姑苏三胜者，苏园、苏绣与昆曲，遍布老城的73座古典园林，唱腔华丽婉转的昆剧，色彩清雅细腻的苏绣，在小桥流水、青砖黛瓦中，以吴侬软语的轻柔腔调，诉说着这座2500多年古城的江南婉约这，成为世界对苏州的显著定格?似乎，所有人都选择性遗忘了这座城市自成形之初，一直根植深处的英武之气吴越争锋，江东精锐，“谈笑间，樯橹灰飞烟灭”的名士传奇以至延续至今，太湖、沙家浜层出不穷的英雄人物工业园区20年显赫成名之路都在展示着苏州骨子里的热血和家国抱负这，是不为外人知的另一面苏州孙仲谋公元182年－公元252年5月21日吴大帝孙权，字仲谋紫髯碧眼，目有精光，方颐大口。形貌奇伟异于常人。自幼文武双全，早年随父兄征战天下。善骑射，年轻时常常乘马射虎，胆略超群。三伐江夏太守黄祖，收得大将甘宁。建安十三年，任以周瑜、程普为左右都督，以五万人于赤壁大破曹操，这就是有名的赤壁之战。2013年9月5日中国23年豪宅教父-世茂以47.25亿摘得苏州金鸡湖最稀贵的核心地块，一个携地王要势、豪宅韬略、苏州气概的终端居住产品——世茂·铜雀台，让世界对苏州全新认知！众首跸至论中国高层人士居住文明的当代蝉变2014/中国·金鸡湖世茂·铜雀台项目印象1：位居国宾路之贵,顶级富人区的千万级“一居”别墅金鸡湖、独墅湖双湖板块主力别墅供应者项目印象2：世茂“中国豪宅教父”的苏州代言世茂“海江山湖”豪宅体系中“湖宅”的品牌落地项目印象3：原创建筑风格——一席铜二重台三庭院户型适中，高台阔院里的“苏式”人文继承和时代提升项目印象4：销售在即，品牌高度仍需拔高和深化的形象包装形象高度初步确立，但尚缺乏核心精神和沟通高潮传播目标区域标杆产品立意销售溢价豪宅教父作为双湖板块最本案作为世茂的本案作为世茂豪面对大牌云集、后的主供产品，创新豪宅，将中宅教父的落地项四大家族瓜分的千万级高端别墅国传统人居方式目，承担着让苏双湖，世茂应力，面世即承担着做了新的探索和州对世茂高端产争上游，进身苏州“顶级富人提升，苏州的居品运营能力高度“家族谱系”，扩区”的形象代言住走向新的领域认可的品牌责任大品牌溢价。。。。回归到我们的策略轴线品牌策略思考的三角行径项目资源产品有哪些资源可资发挥？策略如何切入这些资源？策略三种属性的必然联系市场环境消费者洞察我们面临的市场环境格局是怎么样的？哪些人群可能成为我们的目标客户？市场的现状留有哪些机会？他们背后又有怎么样的共性特征？品牌策略思考的三角行径项目资源产品有哪些资源可资发挥？策略如何切入这些资源？策略三种属性的必然联系市场环境消费者洞察我们面临的市场环境格局是怎么样的？哪些人群可能成为我们的目标客户？市场的现状留有哪些机会？他们背后又有怎么样的共性特征？世茂·铜雀台市场环境整体市场洞察竞争格局分析苏州市区主要别墅板块分布图青阳新双北新区相城板块湖板块板块科技城板块湖东古城区板块板块双湖板块独墅新城西湖板板块块环太湖大道板块东太湖板块苏州市区别墅板块概况一览名称板块描述产品特征代表项目古城区寸土寸金，区内别墅为清一色为中式联排、独栋为主；独栋700-4000方，总价拙政别墅、桃坞郡府、华润平板块园林别墅。1000万/套起。门府独栋、联排为主。独栋450-1500方，1600双湖大牌开发商以及高端项目云集，王者别绿城桃花源、湖滨四季、九龙元起/套；联排220-320方，500-1000万/板块墅板块，区内供应量告急。仓国宾1号、仁恒观棠、晋园套。联排、双拼为主。联排212-440方，450-独墅湖原生态著称，高教区所在形成苏州“硅中海独墅岛、保利独墅西岸、600万/套；双拼258-390方，800-1000万板块谷”效应。发展稍滞后。仁恒棠北、中房澜泊湾/套。集观光旅游、商务休闲、生态居住为一青阳新双湖联排为主，少量独栋、双拼及mini墅。独栋中信森林湖、招商雍景湾、阿体的园区新城市中心，以经济别墅为主板块320-1000方，430-2000万/套。尔卡迪亚、华新国际天著。生态文化板块，轨交1号线拉近湖东与雅戈尔璞缇墅、中海名门、路湖东板块城中心的距离。以商业、住宅为主，别独栋400-650方，760-1100万/套；劲尚澜湾墅少。环太湖大道项目多，开发早；主要以度假休闲为主。独栋、联排为主，少量双拼、精装mini别墅。太湖高尔夫山庄、太湖黄金水板块远离城市，投资性购买较多。独栋580-820方，1000-6000万/套；岸、太湖天阙别墅共4个量，联排、双拼280-520科技城非沿湖板块，以科技人文为主题定位，万科新都会、悦融庄、方，300-500万/套；合院400方，700-900板块低价别墅为主。清风慧谷、TOP未来万/套。联排为主，独栋为辅，少量叠加、mini及双新城西即木渎板块，依托轨交1号线，迅速崛世茂御珑墅、拼别墅。独栋450-730方，600-1800万/套板块起。以旅游发展为主，投资性物业。上饮合院、海兰堡。主要围绕春申湖和阳澄湖。经济型别墅联排、独栋为主，联排220-380方，220-相城天鹅湖庄园、阳澄之星、为主，本区域及北部周边区域人口消化650万/套；独栋385-550方，589-1000万板块和泌园、钓鱼台别墅为主。/套。苏州太湖之梢，开发晚，配套略显不足东太湖独栋、联排为主，独栋312-700方，280-未名园、东太湖1号、，苏州未来南部重要战略空间发展腹地板块1200万/套（含类独栋）；庄子、太湖临湖湾。别墅少，仅3个在售项目。独栋400-476方北新区基于浒墅关的历史底蕴，但别墅量少，冠城大通珑湾、龙池山庄、梧，600-960万/套；联排313-340方，250-板块发展滞后，置业群体年轻化，本地化。桐庄园、秦馀山庄450万/套。截止日期：2014年8月15日；数据来源：苏州365房网、房天下、苏州商品房销售网上系统等权威网站?清贵-古城区板块：受制于城区保护，别墅数量少，产品单一，是典型的“清贵”别墅板块，不具有代表性意义。?王者-双湖板块：苏州第一别墅板块，大牌开发商以及高端项目云集，开发趋于饱和，后继土地供应稀缺，整体处于“买一套少一套”的情况。?300㎡双拼为市场稀供：千万级别墅序列中，300㎡双拼户型为本案独家供应产品苏州市区千万级别墅项目基本概况项目名称板块户型价格独栋6000万/套起、双拼2000晋园独栋1035㎡、双拼420-500㎡万/套起2000-3000万/套、60000万/九龙仓国宾1号独栋600-880m2、大独栋1500m2套合院726-800m2、精装平层306合院2200万/套起、精装平层绿城苏州御园m21000万/套起双湖板块绿城苏州桃花源合院320-680m22200万-2亿/套湖滨四季独栋453-1280㎡1500万-1.1亿/套联排700万/套起、叠拼1000仁恒海和院联排208-260㎡、叠拼310-330㎡万/套起联排248-320㎡、双拼、独栋350-仁恒观棠800-1200万/套800㎡仁恒棠北独栋400-1600㎡3500万-1.2亿/套中海独墅岛独墅湖板块独栋520-1000m21000-4000万/套保利独墅西岸双拼及独栋360-830㎡800-4000万/套美庐青阳新双湖板块独栋400-1000m2800万/套起路劲尚澜湾湖东板块双拼4601300万/套起拙政别墅独栋660-4000㎡25000万/套起桃坞郡府独栋400-800㎡1000万/套起古城区独栋293-600㎡、2套传世别墅700-6000万元/套、8000万元华润平门府1000㎡/套毛坯总价2580万/套起，太湖高尔夫山庄独栋670-789m2精装房源总价3500万/套起环太湖大道板块独立式酒店：三期户型420-580三期800-1200万/套太湖黄金水岸㎡四期1300-8000万/套四期户型580-1200㎡龙池山庄新城西板块独院别墅439-564㎡800-1600万/套截止日期：2014年8月15日；数据来源：苏州365房网、房天下、苏州商品房销售网上系统等权威网站?沿湖开花：千万级别墅大多占据着苏州金鸡湖、太湖、独墅湖等珍稀湖景资源，还有一些独享拙政园等园林资源，依山傍水、花团似锦是千万级别墅的常景。?独宠园区，尤其双湖：18个千万级别墅，有12个在工业园区，占六成；其中5000万以上的顶级豪宅簇聚双湖板块（双湖5个，独墅湖1个，古城区1个，环太湖1个）2014年1-6月别墅销售排行榜TOP102014年1-6月别墅销售排行榜（套数）套数排名楼盘名称所属板块优惠政策（套）1世茂御珑墅174新城西在售mini墅1.5万抵5万2平湖瑞园74甪直镇95折优惠3仁恒海和院51金鸡湖500万买金鸡湖别墅4招商雍景湾43青阳新双湖8万抵100万5绿城桃花源39双湖无6路劲尚澜湾33湖东95折优惠，550万起购别墅雅戈尔搜房电商团购优惠为边户6万抵50万731湖东太阳城璞缇墅、中间户5万抵40万8首开常青藤31吴中无9华新国际天著30青阳新双湖享受97折优惠10中信森林湖29青阳新双湖购买98折，并减10万数据支持：中国指数研究院?TOP10七成落园区：苏州别墅共成交1271套，其中，园区别墅成交410套，7个项目雄踞排行榜前十。?多数以价换量，销售两极分化：排行榜前十的别墅，销售分为两类，中低端别墅主要以价换量，其中8个项目是通过价格调整，以降价、促销或低价入市获得销售成绩；顶级别墅通过品牌经营获得销售溢价，如绿城桃花园、首开常青藤。苏州解限后各区域成交量暴涨以价换量依然是市场主旋律：解限后成交获得释放，但以价换量依然是市场主旋律，开发商借此契机加大去化节奏，价格依然低位运行，整体均价仍保持平稳。截止日期：2014年8月15日；数据来源：苏州365