘商圈能带来巨大的人流,所以在客源半径上,扩大了20分钟核心商圈的作用,而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘的期望值降低。14Q1:互动环节有谁知道华润万象城和KKMALL为什么选址在蔡屋围?151.1.7综合体(complex)的交通规划要素地铁到哪里,综合体、购物中心开发就跟到哪里,火车一响,黄金万两?香港购物中心的开发,紧随地铁建设的脚步,地铁到哪里,购物中心开发就跟到哪里,在香港购物中心的开发战略中,“位置、交通”往往是最先要考虑的,也是最重要的因素,其重要性关系到购物中心建设的成败。?在1979年以前,香港事实上只有一家购物中心:海港城。随着1979地铁正式开通,香港购物中心的开发进入了崭新的时代,基本上地铁通到哪里,购物中心开发就跟到哪里。?香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点,香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心,占到总数的70%左右。161.1.7综合体(complex)的交通规划要素购物中心作为交通枢纽,而非上落站?香港购物中心这一选址策略的精明之处就在于——最大程度上利用人流,并将人流迅速转换为购买力。众所周知,地铁只是一种交通工具而已,如果购物中心只将地铁视为一种交通工具,而地铁在地底下快速通过,则地铁对于购物中心的意义并不太大。?香港购物中心的精明之处在于利用地铁使购物中心成为地面的人流和地铁人流交汇的场所,购物中心就成为地铁与地面交通工具的换乘站。地铁站购物中心巴士站17Q2:互动环节谁可以数得出八个以上与地铁相关的大型购物中心?181.1.7综合体(complex)的交通规划要素综合体购物中心与旅游景点的结合?旅游经济在香港占有相当重要的地位。2004年,香港旅游人数达2181万人,香港成为世界旅游之都,为促进经营,增加营业额,香港购物中心十分重视旅游经济。时代广场购物中心位于铜锣湾,是该区域最大的购物中心。时代广场在利用旅游经济拉动方面十分有经验,时代广场曾被列为香港十大旅游景点之一,已成为外地游客观光、购物必去地之一,其中内地游客更是成为了商场客流的主要来源之一。?时代广场主要入口处有3000平方米的室外露天广场及大型电子屏幕,在此连续十年举行了除夕夜“苹果倒数”迎新活动,成为香港迎新狂欢的代表性场景,时代广场的众多设施具有旅游观光特色,如内部设有全亚州首座环形电梯,让人倍感新奇。?深圳的世界之窗、欢乐谷,新年倒计时活动等,也是旅游的热点旅游景点。191.1.7综合体(complex)的交通规划要素购物中心的楼层
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纤纤雨梦
贡献于2015/9/11
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就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。
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