龙兴公馆前期营销策略提案长春创智地产顾问机构2015年3月目录目录1市场分析2项目分析3价值提升4营销策略第一部分市场分析【1】板块划分【2】重点项目分析【3】市场总结【4】本地客户分析市场分析——历年房地产市场走势白城市近几年商品房供过于求较为严重，到2014年成交量有所减少和价格逐步缓慢上升。但从整体看，成交基数较小，未来将出现较多大盘，去化时间较长，未来市场竞争压力大。n白城市商品房供应成交在2011年和2012年供求量比较平稳，到2013-2014年供大于求，n市场整体处于供过于求的状态，且近几年政府不断招商引资，出现较多百万平大盘，未来市场的竞争压力较大。n白城市商品住宅成交量基本呈现下降趋势，2014商品住宅成交面积31.7万平方米，同比下降13.3%。n白城市商品住宅成交均价呈逐年稳步平稳，2013年商品住宅成交均价为3653元/平方米，同比上升9.8%。n目前白城市场的成交基数较小，而百万大盘较多，在未来的去化压力将急速增加市场分析——板块划分各版块以中心板块配套最全，经济开发板块环境最优。市场分析——项目分部l目前白城市项立邦·鸿基名苑金碧乐府波尔多小镇目主要集中在鹤城一号经济开发区，现代一品聚集在中心板锦东·塞哥维亚块、大象区板城祥~城尚块，尤其开发成区板块多为高品质楼盘。鹤城国际l经济开发区作为白城市的工本厂聚集区，区案四季花城域内存在较多金北盛世豪庭的楼盘，主要明珠花园以高品质楼盘橡树湾为主，聚集在开发区板块内中央城碧桂园市场分析——重点项目分析白城市在售代表性楼盘，50万平以上的大规模楼盘较多，未来供应量近400万㎡，竞争激烈，项目多以小高层、高层为主，主力面积区间在80-100㎡之间，均价在3300-4000之间不等。建筑规模板块项目名称产品类型主力面积（㎡）项目均价（万㎡）城祥·城尚成15.2高层90-1374200中心板块鹤城国际11。6高层47-984000现代一品80别墅、多层、小高层110-1303700大象区板块鹤城一号50小高、多层77-1134100波尔多小镇15多层、小高层87-1153300明珠花园120多层、小高层、高层81-2703300四季花城120多层、小高层51-1193600橡树湾8.5多层、小高层83-1403700中央城120别墅、多层、小高层、高层83-115未定金北·盛世豪城6高层32-1553400经济开发区碧桂园80?别墅、多层?小高层、高层87-3453700板块竞品市场格局直接竞争第一梯队以产品类别：公寓型小户型为主，以及地理位置较近代表项目：金北·盛世豪庭鹤城国际第二梯队分流竞争：以产品类别：住宅型小户型为主，以及地理位置较近代表项目：四季华城城市阳光鹤城国际一站式时尚消费综合体类别内容吉林省白城市洮北区新华路南与长位置庆街西路交汇处开发商白城市恒丰房地产开发有限公司占地面积1.6万㎡建筑面积11.6万㎡建筑形态商场、高层总栋数/户数总户数504户鹤城国际广场由白城恒丰房地产开发有限公司开发。项目坐落于面积区间46-132㎡一室/两室白城市长庆南街和新华西大路交会。项目距白城一中、市实验中学300米，距海明路商圈400米，距白城火车站1500米，出行开盘时间2013年06月28日，便利、配套齐全，与多所名校为邻。开发周期2014年10月30日交房项目定位“一站式时尚消费综合体”，经营范围将涵盖零售、餐饮、休闲、娱乐等多个行业及业态，同时还具有办公、居住功能。价格水平4000项目总建筑面积11.3万平方米，建筑形式为地下停车场、底商及精品住宅、商务公寓。其中地下1、2层为停车场；地上1至绿化率无4层（局部5层）为大润发超市及拟规划招商的餐饮美食、休闲健身、美容美体、娱乐（KTV、影院、游乐场）业态；4层屋面将打造成具有运动、健身、休闲功能的大型绿色生态空中花园；4层以上为4栋21层的精品住宅及商务公寓。?鹤城国际项目配套较齐全、位置优越。项目销售情况：n项目目前接近尾盘销售，2013年开在售盘至今去化效果较好，目前仅剩余1楼栋栋高层在售，两栋尾盘销售中，均价4000元/平，由于价格偏高，去化效果受到阻碍；n项目客户多为公务员、政府职员、个体等层次较高客n项目最大卖点为学区、配套、口碑。鹤城国际目前在售户型面积偏大，浪费面积严重，大三房产品线缺失。n优势：小户型设计开间与进深设计合理，布局有序，功能化分区合理，空间实现最大化。n劣势：三室与两室户型进深较大，部分由浪费面积，并且三房和四房户型书房开间小，舒适度较差。金北·盛世豪庭百万方规模，目前辽源市最大项目，定位高端社区，价格引领辽源市市场，但项目面山背水，且楼间距小。类别内容位置白城市胜利西路与幸福南大街交汇处开发商江苏金北投资集团占地面积1.06万㎡建筑面积6万㎡容积率6.0建筑形态高层金北-盛世豪庭是2012年白城市政府重点招商引资销售情况去年9月份开盘，目前去化约40%项目，由江苏金北投资集团斥资2.5亿，倾力打造白城市唯一的高层豪宅建筑。项目总占地1.06万㎡，主力户型32-155㎡总建筑面积6万多平，由一组双子座高层组成。建筑的外立面采用当前国际流行的ArtDeco风格。将几开发周期2013年9月开盘；14年10月交房何线条的流畅美和金字塔元素的厚重感完美结合。配套方面：欧亚卖场、中国建设银行、工商银行、邮绿化率30%政储蓄及中国农业银行，让您的生活与工作便捷无比。价格水平3400/㎡在医疗教育方面：321医院、博爱医院让就医不再紧急；文化小学、白城市第十中学、白城市第一中学、白城市师范学院等名校，更是让家长免于为孩子教育辛苦奔波。金北·盛世豪庭项目主要打造高端，但由于楼栋较少，未达到品质社区，造成滞销项目销售情况：n目前项目整体去化30%，主要卖点为项目品质及其资源，均价达到3400/平；n由于项目户型偏大，小区没有成规模并且位置相对较偏，，去化一般；n后期通过整改，大户型改造成小户型，户型功能分区不合理。金北·盛世豪庭户型设计一般，面积偏大，且一室为大户型后期改造，户型功能分区不合理。n户型面积区间在42-155㎡n优势：尺度大，功能完备，动静分离。n劣势：户型不方正，部分户型不能做到南北通透，户型设计不精细，功能分区不合理。四季华城生活配套完善，居住氛围浓厚，学区范围内，价格较低，客户接受度较高。类别内容位置白城市光明南街与纯阳路交汇处开发商钻石地产、吉林省天元集团占地面积80万㎡建筑面积120万㎡建筑形态小高层、高层、多层钻石·四季华城，白城百万平国际人文生态城，坐落于区间：46-235㎡；热销：87㎡；主力：80-主力户型白城市核心地段光明南街与纯阳路交汇处。?100㎡据守城西行政中心，毗邻3万平休闲广场、4万平欧销售率现有销售率70%、基本月销售40-80套亚购物中心，周边第一中学、第十中学、师范学院等知名教育学府林立，医疗、购物等比肩国际的生活配开发周期开盘日期2012.09.20套一应俱全；?项目分为四大组团，囊括欧洲四大建筑风格，卓越建价格水平3700筑品质让欧洲皇室建筑的雍容风骨在宜居多层、电梯花园洋房中得到淋漓尽致的诠释；中央水系景观，完绿化率30%美融合欧洲园林建筑的精髓与东方园林建筑的意境，升华居住品位。项目自建30000平购物风情商业街，满足业主各项购物所需，并与项目旁万平欧亚购物中心遥相呼应，寸土寸金，为白城市打造最繁华的商业核心地。四季华城户型设计中规中矩，无明显特点n优势：户型中规中矩，南北通透，采光较好n劣势：部分户型浪费面积，书房开间较小，舒适度一般城市阳光n产品规划为4栋，2栋小高层，2栋多层，规划户型40-120城市阳光㎡；2015年4月动工与本案工期吻合n多以刚需型住宅为主，主力面积为40-120平，均价在3600-4000元/平。竞品格局——总结竞品板块小结n竞品板块属于白城市城市向外扩充而带动的新兴板块，目前成熟度不高，配套较少；n此版块基础设施配套少，多以刚需型住宅为主，主力面积为80-100平，均价在3400-3700元/平。n客户主要来自外县及版块内部，经济实力一般，多为工人及个体商户，大部分学区房意向，以首次置业为等。市场总结n白城市房地产市场基础弱，处于初级阶段，目前供大于求，价格稳步上升n白城市房地产市场大象区版块与经济开发区板块房地产以首置及改善类产品为主，其他版块以刚需产品为主；n白城市主要以多层及小高层为主，主力面积集中在80-120平之间，经济板块面积偏大区间在90-140平；n白城市主力成交价格集中在3500-4000元/㎡，中心板块价格较高，普遍在4000元/㎡以上；n未来，白城市现存楼盘的未来供应量近400万㎡，供应量急速升高，市场竞争将更加激烈，价格将客户保持决平稳上定市涨的态势；场，辽源的客群如何？板块客户分析辽源市主要以经济开发板块和中心版块购买力最强，客户较为高端，客户来源广泛，大象板块经济实力最弱，客群以刚需为主，多为工人和外县务工人员；板块客群来源客户职业置业目的购买力白城市及外县来公务员、企事业中心板块刚需、改善中等白城人员单位及个体公务员、企事业经济开发首置、改善居住白城地区单位、个体、私强区板块环境、学区企业主等大象区版多为工人及个体外县及版块内部首次置业一般块商户整体客群分析客户分类及特征客户类型年龄职业客户来源置业目的置业关注点政府领导、企事白城市内再改客40-50岁为地段环境舒适度项目品质业单位领导、商洮北区、镇赉县为主提高居住舒适度、投资、学区户主学区人公务员、企事业辽源市内首改客30-50岁为改善目前的居住环境、对学位单位人员、白领白城市学区价格位置环境户主有需求、个体商户25-45岁为农民、工人、