双流东升项目定位初探目录PART1本体分析PART2市场分析PART3定位分析PART4经济测算PART1本体分析●区域价值分析●本体价值分析●开发目标解读区域价值全国百强县，省综合实力强县，成都卫星城，发展优势明显。项目位于成都近郊，双流县东升镇?双流县为成都市下辖县，幅员面积1067平方公里，现有人口96万；东升镇?2013年，全县完成地区生产总值746亿元，县域经济综合实力连续18年位居全省第一位，2013年全国百本案强县排名第9位。双流县是成都市南部经济快速发展强县；双流县?位于成都南部，处于绕城高速外围，距离成都市中心极近，仅10km，大面积环绕成都，区位优势明显。区域价值顺应城市发展走向，天府新区、南部新城规划助推发展。?成都规划区域面积12390平方公里，远期规划发展形成“一主多心，一带三轴”城镇格局。本案项目处于成都市未来主城区之一的“南部新城”规划范围内，同时属于天府新区规划范围，发展的未来规划预期好；?2020年，外环路以内，发展形成面积近600平方公里的“中心城区”，以多中心组团式的方式扩张，构建“一主两次多核”的多中心城市空间体系。本案位于双流东升，是成都“两个次中心”之一。次中心的开发力度大，发展规模和导入人口量大；未来区域消费需求增长快，有利于本案物业的发展。区域价值成都向南发展核心区，未来发展有足够的产业及人口消费支撑。双流县属成都南部新城规划区范围，在双流县境内主要为“两带四团”，即以天府大道为轴心的正南发展带和以成乐大件路为轴心的西南发展带，分东升组团、华阳组团、西航港开发区组团和牧马山开发区组团。依此规划，与项目所在的东升组团将与相关的其他组团有明显的产的错位经营和互补，其它区域尤其是西航港组团、牧马山组团的大力发展，将从产业和人口消费方面对本项目有较强的后续发展支撑。区域价值项目位于双流东升组团，双流集中居住区。?项目位于成都近郊双流，成都第二经济发展圈层，属东升组团；?项目所属东升镇在规划上为双流生态公园集中住区。主城区东升镇本案本案区域价值城区中心枢纽，接驳主城，串联双港，交通便利，通达性好。?双楠大道、成双大道、大件路、地铁3号线、成绵乐快铁快速接驳成都主城；?绕城高速有效串联蛟龙工业港、航空港。三纵一横，双楠大道、成双大道、道路交通交通通达大件路，绕城高速轨道交通地铁3号线预计2017年运营铁路交通成绵乐快铁预计2014年底运行PART1本体分析●区域价值分析●本体价值分析本体价值两面临主干道，限高大体量纯商业项目。项目经济技术指标：占地面积：15141㎡（合22.71亩）容积率：4.0建筑面积：60564㎡建筑密度：50%土地性质：纯商业用地限高：50m右图所示红色体块即为项目地块，共三块土地，目前已取得土地证为13亩，另有两块分别为1.9亩和7.81亩，合计22.71亩。本体价值主干道交汇处，通达性、昭示性极好，同时可承接客运人流。?项目位于藏卫路与宜城大道交汇处，交通通达性、昭示性极好；?项目靠近双流客运中心，客运中心拥有大成都范围多县市的客车路线，更大程度方便出行，同时可为项目带来一定外部人流。道路名称道路级别藏卫路双向6车道永安路1双向4车道永安路2双向8车道宜城大道双向8车道本体价值可享老城区服务配套，生活相对便捷，但周边缺乏商业氛围。?项目位于老城边缘，可充分享受老城区各类生活配套；?但城市边缘区发展相对滞后，棠湖公园范围2公里项目商业氛围不足，周边配套略显住宅及底落后。商区双流恒人民广场双流妇幼康医院配套类型保健医院项目商业街（特色餐饮，酒双流客商业店、KTV）本案运中心教育棠湖中学、东升二中广都国双流恒康医院、妇幼保健医际酒店医疗院集中商业休闲配套棠湖公园、人民广场本体价值地块规模有限，两面紧靠老小区，项目昭示性受影响。?地块东侧临藏卫路，双向6车道；地块南侧临宜城大道，双向8车道；地块西侧临住宅小区，后期有规划道路；地块北侧临住宅小区；?项目地块整体地势平坦，①①地块已拆迁平整，目前为停车场；②③地块暂未拆迁；②③?项目西北两侧紧邻住宅小区，东南两侧被绿化带遮挡，项目昭示性受影响。本体价值项目为地铁上盖物业，地铁将助推项目物业升值。?本项目紧邻地铁3号线二期工程双流南站地铁口，为地铁上盖物业；?双流南站为成都地铁3号线二期工程的起点站，位于藏卫路与永安路交叉口北侧，沿藏卫路大致呈南北向布置。地铁3号线本案地铁3号线本案本体价值优势因素劣势因素老城边缘发展区，享城区成熟配套城市边缘，发展滞后，形象略差地铁物业，交通通达出行便捷VS陌生区域，商业氛围不足临主干道，昭示性强地块规模有限，吸附力不足中等规模商业综合体，有可塑性紧邻小区及绿化带昭示性受影响老城边缘商业空白区中型综合商业项目PART1本体分析小结本体特性：快速发展开发的中心城城区边缘空白区中等规模纯商业项目借城市快速发展之光，但自身无明显可倚借之优势。PART2市场分析●房地产市场●商业市场●典型项目房地产市场双流区是大成都房地产开发主流区、热点区，发展潜力巨大。2013年各区域商品房供销121082013年双流县为成64都房地产住宅市场20主流区域及热点区域，商品房供销及2013年各区域商品房新开工面积12新开工面积均独占108鳌头，发展潜力巨64大。20房地产市场城市楼市主流向北向西发展，项目区域为城市边缘陌生空白区新双楠板块体育中心板块板块属性：新城生态居住区板块属性：双流文体楼市特征：主流发展区，综合型、娱乐休闲生态居住区复合化密集型开发楼市特征：主流前沿发展区，单一个案化老城板块项目开发板块属性：老城核心生活区楼市特征：品质提升区，综合型行政中心板块商住项目个案化开发。板块属性：双流县三里坝板块综合服务中心行政办公区板块属性：老城外拓发展区楼市特征：陌生认楼市特征：陌生认知区域，尚无知区域，单一个案项目成熟开发，未来规划综合型化项目开发商住开发，本案所在板块。PART2市场分析●房地产市场●商业市场●典型项目商业市场城区板块以服务型综合商业为主，办公属性相对较弱。?蛟龙港、航空港产业园区开发以商业综合体、总部基地开发主导，办公综合型商业为主；?城区板块商业以服务型综合商业为主，区域办公属性较弱；?区域服务型综合商业与两大产业园区办公综合商业三足鼎立，构成东升主要商业格局。商业市场城市商业集中区为新双楠，项目所处区域商业氛围较弱。佳兆业现代城宗申塞?新双楠板块是目前东升组团纳维赛城南优品道广场九龙仓商业发展核心板块，是未来时代奥特莱斯新双楠板块商业中心区；?本案处于老城区板块边缘区域，远离区域商业中心，商润池广场业氛围较弱。老城区领宾国际七星宫板块主要商业项目佳兆业现代城本案北京城建龙樾湾新双楠板块优品道广场奥特莱斯宗申塞纳维赛润池广场城区板块老城区板块领宾国际七星公馆海棠湾商业市场区域大型商业综合体集中呈现，同质化竞争激烈。板块主要商业项目商业体量商业类型呈现时间优品道广场15万平米商业综合体部分呈现新城区板块美国城38万平米超大规模综合体部分呈现奥特莱斯6万平米精品购物中心已呈现老城区板块润池广场13.3万平米购物中心+公寓已呈现合计约70万平米【商业总体量】约70万平米；近两年东升板块大型商业综合体集【商业形态】大型商业综合体、购物中心为主；中呈现，且多以大众型消费商业为【核心主力店】欧尚百货、华润万家、太平洋百主，未来区域大型商业同质化竞争货、太平洋院线、奥特莱斯等；激烈，项目不具备明显竞争优势。【主业态类型】大众休闲娱乐消费型商业为主。商业市场区域缺乏集中商圈，中高端消费外溢，区域商业亟待升级。?老城中心区商业以传统中低端零售业态为主，缺乏集中型商业，未形成集中商圈?缺乏中高端商业，中高端消费外溢严重；?边缘区商业以社区底商为主，形象档次较差；?【商业形态】1-2F底商?【经营类型】小超市、餐饮、棋牌等日常低端商业形态。商业市场项目区域近距离承接老城区商业配套提档升级需求。p价值属性：板块属性：老城外拓发展区楼市特征：陌生空白区域，尚无项目成熟开发，未来规划综合型商住开发。p区域配套目前依靠老城区成熟配套。从目前城市发展及规划来看，项目区域目前虽未空白区，但未来规划为综合商住区，凭借其与老城区的距离优势，将第一时间承接老城区商业配套提档升级需求。商业市场对外：对内：区域属性、市场属性对项目项目属性难于抗衡环境弱机会：开发支撑不足势商业升级开发机会?自我中心化城市，商业集中开发?项目规模相对有限，对城市消?双流虽老城商业配套，而项目所处区域非开发核心，费吸附力不足，无法独立开发提档升级需求明显项商业氛围较弱，对本案纯商业项成为商业核心，不能通过项目目位于老城区边缘，目开发支撑不足；自我中心化成功开发；凭借距离优势第一时?目前区域市场商务办公需求小，?项目控规决定项目自身有相当间承接老城商业配套氛围弱，塔楼办公物业价值低销体量价值低销售难的塔楼物业提档升级需求。售难，不支持项目产品价值实现产品，是项目价值实现难点。。老城商业提档升级成为项目主要发展机会！商业市场商业物业价值高，本地投资客青睐稳定回报、低门槛投资产品。商业面积销售价格板块新增商业项目商业形态走量速度主力客群（单铺㎡）（元/㎡）公寓（40年产55-新双佳兆业现代城3900-40008套产业园、地缘客户楠板权）95（soho）块优品道广场综合购物中心————在售——1.8-3万（2-3Ｆ）润池广场综合购物中心40-600尾盘本地投资客1.5-2万（4-5F）老城领宾国际七星公公寓（70年）40-60570040套/月本地投资客区板馆块40-70（小3万(1F)海棠湾综合购物中心铺）——本地投资客1.5万（2-3F）650（大铺）区域商业物业价值远高于住宅